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中国房地产网
2024-07-21 09:45
经济学家、泽平宏观创始人任泽平
于帅卿/发自北京
“要落实好防范化解房地产风险,主要原因在于房地产行业仍未脱离调整期,政策持续呵护化解风险仍有必要。”经济学家、泽平宏观创始人任泽平在接受中国房地产报记者专访时表示。
7月18日,中国最重要的政治会议之一——二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》,绘制出中国高质量发展蓝图。针对房地产领域,全会提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
面对当前房地产行业发展,任泽平提出了“组建住房保障银行,收购开发商库存”等建议,加快解决风险问题,促进房地产稳健发展。
中国房地产报:如何理解本次会议提出的“落实好防范化解房地产风险”?
任泽平:本届三中全会关于房地产风险的表述,整体延续了2024年3月政府报告中关于房地产方面的表述。继十四届全国人大二次会议以来,本次会议是第二次将房地产、地方债务和中小金融机构等风险并列提出,这三个风险本质上来源于同一个风险,该风险最明显的表现就是房地产市场运转受阻。我国房地产市场规模大、牵涉面广,对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产行业市场供求关系发生变化,市场处于调整过程,房企如果出现风险会波及金融部门,同时也影响地方债务,所以会议提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
目前,房地产行业仍处于调整期,政策持续呵护化解风险仍有必要。“5·17”新政以来,一线城市等各地方政府积极跟进,楼市成交有所改善,但在居民购房预期整体谨慎下,商品房库存去化压力依旧较高,市场仍处筑底阶段。销售方面,根据国家统计局数据,2024年1~6月全国商品房累计销售面积同比下降19%,降幅相比5月末收窄1.3个百分点;库存方面,截至2024年6月30日,我国14个样本城市待售面积同比增长0.8%,接近2016年初高点,去化周期平均15.2个月,同比增长4.8个月。投资方面,2024年1~6月,全国房地产开发投资同比下降10.1%,与1~5月降幅相同,房地产开发投资完成额累计同比已连续25个月为负,房地产开发投资持续低迷。
中国房地产报:目前,房地产行业风险主要是什么?如何有效化解?
任泽平:当前,房地产市场的主要风险有两方面,一是房企的流动性风险。部分头部民营房企流动性紧张,叠加房地产销售收缩引发的现金流不足,可能带来房企债券、贷款违约问题,如果一家头部民营房企倒下,可能引发整个房地产行业的多米诺骨牌效应。二是来自三四线城市商品房库存的大规模积压。2016~2017年棚户区改造浪潮后,诸多大型房企在三四线城市开发了大量商品房项目,在目前三四线城市家庭置业饱和度较高、人口净流出背景下,项目滞销而大规模积压可能带来三四线房价预期不振、相关开发商回款受阻等负面影响。
在有效化解方面要做好几方面工作,首先,切实做好保交房工作,加强预售资金监管,防止出现新的交付风险;其次,盘活存量商品房和土地资源,完善3000亿元保障性住房再贷款政策的配套机制,保证收购主体、收购对象、收购用途、资金用途的精准与政策落地见效;再次,通过融资协调机制落实各地“白名单”,协调解决房地产融资中存在的困难和问题,满足各类房地产企业合理融资需求;第四,加快构建房地产发展新模式,建立“人、房、地、钱”要素联动新机制,才能实现城市住房供给和需求在总量规模、结构类型、空间布局和时序安排等多维度的精准匹配,有效防范区域性供需失衡的风险,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。
中国房地产报:对于房地产行业稳定发展你还有什么意见或建议?
任泽平:我们此前提出,三招可救当前地产,房地产是第一大支柱产业,房地产稳则经济稳、就业稳、金融稳。
面对当前情况,一是可以组建住房保障银行,收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存,开发商拿到资金限定必须保交房,这样可以防止烂尾,避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金,可以用于拿地,土地财政因此恢复,地方债务压力得以缓解,基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房,有助于改善民生,原本开发商手里有很多库存,如果额外再新增供地用于租赁房,将导致巨大的浪费,一举多得。
二是全面取消限购,回归市场化。现在市场低迷,是取消限购的良机,发达国家对国内居民没有限购措施,都是通过价格和税收调节,而不是人为的行政手段,违背市场经济。一二线市场如果活跃起来,可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下,取消限购短期将促进房地产筑底回升;中长期可考虑在市场企稳后,通过征收房地产税等税收机制调控市场,同时能为地方财政增加稳定税收来源,通过人地挂钩实现供求平衡,一举两得。
三是持续大幅降息减少购房成本,为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高,应该大幅降低存量利率,之前降低了首套,社会反响很好,二套的也应该降低,这是善政。
长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心,可以加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施,有望促进房地产软着陆,为中国经济复苏和就业贡献力量。
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