首创置业钟北辰：房价走高并不代表市场繁荣-中国房地产网

首页 > 人物特写

中房报·人物特写

A⁺

首创置业钟北辰：房价走高并不代表市场繁荣

2018-12-24 14:53

■中房报记者许倩苗野北京报道

改革开放40周年之际，首创置业也迎来其升级跨越的全新时刻。今年4月28日，首创置业召开新一届董事会第一次会议，委任了以钟北辰为首的新一届管理班子。新一届董事会成员平均年龄仅49.5岁，43岁的钟北辰是新一届董事会成员中最年轻的一员。

对于改革开放这40年的发展，钟北辰感触最深的是，2004年“8·31大限”叫停土地协议出让，土地交易市场化也成为房地产行业里程碑式的改革，从此带来了房地产市场的空前繁荣。

“刚上任之际压力特别大，前任是非常有能力的老领导，带领公司从几千万规模的企业做到规模这么大的上市公司，付出了很多心血。我相当于站在巨人肩膀上工作，要超越前任领导其实很难。我最想做的就是让首创置业以最快速度实现‘2020年达到1400亿元、回到行业前30强’的目标。”近日，首创总部会客室里，首创置业总裁钟北辰接受了中国房地产报记者专访。

土地市场化改革

意义重大

中国房地产报：今年是改革开放40周年，我们想复盘和思考国家发展大潮中个人命运与社会命运之间的关系，个人能参与到时代的宏大叙事之中，是一件很荣幸的事情，你有哪些心里话想要表达？

钟北辰：我真正亲身经历到改革开放里，其实是在2000年进入首创置业后做房地产的时候。2004年“8·31大限”土地政策的改变，改变了过去凭关系、公关能力获取土地的协议出让方式，改为土地上市公开交易，可以说土地的市场化才能彻底带来房地产市场化，土地上市公开交易是房地产行业里程碑式的改革，直接带来房地产市场的空前繁荣化。

今天中国房地产行业能够实现每年十几万亿元的销售额，都是中国改革开放的结果。

改革开放前，没有市场经济，中国城市盖的房子都是简易筒子楼，没有公共办公楼，没有什么民营经济，改革开放后才有民营经济的出现，才有了某个企业出租的这种商务写字楼的出现，否则大家没有地方去办公。民营经济，包括境外企业来到中国办公都需要有一个物理空间，这些都是改革开放把土地市场和房地产市场解放出来后形成的对经济的推动和拉动。包括我们这些人，从20多岁的建筑师到成为一家房地产公司的负责人，这个过程也是分享到了改革开放带来的红利。

中国房地产报：今年也是1998年房改的20周年，这20年里，房地产行业的发展波澜壮阔。如果让你用一个关键词来描述房地产行业和房地产企业这么多年的发展，你会选用哪个词？

钟北辰：如果用一个词来形容这个行业的发展，其实就是惊心动魄。中国房地产市场20年的发展其实是起起伏伏的过程，整体呈现一个正旋向上的波动图样，即大方向是在向上走，中途不断因为某种原因出现下行，下行一段时间后，又向上发展。

其实，这个行业前10年还是比较平静的，并不像现在这么竞争激烈和引人注目。2005年后房地产市场迎来第一次爆发期，2009年后迎来第二次爆发期，那个时候首创置业还是全国领先的房地产开发公司，包括销售额、持有开发项目和土地规模都处于领先位置。当时市场上也就几个房地产开发公司，包括万科、中远、远洋等，后来突然出现了很多房地产企业，很多大央企也起来了，包括华润、保利、金茂等进入到了这个行业里。很多房企越跑越快，于是大家对房地产泡沫有了忧虑。首创置业这么多年相对来说是平稳向上的，还没有突然爆发像吹气球那样的急速发展。

中国房地产报：接下来房地产周期还会是起起伏伏吗？

钟北辰：接下来的房地产周期所有人都在猜，普遍观点是短期看空，中长期看好。但其实我们应该两年后再回头看，现在到底是做的对还是不对，房地产和宏观经济之间到底是个什么样的关系，房地产对中国经济的影响度有多大？

我个人认为，当前房地产市场本身还算健康，因为市场的供求关系还在，无论是居住属性需求还是投资属性需求其实还算合理。整个金融环境大背景对房地产会有一些影响，包括“中美贸易战”的影响，但这并不是房地产行业自身能决定的，房地产是资金密集型行业，需要金融的支持，但整个大环境会导致中国房地产发展情况不会很明朗。

我们可以把市场做的很繁荣，但房价一直走高并不代表市场繁荣，所谓市场繁荣，应该是在房价稳定的前提下有更多的交易，有更多人能居有所住，有更多人能实现居住在这个城市里的美好生活的愿望。

政府对土地出让要有合理预期

中国房地产报：首创置业的目标是2018年保750亿冲800亿、2019年破千亿元、2020年达到1400亿元，首创置业能否完成这一销售目标？

钟北辰：今年从9月份开始，全国房地产市场的销售量的确是下来了，老百姓持币观望的情绪加重。这种市场的下行到底会持续半年还是一年呢？不好说。但中长期来看是向好的。

从中长期角度看，房地产行业是健康的，市场还是有居住需求的，中国以住为本的城镇化进程还未完成，住房市场的供应量与城镇化进程所需住房量还存在差距，中国政府还在提供各种政策性住房，包括长租公寓等租赁房，所以，首创置业完成1400亿元左右销售目标是没有问题的。

中国房地产报：2018年土地流拍现象比较多，这也反映了房企的预期正在改变。你对土地流拍是怎么看的？

钟北辰：一方面是开发商的预期改变，另一方面，政府要对出让的土地要有合理预期，地价报的太高，塞进太多的内容，就没有太多企业去报名，不是说开发商没有钱导致土地流拍，而是既然销售端没有一个高速的销售，还不如把钱用来还债，也比去拿这些高价的没有利润的地要好。因为还债会降低财务成本增加利润，而背着高债务去拿这些高价复杂的地，最后还不挣钱，相当于两头赔了，既赔了财务成本，又赔了预期利润。

现在房价基本被控制住了，但地价是市场化的。大家举牌去拿地，最后却流拍了，是因为拍出的最高价都比政府预期的底价要低，那就说明市场就是这样的预期，各地也应该调整自己的土地政策，才能真正迎来房价的真正可控性。

竞争是使行业更健康的机制

中国房地产报：置身于当下的大环境，一家房企应该如何平衡规模、利润、负债率之间的关系？

钟北辰：现在土地价格、建造成本都在上涨，唯一没有涨的就是房价，所以现在房地产开发商的利润空间在慢慢降低，要把品质提升上去或保持现有水平不降低，才能去博得市场竞争力。这种情况下，如果对于上市公司每年的利润依然有增长要求，就需要把规模做上去。

负债率的确是衡量一个企业是否健康的重要指标，所以要分析某个企业负债率高企的时候是不是真的出了问题。负债率过高对上市公司最大的影响是会影响企业评级。负债率太高，评级机构会认为企业有问题，进而影响企业在资本市场融资，所以企业不会无谓地去增加负债、增加融资把规模做上来，因为负债率太高评级下降，就不可能以一个合理价格融到合适的钱了。所以，即便政府层对企业没有降杠杆要求，资本市场依然会给企业压力，让企业把杠杆降下来，所以大家会在风险度自身能够评估的情况下去把负债率、规模和利润合理地匹配。

中国房地产报：你如何看待现阶段房地产行业的竞争？未来会形成什么样的竞争格局？

钟北辰：房地产形势好的时候，卖房像卖白菜，现在显然已经过了那样的时候了。现在又回到了需要拼服务、拼产品、拼内容、拼想法的时候。无论房价如何，周转速度如何，任何时候都不能牺牲品质。

说句实话，近几年整个行业销售员的能力都在降低，没有那么大冲劲了。房地产有段时间经常出现“日光盘”，现在这种情况很难出现，所以销售系统要有更多精力做前台，后台同志则需要把产品品质做好。至于竞争，在中国任何行业都有竞争，竞争是使行业变得更健康的一种机制。

未来房地产的竞争格局，可能是寡头企业越来越多，50强开发商在市场中的占比会越来越高，这也是为什么首创置业将目标定在行业前30名，必须往前走，否则不进则退。

中国房地产报：对于房地产作为一个改善国民居住条件的行业，被社会推向人民公敌的倾向，你作为一位房地产企业家应该重新思考些什么问题？

钟北辰：党的十九大提出，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产居住环境是其中最直接的一个，人民需要改变自己的居住环境，需要有好的社区、好的邻里关系、好的服务、好的园林配套，房地产开发商应以人民的这个需要为核心诉求去塑造自己的项目。人民需要的房子，不是住进来就可以了，未来房企之间在竞争的时候，竞争的是增值服务的内容，竞争的是如何提供如高科技、O2O植入、绿色建筑植入等，而不是满足基本居住条件就可以。首创置业目前已经在某些产品线上考虑这些问题。

这对企业也提出更高要求，需要术业有专攻。我们要了解新生代客户的想法，2000年以后出生的潜在客户群都18岁了，新生代的“95后“怎么考虑问题，怎么生活?是不是像之前几代人那样需要买一套房才可以?这代人再过10年，将成为住房的消费主力。我们应该为他们提供什么样的产品，增值服务到底增到哪一块是让客户觉得值得的?如何服务这些新生代和过往者，是我们最大的课题。

编辑：wangchunhong

标签：首创置业,钟北辰,房价