写在前面

“夫天地者，万物之逆旅；光阴者，百代之过客。”

在白驹过隙、稍纵即逝的时光中，建筑是人类最好的庇护所，我们借此在天地之中安居。也由此，在中华民族漫长的历史和建筑文化中，从河姆渡时期的干栏式榫卯木架房屋，到秦砖汉瓦万里长城，到明清飞檐斗拱巍峨宫殿，中国人从来不乏对理想居所的向往和追求。

在高速发展和人口的压力之下，使现代中国在“居者有其屋”的民生使命上疲于奔命，付出了巨大代价。从改革开放算起，在短短的四十年中，中国建筑工业已走完了发达国家需要上百年才能走完的历程，尤其是近十年来中国城镇化进程的快速推进，引发了与资源、环境、能源的尖锐冲突。

浮躁如当下，中国楼市更是无数众生的浮世绘。人们孜孜以求的房子，魂牵梦萦的居所，有足以让人高山仰止的标杆，也有泥沙俱下的遗憾。加之调控的呼啸而来，给市场中所有参与者带来巨大的改变，也考验着房地产每一个参与者的能力与水平。

时代裹挟之下，我们回头看中国的房地产发展，有一批有理想、有情怀的房企掌舵人，有所敬畏，有所坚守，带领企业走出一条独特的发展路径；打磨出的产品，不但成为当时的建筑经典，也在行业发展史上留下独特印记。

丨中房报记者 焦玲玲 北京报道

18年前，田明毅然辞去公职下海，误打误撞进入了地产行业，一手创办朗诗。在那个粗放经营赚快钱的时代，他选择了做绿色和科技住宅，走可持续的稳健经营，带领朗诗走出了一条差异化的发展之路。他认为，造什么样的房子是世界观的问题，而自此他也找到了这件让他有幸福感的事业。

那时候的田明和朗诗，还没有成为如今的绿色科技地产先行者。南京朗诗国际街区、南京朗诗钟山绿郡项目阶段，朗诗还属于模仿借鉴者。后来经历了熙华府，直到乐府产品，朗诗开始真正进入自主研发阶段。朗诗在绿色差异化产品之路上做了大量研发：户式化系统、布鲁克被动房、帕多瓦住宅，包括目前的改造项目上海朗诗绿色中心、朗诗新西郊等，这些试验结果标志着中国没有落后于世界在绿色建筑领域的探索。朗诗也从懵懂探索逐渐走向产品技术研发的自由王国。

中国绿色建筑界对朗诗的评价是“务实”二字，“朗诗在科研方面的投入比较大，而且实际工作多于噱头”，朗诗的布鲁克被动房、朗诗绿色中心，技术和个性很鲜明。

这些探索、成果和评价都得益于在田明掌舵下，朗诗绿色战略的“一以贯之”。中国绿色地产业界认为，企业创始人或一把手的理念或“情怀”，在企业绿色发展战略的确立中至关重要，企业绿色发展战略也由此被认为是“一把手战略”。

2017年7月，朗诗集团在北京发布朗诗首份企业社会责任报告，田明作为集团董事长亲自面向社会发布，并且对报告的各个部分如数家珍，这在中国的房地产行业内并不常见。

2018年4月，田明正式就任中城联盟第10届轮值主席；2018年6月，在田明主导下，中国房地产行业的绿色供应链行动正式启动，推动行业绿色变革。田明说，“我希望我是一个企业家而不是商人”。

这位理想主义者谦和、健谈，但也时常言辞犀利。在一次行业大会上，田明面对同行抛出了“我们受人尊敬吗”“值得尊敬的开发商中国房地产还没有一家”的质疑。不可谓不振聋发聩。

仰望星空和脚踏实地并不矛盾。在田明的带领下，朗诗散发着理想主义者的气息，但理想主义者并不只停留于对明天的向往，田明和他的绿公司，用18年的实践告诉我们，脚踏实地是对理想最大的尊重。

今年8月份，全国多家标杆房企工程条线高管齐聚上海，参访朗诗城市更新典型项目：朗诗新西郊和朗诗绿色中心。朗诗新西郊项目是朗诗将第三阶段的绿色建筑产品在旧楼改造住宅项目上的落地。上海朗诗绿色中心则是作为全球首个按照LEED+WELL双铂金+绿建三星+DGNB四认证改造类办公建筑，是朗诗在绿色建筑新领域上的又一次探索。据田明透露，南京紫金山地块正在规划朗诗地产总部基地，未来计划做成中国唯一的具有使用功能的“增能建筑”。未来，田明带领下的朗诗将继续为行业的绿色转型赋能助力，为中国房地产绿色发展留下印迹。

朗诗绿色中心

从角色转换到项目问世

“有时候把事情做成最需要的是用心”

2001年，田明创办朗诗，注册资金1000万元。在此之前，40岁的田明是政府的一个公务员。18年后的2019年，在田明的带领下朗诗已经发展成为中国绿色地产的领军企业，横跨中美市场、打造绿色生态体系。

田明说，真的很庆幸自己经历过那个年代，“那质朴而又昂扬的时代，定格了我的理想主义”。

2001年12月24日，朗诗成立；同年12月28日，朗诗签署了第一块土地协议。这是朗诗的第一个项目，即后来的朗诗·熙园。2003年6月，朗诗首个项目朗诗·熙园正式开盘，一炮打响，获得2003年南京房地产市场销售金额冠军。

2003年6月，朗诗完成股份制改革。从2001年到2003年，朗诗用3年时间完成了一个“新生儿”的降生，经历了第一个项目、团队的组建以及必要的股权结构方面的调整，开始向一个现代企业转变，迈出了自己独有的第一步。

在筹备企业期间，经常开会，朗诗开会的习惯在那时候养成了。当时，田明跟大家谈的最多的三个词是：忠诚、团结、学习。时至今日，这三个词仍然是朗诗企业内部的重要行为准则。

回过头来，我们看，朗诗经过3年的沉淀，不鸣则已，一鸣惊人，靠的就是朗诗人做事的用心和认真。“有时候把事情做成最需要的是用心”，这是田明带领之下朗诗人做事和成功的秘诀之一。3年时间打磨出来的朗诗·熙园的成功，给了朗诗以信心和坚持品质的理念。

不过，首个项目的成功并没有使得朗诗固步自封，2003年，朗诗成立研发部，率先在国内建筑行业中进行绿色建筑的实践。

艰难创业，企业的绿色发展战略落定

“把企业做好最重要，所有人都是赢家”

朗诗初期的创业，无疑是十分艰难的。朗诗于2001年创立，是一个十分年轻的企业，比起同期的万科，万达和恒大等规模很大的地产开发商，朗诗的各方面都远远不够。

田明发现，朗诗要和大地产商抗衡，只有梦想和热血是不行的。因此面对强敌环伺的房地产市场环境，田明决定朗诗要选择走差异化战略的道路，并瞄准了国内的绿色建筑市场。

2004年，朗诗的第二个项目——南京朗诗国际街区开始涉足绿色建筑。为了在市场上能够取得差异化的竞争优势，朗诗选择做了一款高舒适度、低能耗的住宅产品，也就是后来被大家称作“恒温恒湿恒氧”的三恒产品。这个项目是当时国内规模最大的绿色建筑，项目覆盖35万平方米，采用地源热泵作为能源供给方式，能源消耗大大低于普通住宅，综合节能率达到80%以上，并且实现了温度、湿度都控制在人体舒适范围内。

如今说起朗诗，业界至今还有人提起南京朗诗国际街区项目，“项目品质很好，绿色建筑，客户认可度很高”。

在南京朗诗国际街区项目之后，田明决定以绿色科技地产，作为朗诗的战略选择，“这是逼出来的”。

其实，朗诗刚开始做南京国际街区项目时，对绿色科技产品并不了解，这个产品完全就是舶来品，技术发源于西欧。要将国外先进的技术、先进的产品落户到中国很困难，那个阶段田明和朗诗的全部精力都用于把一个舶来品学会如何落地。部品部件、生产环节全部都放到中国来研究，让它能够在长三角落地，并且要控制成本。

目标坚定之后，在南京朗诗国际街区成功实践的基础上，朗诗迅速进入了苏州、无锡、杭州、常州、上海等长三角的重点城市，完成了快速复制。2005年，朗诗提出绿色差异化战略，从此之后朗诗一直没有离开绿色环保这条道路。

田明回顾说，现在看当初所做的努力，那些创新的想法虽然很质朴，有时候很幼稚，但是正是由于一项一项部品部件、技术的创新，逐步积累，才有了朗诗今天在绿色地产领域的地位。

朗诗的庆幸在于绿色差异化战略的一以贯之。“当一个企业聚焦于战略，所有的资源、精力都围绕着战略展开时，一年两年看不出来，但时间长了就可以发现战略带给企业的好处，这一点是机会主义者所得不到的。”田明说。

田明坚持一个观点：“在产品不可知的情况下，客户相信我们，买了我们的房子，我们必须要把事情干好，必须心存感激。”

带着“为人造房”的使命，2006年朗诗初步完成了第一阶段的艰难创业期，跨出南京，布局长三角。

朗诗第一个绿色科技住宅——南京朗诗国际街区

以企业的“深绿”发展，推动绿色地产成长

“企业靠产品说话，产品即营销”

“学习”是田明给员工谈的最多的三个词之一。朗诗在2001年公司筹备期间，在非常小的一个会议室墙上，就贴了一个口号“善于学习的团队更具竞争力”。现在朗诗各城市公司、甚至项目部，基本上都能在会议室墙上看到这个标语。

在距离2006年朗诗初步完成第一个阶段的创业期后，时间来到了2011年，朗诗在南京钟山绿郡项目上做了朗诗科技住宅的第二代产品，实现了更多新技术的应用，更健康、更环保、更舒适、更节能。这个项目也见证了朗诗从最初学习借鉴国外绿建技术转变为具备自主研发体系和能力。

在钟山绿郡项目中有两栋楼是朗诗的帕多瓦建筑。在意大利北部地区靠近威尼斯的地方有一个古老的小城叫帕多瓦，田明曾带着公司管理人员、技术人员、外部专家在一次欧洲考察之后，在这个地方开过一个会，开会时给朗诗定了一个方向：争取做比原来的“恒温恒湿恒氧”的产品更健康、更环保、更节能、更舒适的新建筑。因此就在钟山绿郡项目中拿出两栋做尝试，这两栋建筑因此得名“帕多瓦”。

做帕多瓦建筑的两栋楼刚做出来时并没有马上销售，而是把房子全部建成，调试好觉得没问题后才开始销售。在这两栋建筑上，朗诗做了大量的探索和尝试，最终将成果在实际项目中落地应用。

在帕多瓦建筑之后，朗诗继续向欧洲学习。在另外一次欧洲考察时，到了阿尔卑斯山下一个叫作因斯布鲁克的城市，该城市是奥地利的第五大城市。在这个城市田明一行考察了被动房，也见到了被动房之父沃尔夫冈·菲斯特教授。菲斯特教授一句话让田明印象很深，“绿色建筑不要做复杂的科技系统，不要做高科技，要因地制宜，要根据当地的气候条件。真正的绿色理念是考虑到当地的气候条件、当地人们的生活习惯，因地制宜。用简单实用的技术实现目标，而不是高科技系统。”田明说，“当时听了这番话后，对我来说，犹如醍醐灌顶。”

回来之后，朗诗在长兴太湖边买了一块地，作为自己的绿色建筑研发基地，这个基地是住建部第一批的四个研发基地之一，也是长江中下游地区唯一一个绿建研发基地。在太湖基地朗诗做了一个内部的小酒店，相当于汽车厂商的“概念车”，用来展览各种新的趋势和方向，集新技术达成的建筑，这个小酒店就是朗诗的布鲁克项目。布鲁克项目严格按照欧洲被动房标准建造，是一台“概念车”，是亚热带长江流域地区，甚至是全球夏热冬冷地区的第一座被动式建筑，也是我国第一个获得德国绿色建筑委员会和被动房研究所双认证的金级项目。

朗诗太湖绿建研发基地（设计图）

这时候的朗诗已经从一个学习者阶段进入到了自主研发阶段，并且在拥有了“概念车”之后，以后任何商业上的应用，要做一台“商用车”，对朗诗来说都很简单了。

2015年朗诗加快了产品更新迭代的速度，推出了第三阶段即第三代的朗诗住宅产品，“健康”成为第一诉求，并且第一次在朗诗的建筑体系中提出了“被动式建筑”的概念。第三代产品的代表项目是朗诗熙华府。

也有业界会质疑朗诗做了这么多普通开发商不去做的事情，对技术的追求是不是剑走偏锋误入歧途？

事实是，朗诗的绿色差异化产品恰恰得到了市场的认可。朗诗的产品市场表现一直非常好，几乎所有的项目新房都高过周边的竞品；到了居民手上的二手房的房价，根据网上的公开交易信息，价格明显高出；三手房价，也就是租金价格，朗诗房子的租金高出同等条件下隔壁楼盘租金价格的一半以上。并且朗诗老业主的重复购买率一般在50%~70%。这反映出了朗诗的产品不仅叫好也叫座。

田明在论述朗诗的产品和营销时说，“我们展销除了朗诗的技术之外，我们还展销了什么？名声。其实最重要的名声是什么？名声是假的，最重要的是我们的产品，在市场上能够有更好的销售，客户花钱买单，这个名声是非常重要的名声，比我们花钱去打广告、写软文要管用得多”。

很多人都会问，绿色技术研发投入大、成本高，做绿色地产能赚钱吗？田明自豪地称，如果说朗诗对中国的绿色建筑、绿色房地产有一定意义，主要在于朗诗不是亏本做绿色，也不是不顾经济效益做绿色，朗诗做绿色能够有更高的赚钱效率，在商业是成功的。

在田明的带领下，朗诗正成为房地产行业绿色转型的带头者、推动者和行动派。

近年来，朗诗绿色科技产品进阶的速度越来越快。朗诗第三代产品之后，2018年3月很快推出了第四代产品，代表项目是朗诗乐府，该项目是朗诗自主研发的创新型产品，是朗诗差异化产品的集大成者。如今朗诗依然坚持研发以求创新，“让建筑懂人”，数字化时代，要让智能技术与建筑有机结合，让房子懂人，根据不同的生活场景，智能地为大家提供更好的环境品质。

正是由于朗诗在绿色环保产品方向上的坚持，才让朗诗从懵懂的探索逐渐走向产品技术的自由王国。

城市更新住宅：朗诗新西郊

推动行业的绿色变革，做社会的良性细胞

“我希望我是一个企业家而不是商人”

田明曾坦言，“我希望我是一个企业家而不是商人”。商人逐利，只会为了追求利益而做事。而企业家比商人要多的就是社会责任和对自身产品和理念的坚持。企业家比商人多的一点就在于企业家要带领这个社会的前进，因此，企业家会敦促自己和企业不断前进。

朗诗本着“为人造房”的使命，致力于成为一家可持续发展的“百年绿公司”。不仅如此，朗诗重视绿建供应链的开发培育，与绿建供应商共同成长，利用中国的世界工厂的特点，有效控制绿色建筑成本，降低了经营难度。十八载的绿建探索经验，成就了朗诗绿建行业引领者地位。

朗诗一直践行绿色环保的建筑理念和健康的人居环境。2016年6月5日，朗诗与阿拉善SEE、中城联盟、全联房地产商会、万科共同发起“房地产行业绿色供应链行动”。从正式启动加入绿链的48家房地产企业，到今天的100家房地产及相关企业，这些企业销售额为2万亿元，约占行业总规模的20%左右，涉及产业链的相关企业有2000家以上，绿色采购标准已扩充至7个产品品类。这一行动持续带动地产行业坚持绿化整个供应链条，提高环境效益和资源利用效率，为社会发展、环境保护承担起自己的责任。

结合自身的探索实践，朗诗也参与了相关行业标准的制定工作，如发布第四代人居产品标准、《绿色产品指引》、绿色供应链方面的《供应链企业环境合规性方案》等等，以此助力房地产行业的绿色转变，助力国家的绿色发展。

朗诗自成立以来，一直在积极地履行自身的社会责任。2008年四川汶川大地震、2011年青海玉树大地震发生后，朗诗承诺为孩子们建一所“震不倒”的希望小学，朗诗“山鹰队”在董事长田明的带领下，前往灾区实地考察，先后投入2600万元，为“朗诗五权希望小学”、“拉布朗诗希望小学”援建总面积达11707平方米的校舍。此外，自2008年起至今，每年朗诗通过“朗诗绿苗助学”计划，十年间共帮助逾千名偏远地区贫困家庭的学生完成读书梦。

2016年，朗诗集团携手朗诗公益基金会共同发起“绿色蓓蕾抗霾幼儿园公益行”，为幼儿园提供新风换气、高校除霾、智能监控、节能降耗、超低噪音五大功能的除霾方案，已落地北京、天津、上海、苏州、南京等10个城市，共计12家机构，其中2家为弱势群体专业服务机构。

对于朗诗来说，企业越大，责任越大，朗诗也正在用社会责任的世界语言，续写属于朗诗的绿色篇章。

结语：

田明是情怀与时代共同成就的企业家。“情怀与商业”企业也并不矛盾，我们看到，像朗诗这样有社会责任感的企业，他们会在引领社会的产业发展中获取自身的利益，朗诗的利益和社会绿色节能的利益在某种层面是重合的，因此，朗诗这样的企业会为了实现自身的价值来推动社会的发展。朗诗是一个由企业家执掌的真正的企业。对整个社会来说，朗诗，越多越好。

2019年8月底，由田明带队的朗诗地产开发和地产金融团队开始美国的考察之旅，横跨东西海岸，拜访各知名开发及投资公司，与苹果公司讨论家居智能化，分别与斯坦福和麻省理工学院教授讨论新材料新技术的商业应用。这正应和了朗诗公司会议室墙上的那句标语“善于学习的团队更具竞争力”。