京投发展股份有限公司总裁高一轩

中房报记者 李红梅 北京报道

2024已来。

中国房地产行业在深度调整中正迎来新的挑战和机遇。市场转型、产品品质提升、政策解读与市场展望以及企业转型与竞争力提升，都是当前行业关注的焦点。

“企业需要积极应对市场变化，提升产品品质，探索创新模式，以适应新的发展环境。同时，政策层面也将继续发力托底，促进楼市的稳定发展。”1月16日，京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”，600683.SH）总裁高一轩接受中国房地产报记者专访，分享了过去一年公司运营情况，并对当下行业热点问题给出了自己的答案。

高一轩预判，在“先立后破”的思路下，房地产行业有望在2024年迎来政策的进一步扶持，并逐步融入更多的创新手段和方式。

在他看来，房地产整个行业慢下来是形势所需，对京投发展而言，做生活方式运营虽然是慢生意，却是在做价值增量，是在沉淀组织新的能力。“是我们主动选择了‘慢’，这种新的体系和能力一旦建立起来，将会捕捉到更好的发展机会。”

“最近把更多精力放在产品研发上”

中国房地产报：你最近都在忙些什么？

高一轩：2023 年，我们可以清晰地看到，房地产从卖方市场完全过渡到买方市场。卖方市场、高周转、高负债、高杠杆的时代一去不复返，“慢钱”逐渐取代“快钱”。对现在的房地产行业来说，赚快钱和赚慢钱不是选择题，而是现实，因为已经没有什么赚快钱的机会了，过去受到市场限制和成本控制等因素影响，品质对于房企来说并不是第一位要素，而现在，市场环境和政策因素都在倒逼我们回归产品品质时代。所以最近我把更多的时间和精力放在产品研发上，产品力的提升不仅涉及住宅产品的多维度升级，更注重人文因素和文化内涵，以及对用户生活方式的深度理解和个性呈现。

中国房地产报：现在开发商做产品也很“内卷”，你们“卷”吗？

高一轩：对，我们也“卷”。如果将保持传统业务的产品竞争力作为“低头潜心研究”，企业的新发展模式则属于“抬眼看世界”。因此我更多的在思考和尝试如何带领企业实现创新。洞察时代的新方向，把握时代的底层逻辑，实现产业模式跨越，这是企业开拓新蓝海的必由之路。

比如檀谷，去年慢闪广场开放后，檀谷以场景营造为主要任务的第一阶段工作算是初步完成了，接下来很重要的工作就是利用好已经呈现的场域，加强和主理人品牌的联动，做好内容运营，服务运营和社群运营，让小镇的生活内容真正充实起来，让大家体验感更强。

我最近一直在联系和接洽更多创新的头部资源，和他们反复探讨，共同探索，希望更多的伙伴一起将檀谷的生活方式丰富起来。TOD 也是一样，虽然它属于传统业务，面临投入大、回报周期长的难题，但是，我们并没有将 TOD 视为房地产短期快周转的工具，而是将其作为城市发展中一个重要的内容。

从目前来看，檀谷进行了资源整合和场景孵化，实现了更好的生活场景、人文场景和业态场景，这些资源和场景目前已经向我们的 TOD 项目进行赋能。今后，如何运用更强的商业孵化能力、产业运营能力和城市服务能力，在 TOD 项目开发进行实施和验证，是我们未来需要长期坚持的事情，这也符合新发展模式的行业趋势。

先立后破：房地产行业的创新思考

中国房地产报：中央经济工作会议定调房地产，强调化解房地产风险等方面，你怎么看待这次会议及对于房地产行业发展的提法，从中有什么发现？

高一轩：本次会议中央再次将 2024 年房地产市场的工作重心放在“持续有效防范化解风险”上，托底政策有望继续发力。当前在需求端、供给端和企业端都存在不同程度的风险，是一个连锁的反应。化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力。市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售好转仍需需求端政策继续发力。

今年的会议提出“稳中求进、以进促稳”，相比去年提出的“稳字当头、稳中求进”，政策基调更加积极。“稳”是大局和基础，“进”是方向和动力，更需要依靠政策的“进”来推动经济的“稳”。2023 年 12 月 14 日，也就是会后第三天，北京和上海同日落地降首付、降利率。2024 年房地产市场恢复仍然依赖于购房者预期的修复程度，供求两端政策仍有发力空间，在楼市进一步分化背景下，楼市调控更需要差异化的精细政策。

中国房地产报：你怎么理解中央经济工作会议提出的“先立后破”？

高一轩：表面上看，就是确保房地产稳定然后再想办法打破旧有模式，但是肯定没有这么简单。“先立后破”意在强调处理好“破旧”和“立新”的辩证关系，这就像很多传统行业和创新行业之间的辩证关系，其中当然也包括房地产这个相对比较传统的行业。如何将房地产这个传统的行业融入更多的创新手段和方式，如何与创新行业相结合，是未来重要的发展思考。尽管房地产对经济增长的贡献作用在减小，但由于其影响面大、波及范围广等特点，按照“先立后破”的思路，房地产业有望在 2024 年迎来政策的进一步扶持。

房地产，尤其是住宅行业，规模取胜的时代已经结束，这是没有任何异议的共识。专注产品品质，用独特的资源提供独特的服务品质、场景品质、内容品质，是未来房地产行业必然的走向。在房地产行业探寻新发展模式的当下，企业的竞争力焦点已经从规模、速度，更多地转向产品、用户。对于京投发展而言，房地产整个行业慢下来是形势所需，做生活方式运营虽然是慢生意，却是在做价值增量，是在沉淀组织新的能力，是我们主动选择了“慢”，这种新的体系和能力一旦建立起来，将会捕捉到更好的发展机会。

房地产市场仍在底部徘徊

从规模取胜到品质时代的转变

中国房地产报：在刚刚过去的一年，中国房地产行业仍处在调整中，行业表现还不尽如人意，你怎么看待这些情况。

高一轩：针对相对低迷的大环境，换个角度来看，行业问题的暴露恰恰说明，过去高周转、高负债、高杠杆的开发模式走到尽头了。在行业“触底”的时候，更需要有企业有勇气来“筑底”。好的房地产企业有责任用好的作品为行业、为市场提振信心。三年前，我们就开始了向城市生活方式运营商的转型之路。因为我们相信，房地产是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，重要的是，如何常做常新。这三年的转型实践让我们深刻感受到，粗放式开发的时代已经结束了，尊重每一块土地、为客户创造出更多价值，将是实现企业发展和社会责任的双赢道路。我们从设计营造、服务运营到内容合作，都积累了更多经验和资源，团队自身也在不断打磨升级。坚持价值创造，是未来好的房企应该坚定不移的战略选择。

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？

高一轩：2023 年在“房地产市场供求关系发生重大变化”的背景下，行业政策环境已经接近 2014 年最宽松的时期，但受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情，行业也正处于转型期的调整中。再加上宏观经济形势方面，外部挑战日趋复杂，世界经济增长动能不足，部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。这些都导致民众信心不足，观望情绪未见明显好转。

我认为最主要的还是时代变了，经济高速发展期已经过去，加之在房子上的投资属性、身份标签这些外在的东西在剥离。房子到底能给当下的生活带来哪些具体的改变、产生哪些积极的影响？居住在回归本质，我觉得这正在成为人们普遍认同的价值起点，这也是行业面临整体转型的大背景。

中国房地产报：要突破目前的状况你有什么建议？要做好什么？

高一轩：任何一个企业的发展，首先要符合时代的趋势，然后去创造性地满足消费者的新需求。因此，我们要去做很多价值的叠加和创新，去努力创造更好的场景，更好的商业氛围，更好的服务品质，更好的内容体验，更好的产品设计。全方面生活转型，就是围绕“人”的需求，全方面创造新的价值。

我们地产传统上更多提供的是硬价值。交通、园林、户型，装修材料……这都是物理价值，但是人其实更重要的是情绪价值。我们也尝试在京投发展旗下的四个项目：檀谷、北熙区、愉樾天成、森与天成上持续实践和探索，持续丰富京投发展各个项目的生活方式体系，让每个孩子、每个家庭、每个个体都能拥有丰盈的社交生活与精神生活。我们把传统售楼处变成一个向外持续地展示我们生活方式内容的一个载体。里面可以承载各种有新鲜内容的事情发生，持续地链接各种可能性。

和你说一个数字，檀谷2023 年开业仅一个季度客流量突破 51 万人，成为北京最具人气和流量的京郊商圈。我觉得未来要做好的，就是更好地去赋能、助推生活方式。尽全力发挥我们所有的能力，去链接各种优质的内容资源和其他生活方式资源，跟大家共创很美好的一个未来生活。这是再难也要坚持下来的事。

中国房地产报：你们公司2023 年发展情况如何？

高一轩：从项目在地方市场表现来看，还不错。北熙区销售额，朝阳区第一；无锡愉樾天成销售额经开区第一。这两个公司的重点大盘项目，在 2023年艰难的市场环境下，仍然跑出了独立行情，完成了公司下达的指标任务。檀谷慢闪广场去年 9 月 28 日开街，前面我也提到了，仅一个季度总客流量突破 51 万人，檀谷商圈正在形成兼具品质感、烟火气和人情味的镇域生活氛围，这里也将成为门头沟区发展北京国际消费中心城市的重要阵地，为门头沟区高质量发展注入动力，檀谷的销售实现了新高，社区真正变成生活方式体验的端口。预计2024年人流量能超过100万。

预计 2024 年政策仍将继续优化

我们一定要乐观一些

中国房地产报：王石最近公开发言引起关注，他说“房地产行业仍有 3 至 5 年的调整期”，对此你怎么看？对于 2024年市场发展有什么判断？

高一轩：预计 2024 年，全国房地产市场房地产销售与投资有望边际改善，但整体规模预计仍将持续在低位运行。当前行业销售仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段， 预计 2024 年需求端政策仍将维持宽松态势。保障房建设、城中村改造、平急两用基础设施“三大工程”是房地产发展新模式的重要抓手。近期一线城市的购房政策大力度放松，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用，预计 2024 年销售降幅较 2023 年有所收窄。

总的来说，未来地产将逐步回归真实住房需求的水平。2024 年市场特征仍将是以“稳”为主，政策支持与真实需求仍在，市场风险和利空已逐步出清，在房地产发展新模式下，未来楼市将进入平稳健康发展的新阶段。

中国房地产报：有什么话想对同行说？

高一轩：2024 年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。2024 年则是各行业各经济全面恢复信心的一年，当然这个过程依然缓慢。当房地产行业进入新的发展阶段后，从底层逻辑上来说，我们已经进入一个新世界，这条路很难，行业仍然面临巨大的压力，我们一定要乐观一些，在压力中逐步前行，坚定自己的转型目标，找到新的价值增长点，因为我相信，在行业筑底后一定会涌现出更多的商业机会。

中国房地产报：在房地产政策方面，还有什么期待？

高一轩：目前供需两端还有发力空间，预计 2024 年政策仍将继续优化。需求端，降低购房成本、降低购房门槛可能仍是政策优化聚焦点。整体来看，由于三四线城市的限制性政策已基本放开，未来或更多通过购房补贴等方式促进需求释放，核心一二线城市政策优化空间相对更大，2024 年有望继续调整，预计降低购房成本、降低购房门槛仍是主要方向。