中房报记者 李叶 北京报道

随着我国城市化由资本型增长阶段转向运营型增长阶段，城市更新作为城市高质量发展的重要推动力，已从早期的旧城改造向多元动力机制下的综合更新方向发展。在此背景下，城市更新行动的路径也要不断地完善和适应需求。

2022年，中交城市更新公司通过对北京石景山城市更新项目的初步实践探索，创新性地提出“全域型”城市更新模式，将城市更新内涵扩展至城市片区的空间结构调整、产业结构升级、土地资源整理、生态环境提升、区域功能重塑等方面，通过区企合作最大程度地发挥平台作用。

2023年9月，第二届“北京城市更新最佳实践”评选结果出炉，石景山区西部全域型城市更新项目获评“优秀项目”称号，这一理论和实践探索也为减量发展背景下的城市更新提供了全新思路。

4月27日，以“更未来——城市更新中的新质力量”为主题的2024中国城市更新创新发展高峰论坛在北京举办，中交城市更新公司总经理助理张婉君在论坛上带来了“全域型”城市更新模式的中交实践经验。

“作为北京六个主城区之一，石景山区近年来一直把城市更新和产业升级作为两大发展战略。基于石景山区的这一发展战略，中交集团和石景山区政府在2020年底达成战略合作，由中交城市更新公司来统筹石景山西部片区的城市更新。”

一开场，张婉君就言简意赅的说起接手这一项目的契机。

她表示，石景山区西部片区整体占地总面积31平方公里，占石景山区的1/3，因规模大等问题，项目在推进之初并不算太容易。“针对这些问题，我们以‘石景山生态智慧城’为总体定位，创新探索了市场主体统筹大尺度片区更新的新模式。”

张婉君介绍，项目在一开始定立的是“3年起步，5年发展，10年成熟”的总体发展目标，项目整体包含了6个业态119个项目包，经过近3年的实践，基本上完成了起步阶段的任务。

“目前，实施的项目有16个，已投入运营的有3个，还有十几个项目正在建设中。”张婉君表示，已经投入运营的项目包括文化类项目和以体育为主题的营地项目，今年三季度还将对外开放一个便民服务中心，是由此前的一个菜市场改造而来。

“2020年底刚进场时，全国对于大片区的城市更新实践是比较少的，也想找一些市场成熟经验，但是并没有，因此在项目实践过程中我们特别重视理论创新。” 张婉君坦言，“全域型”城市更新模式就是在我们的实践中诞生的。

这一模式在实施的过程中也存在着一些特点和难点。

所谓“全域”不仅指整个空间范围上的区域，它更包含了全要素的评估、全周期的策划、全领域的规划、全要素的盘点，以及全社会参与，可以说是“五全理念”构成了“全域型”城市更新模式。

除了最初定义的“五全理念”，在具体实施过程中，中交城市更新公司又提了八大实施路径，包括交通为先、配套为基、产业为核、文化为魂、人民为本、运营为脉、资本赋能、政策支持，为理念落地提供途径。在“八大路径”实施过程中，他们又提出了“3+6+N”实施路径，最后落地呈现出了减量提质类、住区更新类、基础设施类、产业发展类、商业运营类、文化旅游类在内的六大更新业态。

“这一模式可以为市场化资本统筹片区型城市更新提供了一个比较好的理论支撑。” 张婉君说，“全域型”城市更新模式是针对大片区、大尺度片区更新提出的，是对传统单个地块上狭义城市更新的一大突破。