中国经济体制改革第一部总体规划起草者、中国住房制度改革创导者之一徐景安

中房报记者 李叶 北京报道

经历了激荡艰辛的一年，房地产行业在年末之际看到曙光。

回顾2022年，房企债务危机引发的一系列“蝴蝶效应”仍让人心有余悸。从部分楼盘业主“停贷”，到全国性成交量持续下滑，悲观情绪传导回供应端，全国房地产开发投资额降至历史低点，“低迷循环”正等待着破解。

直至年末，政策层面终于迎来转机，“金融16条”“三支箭”齐出，多城取消限购，中央经济工作会议提出“保交楼、保民生、保稳定”政策给需求侧信心，在这个岁末年初的特殊时间节点展现出新的气象。

对于2022年房地产行业境况，徐景安开门见山地说，“这一年，对房地产业以及住房商品化改革的指责不绝于耳。归根到底，是对房地产业功、过、利、弊缺乏全面正确的认识。”

作为改革老将，徐景安曾参与我国第一部经济体制总体规划的起草，此后又亲历了我国多项重大改革。其中，住房制度改革他亦是推动者之一。

如今已经81岁高龄的徐景安仍关注着中国社会经济的发展。在他看来，房地产业对经济、社会的作用需要再认识。

“房地产市场的现状不是住房改革造成的。住房改革前，政府虽无偿分配，但不是人人都分得上；现在自由交易，买不起房更多源于国民收入分配的不合理及土地成本高。市场经济带来贫富差别是不可避免的，这需要二次分配来调节。”徐景安认为，作为社会主义国家，政府应该向市场经济中的弱势群体提供保障性用房，鼓励商品房与保障房同时并举，使房地产业既起到拉动经济的作用，又体现社会公平原则。

近日，就中国房地产行业的困境与发展，中国房地产报记者采访了徐景安。

中国房地产报：对于2022年，如果用一句话总结您想说什么？

徐景安：房地产业对经济、社会的作用需要再认识。

中国房地产报：2022年，您最在意的事情是什么？

徐景安：不断传来房地产企业倒闭、烂尾楼的信息，有钱者想买楼因限购而困扰，低收入者因租不起房、买不起房而不满；对房地产业以及住房商品化改革的指责不绝于耳。这归根到底，是对房地产业功、过、利、弊缺乏全面正确的认识。

中国房地产报：2023年即将而来，如何评判经济与行业的发展？

徐景安：按照正反合的认识规律，房地产业经历了膨胀、扼制之后，2023年能进入正常发展轨道，也要正确认识其在经济、社会中的地位，“居者有其屋”成为政府的公共政策，起到有效提升民众幸福感的作用。

中国房地产报：2023年，您对于房地产行业发展有什么建议？

徐景安：住房作为生活资料的必需品具有两重性：

一是私人商品，应该市场化。采取行政办法，实行限购措施，违背市场经济原则。人为打压房地产业，有百害而无一利，既扼杀了对经济的拉动，也起不到社会公平。国民收入分配的不合理造就了一批富豪，他们愿意炒房、炒股、炒金，买名车、名包、名表，能拦得住吗？限制买房，有钱人就到国外买房了，造成资金外流。大多数工薪阶层还是租不起或买不起房。可以仿照个人所得税的办法，对购房实行累进税，用经济办法控制炒房。

二是社会产品，纳入公共服务。住房是生活必需品，应该实行“居者有其屋”。对外来务工人员，提供廉租房；对常住人口中的低收入群体提供经济适用房。这应该成为政府的公共政策，资金从土地收益和房产累进税中抽出。党的初心和使命是为人民谋幸福，要为群众解决住房困难问题，以不断提高群众的获得感、幸福感、安全感。

采取上述两项措施，就能真正振兴房地产业，成为拉动经济增长的支柱，又使民众受益。

回顾过往，住房改革之前对城镇住房实行由政府和单位统一建设、无偿分配的办法，只看到住房的社会属性，忽视了商品属性，成为国家沉重负担，难以为继；缺房户、无房户大量增加，分配中的不公平性也时有发生。住房改革之后，实行住房商品化，房地产业兴起，大大改善了居民的住房状况。但只看到住房的商品属性，忽视了社会属性。市场经济条件下必然出现两极分化、贫富悬殊，有钱人购房、炒房，因住房是刚需，钱少人也投入购房潮，贷款买房，推动房价节节攀升。政府从房地产业中获得土地收益，成为财政收入的重要来源，主要投入到城市基础设施的建设。各级政府也建设保障房，主要用于行政事业单位人员，也为引进人才的需要作为条件。对大多数低收入群体的住房需求关注甚少，租房贵、买房难成为重要的社会问题日益突出，结果越有保障的人住房越有保障；越需要保障的人，住房越没有保障。

作为社会主义国家，政府应该向市场经济中的弱势群体提供保障性用房，鼓励商品房与保障房同时并举，使房地产业既起到拉动经济的作用，又体现社会公平原则。

最后归结为两句话：住房具有商品属性，应坚持市场经济原则，实行自由买卖。住房具有社会属性，应坚持公平保障原则，纳入基本公共服务。