清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳

中房报记者 李红梅 北京报道

融创超90个项目入围 “白名单”

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拟融资约117亿元 绿地已有34个项目获批进入“白名单”

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78个项目超208亿元 长沙落定首批融资“白名单”

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“第一批房地产白名单示范意义很强，聚焦项目风险是一个更精细化的管理思路。”春节前夕，清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳接受中国房地产报记者专访时表示。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议以后，全国各地积极响应，中国房地产报记者持续跟进报道，不同城市的多家房企旗下项目宣布入围首批“白名单”，有一些城市贷款展期等精准融资支持已落地。

“这是一个重要的政策利好，未来更多项目将获得融资支持，能有效防止房地产风险继续扩散，提升大家的信心，进一步稳定市场预期。”魏晨阳说，并对行业当下金融如何有效支持房地产等相关热点问题进行一一解答。

他特别提到关于贷款尽职免责是前期调研企业机构高管时大家最关心的问题。对于会议中提到一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，魏晨阳认为落实“一视同仁”的关键是客观考虑项目的风险特征，风险管理标准一视同仁。

中国房地产报：你如何看待住房和城乡建设部城市房地产融资协调机制部署会及其后续白名单政策？

魏晨阳：这个机制是一个重要的利好。首先，它转变了企业支持到项目支持的思路，这是非常重要的。以前，我们主要关注房企集团的风险，但现在，我们更加聚焦于项目作为载体来讨论是否给予融资支持，这淡化了对集团情况的关注，转向更精细的融资管理思路，对于当前保交楼相关工作的扎实推进非常有利。

其次，以城市为单位建立协调机制，体现了因城施策的思路。城市作为单位，项目作为载体，给予融资支持，并确保贷款资金封闭管理，专门用于开发建设。这有助于保障房地产项目的正常开发建设，防止在建项目停工逾期，维护购房人的合法权益，进一步消除购房人的顾虑，提振市场信心。

中国房地产报：开发商提到贷款尽职免责是银行惜贷的一个重要原因，你觉得这个政策对银行会有怎样的影响？

魏晨阳：我们之前和中指院一起对64家行业机构高管进行了深度问卷调研，其中包含41家房地产企业和23家金融机构。结果显示，近半数的调查对象期望2024年融资环境得到改善，中小民营企业期待更多政府及金融机构的支持。在融资和贷款决策过程中，他们最期待的就是有尽职免责的条款。因此，这个政策对于激发银行贷款的积极性和主动性应该会有很大的帮助。

尽职免责能够解决银行之前不敢作为的问题。白名单项目将给金融机构更大的灵活性，地方政府在处理项目问题时也会更加灵活。然而，最终决定是否贷款仍然是一个信用的行为，需要基于清晰的风险评估。各方都需要夯实主体责任，包括企业本身和银行本身。对于企业来说，项目的财务数据必须规范、透明。对于银行来说，需要有自己的风险管理机制，确保业务的风险控制，并且不能因为过度担心风险而拒绝提供贷款。

中国房地产报：中央多次提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，你认为落实“一视同仁”的关键点是什么？

魏晨阳：落实“一视同仁”的关键在于制定并执行客观的风险评估标准。不应因所有制类型对企业产生偏见，而应基于项目的实际风险特征来评估。确保银行在贷款决策中充分考虑这些标准，并加强风险管理机制建设，以实现科学、合理的贷款决策。此外，机构需明确白名单仅提供风险界定的清晰度，不替代尽职调查等必要工作。

中国房地产报：那些没有上白名单的项目处境是不是会更困难？

魏晨阳：我觉得会的，那些项目可能从还款能力上，可持续性上确实会有一些硬伤，它的融资结构或是产权结构比较复杂，一时半会还不太容易界定清楚。我估计没有第一批在名单上，也许会推后时间，并不是说最后没有机会。

中国房地产报：中央金融工作会议之后，传言有50家企业被列入白名单，但这个企业白名单最后并未出炉。你怎么看？

魏晨阳：企业白名单的出炉面临较大难度，因为评估房企的财务、经营情况相当复杂，涉及融资结构、股权结构、施工进度及资金调配等多方面。当前市场风险与恐慌尚未完全缓解，制定清晰的评估标准十分困难。因此，未出炉企业白名单或出于此考虑。相比之下，项目白名单的评估标准更简单、边界更清晰，更易落地实施。

中国房地产报：从房企白名单到当下的项目白名单，你怎么看这一变化。你认为以项目清单制的形式，推进房地产融资协调机制的落地实施，有何更深意义？

魏晨阳：从房企白名单转向项目白名单，体现了更精细化的管理思路。这一变化不仅有利于加速保交楼项目的落地，还对整个行业具有示范效应，明确了金融机构和房企之间的合作方向。项目清单制有助于解决信息不对称问题，确保贷款资金能够真正用于项目建设和开发，提高资金使用效率。同时，这也为行业未来提供更好的金融服务奠定了基础，有助于恢复市场信心，促进房地产市场的健康发展。

中国房地产报：在新的融资政策下，金融机构的角色和责任会有哪些变化？

魏晨阳：在新的融资政策下，金融机构的角色和责任将发生一系列变化。

首先，金融机构在房地产融资中的角色将更加重要。由于政策强调以项目为载体提供融资支持，金融机构需要对项目风险进行更加精细化的评估和管理。这将要求金融机构具备更强的风险识别、评估和防控能力，以确保资金安全。

其次，金融机构的责任也将相应增加。在提供融资支持的同时，金融机构需要加强对房企的信用评估和风险管理，确保资金投向优质项目和信用良好的房企。此外，金融机构还需要积极配合政府部门的监管和调控政策，共同维护房地产市场的稳定和健康发展。

最后，金融机构还需要加强与政府、房企等各方的合作与沟通。在新的融资政策下，各方需要共同协作、形成合力，才能有效应对市场挑战和风险。因此，金融机构需要积极参与相关协调机制和工作组，加强与政府部门的政策对接和信息共享，提高决策效率和风险防范能力。

中国房地产报：南宁、重庆、长沙等地已陆续推送房地产项目白名单，你认为这对房地产行业的复苏会有哪积极的影响？

魏晨阳：近日全国多地推送房地产项目白名单的举措，对房地产行业的复苏具有显著的积极影响。首先，这一行动传递了政府对房地产市场的积极信号，增强了各方信心。

其次，白名单政策有助于缓解房地产企业的融资压力。在过去，由于市场信心不足和融资环境收紧，许多房企面临着资金困境。现在，通过白名单政策，这些企业可以获得更多的融资支持，从而缓解流动性压力，提高抗风险能力。2024年，在一视同仁的原则下，房企的融资渠道有很大的机会拓宽，房企融资环境改善是一个大概率的事件。

白名单政策还有助于推动房地产市场的健康发展。政府通过筛选优质项目纳入白名单，可以引导资金流向有潜力的项目，促进房地产市场的供需平衡。同时，白名单政策还有助于提升房地产项目的品质和管理水平，推动行业向高质量发展。

中国房地产报：你认为当前房地产市场的最大挑战是什么？新的融资政策是否能够有效地应对这个挑战？

魏晨阳：当前房地产市场的最大挑战在于市场信心不足和流动性压力。由于过去一段时间部分房企出现债务违约、项目停工等问题，导致购房者、金融机构和开发商之间的信任度下降，市场信心受到打击。同时，随着销售下滑和融资渠道收紧，房企的流动性压力也在逐渐加大。

新的融资政策在一定程度上能够有效地应对这个挑战。通过提供项目层面的融资支持，帮助困难项目恢复建设，保障购房者的合法权益，有助于重建市场信心。此外，通过优化融资服务流程、降低融资成本等措施，可以缓解房企的流动性压力，提高其抗风险能力。

然而，要完全恢复市场信心和解决流动性问题，还需要时间和多方面的努力。政府、金融机构和房企需要共同合作，加强风险防控和市场监管，推动房地产市场的平稳健康发展。

在我看来，接下来的房地产市场变化将受到多种因素的影响。一方面，政府将继续加强调控和监管，推动房地产市场的健康发展；另一方面，随着经济复苏和消费者信心的提升，市场需求也将逐渐回暖。此外，科技创新和数字化转型也将为房地产市场带来新的发展机遇和挑战。因此，我们需要密切关注市场动态和政策变化，以便更好地应对未来的挑战和机遇。

中国房地产报：你认为房地产当下还需要哪些强有力政策，或者说你最关注的点是什么？怎么看接下来的房地产市场变化？

魏晨阳：我认为房地产当前需要更具体、更细化的政策来指导市场操作。同时，加强政策宣传和解读工作也至关重要，以确保市场主体能够充分理解和配合政策。对于接下来的房地产市场，我建议关注以下几个方面：

首先，政策的连续性和稳定性是关键。当前房地产市场正处于调整期，政策的连续性和稳定性对于市场的稳定发展至关重要。政府需要继续坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，避免市场出现过度波动。

其次，供需平衡是核心。在需求端，政府可以通过优化限购、限贷等政策，激活合理的住房需求；在供给端，应加大土地供应，优化土地结构，增加租赁住房用地供应，以满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。

最后，风险防控不可忽视。政府应继续加强房地产市场风险防控工作，建立健全风险预警和处置机制，及时发现和化解市场风险，确保房地产市场的平稳健康发展。

总之，我认为房地产市场接下来需要关注政策的连续性和稳定性、供需平衡以及风险防控等方面。只有在这些方面得到有效保障和推进，房地产市场才能实现平稳健康发展。

中国房地产报：对于房地产发展新模式，你认为目前最应该做好哪些重点性工作？

魏晨阳：目前房地产发展新模式的重点性工作主要包括以下三个方面：

构建新的住房制度：需要多个主体供给，多个渠道保障，坚持“租购并举”的住房制度，市场加保障双轨制并行。协调好配售型的保障房和刚需类的商品房之间的市场关系，确保它们之间有一个协同共赢的机制。同时，需要构建配套的土地、金融、财税等系统化制度，以支持新的住房制度的构建。

构建多层次的金融体系：支持不动产行业的稳健发展，构建以公募REITs为核心的不动产金融新模式。通过公募REITs市场的构建，可以有效地盘活存量资产，提升资产的流动性，并在化解房地产行业风险、降低杠杆等方面起到积极的作用。

供需两端政策配合：在需求端，需要增加购房需求的基数，加强核心城市的限购政策优化，激活存量需求，降低购房成本。在供给端，需要继续改善房企的融资环境，加快房企的业务资金支持落地。供需两端的政策配合对于房地产市场的健康发展至关重要。

中国房地产报：房地产和金融可以说是一体两面，如何达到协同发展互相促进而不是有福同享、有难则不能同当？

魏晨阳：这个问题其实很重要，也是一个长期且不容易解决的问题，毕竟是两个行业，每一个有各自的目标跟优先级，但是金融业从历史上看的话，肯定是加快了房地产行业的发展速度，房地产反过来对金融业来说一个重点发展领域之一，而且现在结合公募私募REITs等的发展来看，相当于金融的创新业务，是多元化的体现，房地产行业对其也有很强的促进作用。我觉得两者之间的协同发展，可能还是要对标到它的业务环节，即“投、融、管、退”整个流程的这4个重要的环节，也可能全流程的相关环节都要有一些相互的协同，这是相辅相成的关系。比如，当下对房地产项目的融资支持产生效果或者市场预期比较好的时候，房企它就会逐渐的恢复信心，对新项目去做投资，形成一个正循环。