当前位置: 首页 > 人物特写 > 正文
改变过去最难!没房子卖最痛苦!绿城改革者张亚东
2019年一季度绿城最痛苦,因为没有货卖,“没有货就没有营销,没有回款,也就没有投资”。
人物特写  2019-03-21 18:43
A+
2019年一季度绿城最痛苦,因为没有货卖,“没有货就没有营销,没有回款,也就没有投资”。

张亚东.jpg

中房报记者 马琳丨杭州报道


这不是一次内部会议,这是绿城中国行政总裁张亚东针对外界关心绿城一些焦点问题的“开诚布公”会。


3月20日,杭州杭大路1号绿城10层的一间会议室,张亚东态度直接、甚至于坦白地回应绿城发展问题,他说,2019年一季度绿城最痛苦,因为没有货卖,“没有货就没有营销,没有回款,也就没有投资”。被问到上任7个月什么事情最难,张亚东说,改变过去最难!2018年8月1日他被委任为绿城中国行政总裁。对这位新总裁,宋卫平当时说,很早就与张亚东有过接触,对他的工作能力很有信心。


2019年1月,绿城又进行了一次组织架构调整,外界认为这是“大股东中交进一步去‘绿城化’”,再一次地集权;加上“2018年业绩预警”,以及内部思想层面出现的摇摆局面,都使接手绿城7个月的张亚东不得焦虑,又不得不破解。其中,“去绿城化”似乎是张亚东到来后他本人带给绿城挥之不去的标签。


更为棘手的是,绿城存在已久的一些关乎公司发展的问题更使他焦虑,张亚东说:


在很多方面我们是低于行业水平的。


在某些方面我们是不坚定与迷茫的。


但绿城要成为一家真正全国性的公司。


绿城内部的一些问题引起了张亚东警觉。


7个多月里,张亚东带领绿城在做这样一件事,一件思想与行动上的事:“一定要想明白‘绿城是谁’‘绿城要成为谁’‘如何成为谁的问题’”。


在问题导向下,绿城在优化组织架构,强调效率,强调竞争,强调机制与共赢,包括价值观。


“凡是发展的事我们坚决支持,不给发展设篱笆,换句话说,上海公司若能去北京搞项目,集团也同意你去搞。能放的权力都会下放,除了财务线与产品线外。绿城是支持性总部,下面公司就要赛马,每一个区域公司都是一个‘小绿城’。”张亚东说。张亚东心里想的是,办法灵活,目标只有一个——“共同把绿城做好做强。”


他说,做这样的调整也是与绿城创始人宋卫平先生沟通的结果。


对于绿城的未来张亚东已做了三年规划:成为自投业务品质领先者、代建业务行业领导者、综合业务前瞻创新者。2019年的任务是优化组织架构提高效率,实现1800亿元销售目标。1月7日晚间,绿城发布公告称,截至2018年年末,绿城集团累计取得总合同销售面积约812万平方米,总合同销售金额约1564亿元,同比去年的1463亿元增长约6.9%。


采访之初,记者问他“什么是最难的事情”,他说,改变过去最难。


改变过去最难!


中国房地产报:执掌绿城这大半年,你过得如何,有哪些话是你最想说的?什么又是最难的事?


张亚东:从去年8月初掌管绿城到现在已有7个月。这7个月是和绿城的同事们一道认真研究绿城的“今天与明天”。


这是一道哲学题,我们一定要想明白“绿城是谁”“绿城要成为谁”“如何成为谁的问题”,这是关乎绿城发展的“道与术、作为”的问题。你只有研究清楚过去,才能找到未来之路。去年,我们花了四个月时间做了有关绿城发展的三年规划(2019年-2021年),我们为未来定了目标。


至于什么是最难的事情,改变过去最难。


中国房地产报:这个怎么讲,比如呢?


张亚东:比如,我们的人均效能低于同行业水平;产品标准化、开工到开盘速度也低于行业水平;全国化的布局与公司组织架构不匹配等,以及价值观的问题。


还有长期以来投资管理是绿城的短板,也是我们最痛苦的事情。我举一个例子,2019年一季度我们最痛苦,因为没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。现在的货都是需要两年前拿地,现在的利润得靠三年前的项目。预计上半年我们销售额完成约为30%,70%集中在下半年,根本的原因是手上没有项目,这是投资拿地问题。这已经成为绿城当下最大的问题。


最近我们也下了很大力气解决这个问题,投资拿地是绿城发展长远、行致稳健的根本。


所以,我们要改革投资本系,将大而一统的体系分类,要对投资进行考核、拿地进行考核,投资的均好性进行考核。要求投资条线上的人员要清楚每一个城市推出的招拍挂项目,要知道哪些是适合绿城去做的。


中国房地产报:你刚才讲到“道与术、作为”,这方面绿城要怎么做?


张亚东:过去,有很多人也问我:你觉得绿城是一家什么样的企业?通过这些年的接触,包括我和宋总(宋卫平)、曹总(曹舟南)也认识将近10年,我觉得绿城是一个房地产行业的特长生。一个班里有30个学生,各有各的特长,绿城是一个以产品品质为特长的学生。但特长生就会有偏科和弱项。


绿城要成为什么?要成为一个具有特长的优等生;要保持要发挥要建设,弱项要补齐,成为一个全面的优等生。


经过7个月,绿城有了自己的方向——


一是统一认识,明晰战略:


真诚、善意、精致、完美;


品相、品质、品位、品牌、品行、品格;


品质为先兼顾其他。


二是完善机制,高效运行:


优化组织架构;建立运营体系;落地共赢机制。


三是改革创新、持续改进:


投资管理改革;营销体系改革;产品“四化”建设。


我们强调“真诚、善意、精致、完美”这绝不是空话套话。真诚善意,这是做人做事的态度问题;精致完美是对产品的追求。在当前的发展过程中,我们发现绿城人出现了不坚定、迷茫,不知道要往哪走的问题,在这样的背景下,我们要反复强调这个价值观。这也是宋总多年凝结下来的发展思想。


包括外界质疑绿城是不是要高周转了,求规模了,这个我可以明确地说,绿城从来不求规模;规模不是目标,是企业发展逻辑的结果。但提高周转速度求发展是任何企业都要走的道路。绿城依然坚守以品质立身、以品牌立世。


当然,坚守也要付出代价,下一步面临的困难也很多。比如绿城讲品质,一限价,靠品质溢价的我们在房地产政策当中兼顾利润的事情就比较难。


这并不是大换血!


中国房地产报:短短几个月以来,绿城已进行了两次组织架构调整,是为了实施“绿城要成为谁”的目标吗?


张亚东:去年6月,绿城调整了一次,是“轻重并举”的组织架构调整;经过半年运营后我们再次优化:一是机构进一步整合,原本的子公司组织架构为“11+5”,现在将16家子公司整合缩减为11家,调整架构为“8+3”;二是设立事业部,集团内部架构调整为“7+4”;三是分级分类管理,根据子公司的发展规模和发展成熟度,给予不同的管理权限。


组织架构调整原计划于今年6月份实施,但绿城高管表示发现问题就要急时整改,因此调整至今年1月份。


为什么要这么急迫地调整,外界认为是中交进入绿城后的大清洗。其实不然,是我们自身的问题。


一是原来绿城是一家区域性公司,但现在它已发展成为一家全国性公司,必须要将区域公司做强,打破障碍,统一有效管理。


二是在研究绿城的过程中我们发现了另一个短板,是人均效能低于行业水平,运转效率不高,产品的标准化不足。在产品方面,绿城目前的项目从拿地到开工再到现金回正,大概需要20个月。绿城的人均开发面积是7300平方米,未来三年要从现在的7300平方米/人提高到8300平方米/人、9500平方米/人、11000平方米/人。同时优化人员,提高公司的效率与运营能力。


三是投资决策存在问题,这个主要表现在拿地上。我们下一步要加强投资线工作,做好土地端,在招拍挂、合作、兼并购方面展开多方合作。


四是做好产品上的标准化,绿城正在全力推进产品“四化”建设,就是“标准化、产业化、科技化、环保化”,有效地缩短建设周期,提升开发效率。另外,还将部分商业、写字楼等盈利较低或者不盈利的部分直接砍掉。


通过架构调整与效率提升,目的就是做好绿城,这是共同的目标。几大股东方也很支持。


中国房地产报:对于外界认为这是中交入主后的再一次“大换血”,你怎么看?


张亚东:实际上,当我看到关于“绿城大换血”之类的报道时是一笑了之,因为换血首先得来新人,得把老人去掉,但现在在绿城工作的都是原来的老人。这并不是事实。但宋总看到后要求回应。


实际上,中交集团进入绿城后就交待我“一定要保持绿城特色,一定要保持宋卫平化”,宋总则和我说“一定要中交化”,宋总曾反复和我沟通,这不是客气话。


中国房地产报:除了大体制上进行调整,在具体机制上如何激发绿城人的活力?


张亚东:现在绿城有1.4万人,用什么方法可以使他们发挥作用?就是要建立共赢机制与运营体系。我们的共赢机制是将三个机制整合打通,长中短结合,通过实施跟投、超额分成、EVA短期激励机制激发效能。这样设计后,我们的很多项目都超出了跟投设计的预额,一个项目预计跟投一二百万元,之后跟投到700万元。


中国房地产报:除了自身调整求变外,目前各股东对于绿城有什么新的要求?


张亚东:在股东层面,一个重要的动作是法人治理机制明晰与完善。去年年底,中交过来与宋总形成了高度统一,我们要心往一处想,劲往一处使,做好公司。另外,今年对于资本结构、股东结构会有一个很大的动作。会使绿城进入更良性的发展阶段。


今年目标1800亿元!


中国房地产报:绿城今年的销售目标是多少?刚才你说到土地储备不足无货可售,推货集中到下半年,那压力上会很大啊?


张亚东:今年目标是1800亿元,追求是2000亿元。在去年的基础上增长20%。具体是销售1200亿元,代建约有600亿元,新增项目200亿元。这是一个靠谱的目标。


在压力方面,今年的利润是我们主要的压力。面粉比面包贵。另外,最重要的是拿地,2019年绿城拿地新增货值目标是1500亿元,权益投资450亿元。下一步要加强投资线工作,做好土地端,在招拍挂、合作、兼并购方面展开。


2019年,我们自己和自己比,是在进步;但与其他房企相比,还有追赶的空间。


中国房地产报:对2019年的房地产市场,你怎么判断?


张亚东:我仍然对房地产市场有信心。中国房地产市场仍然有至少10年的增量期,直接的表象就是城镇化,现在的城镇化率是59.58%,还有增长空间;另外就是非农人口的转移,会加大对市场的需求,所以我对市场充满信心。


| 马琳 | 编辑:本站编辑| 2019-03-21 18:43

标签:绿城,张亚东
展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(1)

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP