写在前面

他是一位研究者，一直致力于对宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。在竞争激烈的地产研究行业中享有一席之地，是一位自信且富有前瞻性的青年才俊。

从链家到创业，他始终坚信互联网将改变房地产行业，并认为未来的房地行业将进入存量时代、服务为本的时代。

如今，他在着手研究“70年中国住房”，认为在几十年间，在极其快速的城市浪潮下完美地解决了居住问题，却未出现系统性风险，是非常了不起的。作为市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，中国房地产行业与市场都是一个奇迹，一个神话。

李叶/文

在房地产领域他是一个被媒体所熟知的研究人士。

可以说，当下对于房地产相关的趋势研判、数据分析及研究报告中，有极大一部分都出自他之手。作为一位优秀的金融学者，这些年来他一直致力于对宏观经济、房地产和互联网新产业的研究，他的研究对于当代人们认识房地产这个行业起到了不可忽视的作用。

他就是著名青年经济学家杨现领。

他出版的《城镇化大转型的金融视角》《房地产大转型的互联网+路径 》《新中介的崛起和房地产价值链的重构》等著作，连续获得第五届和第六届中华优秀出版物奖，他也获得了2015年中国青年金融学者奖 。

同时，他还创办了中国房产互联网行业中坚组织——腰子会，开创了互联网经纪和长租公寓两大新兴研究领域；在贝壳研究院任职期间，他一直被外界视为贝壳的“思享者”，邀请过很多国内知名学者，国外的企业家一起做思想分享。

今年3月，杨现领离开了任职4年的贝壳研究院，创建了自己的空•白研究院。

新的征程也就此开启。

在近期对“70年中国住房神话”课题研究中，他感慨道，“历史上，不曾有一个国家，或者在某个国家的某个阶段，经历过中国这样，数以亿计人口的、极其快速的城市浪潮下，能完美解决居住问题，而不出现系统性风险的。”

“至少到目前为止，可以说，中国房地产市场作为国内各行业之中市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，是一个奇迹，是一个神话。”

10月，正值新中国成立70周年之际，中国房地产报记者采访了这位年轻的学者，通过他的视角我们可以看到一个时代的变迁和站在划时代转折点上的中国房地产行业。

感恩时代

在人们的印象里，从读书、做研究到获得各类金融学奖项，成为各论坛和发布会的座上宾，再到成为能在竞争激烈的地产研究行业中享有一席之地的专家，杨现领无疑是一位顺遂、自信且富有前瞻性的青年才俊。

不过，关于他的成长经历和这些品质的形成过程人们却知之甚少。

“如果将来你考不上大学，就回来跟我一起种地吧。”回忆起童年时期，杨现领认为母亲这番在农村家庭看来最常见的说教，对自己的激励作用极大。以至于他在小时候就定下了一个朴素的目标，“好好学习，努力读书，将来不回去种地就行了”。在这一目标实现的过程中，杨现领逐渐将读书看作一种获得快乐的渠道，“一旦停止学习就觉得自己会变笨、变傻。”

这种对学习的渴望也促使他在本科毕业后，选择了攻读研究生、博士。

杨现领在接受采访时说，在过去十几年的读书中，的确比较顺利。但这“顺利”并非不去努力就能有所收获，而是你要提升，只要付出努力了，就能得到正相关的回报。

“在读书这方面，我深刻感受到，应该感恩于这个伟大的时代，是这个时代提供了我们一个相对公平的赛道，只要你抓住了机会，然后去拼搏，就可以不断往上攀登。”

在华中科技大学攻读经济学博士期间，宏观金融领域影响力非常大的巴曙松成为了他的导师，也为他日后走上房地产领域研究的道路打开了一扇门。“巴曙松老师是我最尊敬的人。”

读博的第三年，巴曙松推荐杨现领去一家金融机构实习，正巧这家机构缺一名房地产经济研究员，杨现领与房地产从这时开始结缘。

经过了2008年～2009年4万亿刺激政策之后，房子的价格开始上涨，并出现一定泡沫化倾向。2010年，“国十条”颁布了。

这期间，杨现领在这家机构的主要工作就是对房地产政策及开发商进行研究。他的第一本专著就此诞生，当时在行业里产生了一定影响。

房地产中介研究领域的开辟者

开局良好。

同样的事情大概做了3年后他开始觉得无趣，“因为房地产开发商个体之间的差异比较小，研究到最后，发现研究的价值变得没有那么大了。”

此时，正值国内互联网零售平台崛起，杨现领便与当时的同事们转而研究互联网，“那时就觉得互联网领域太有意思了，因为我本身是研究房地产的，现在又研究互联网，所以就想在互联网与房地产之间找一个结合点，这样就开始研究起互联网房地产了。”

在被记者问及“您认为自己目前为止最大的成就是什么”时，杨现领沉思了一会儿，回答道，“开辟了房地产中介的研究领域。”

这要从2014年说起，在此之前，房地产中介方面的研究一直处于空白阶段。

“2014年有三个标的，一是搜房，二是乐居，三是世联行，研究完这三家公司后，我对行业有了一个大大体了解；再加上我喜欢深度研究，去调研，再加上对国外案例的研究，之后就出了系列报告，在行业里引起了极大反响，通过这些报告也结识了非常多做中介的朋友。”

“朋友”这个词，在现代话语语境中实际上是一个暧昧的词，它可能只是点头之交，也可能只是见过几次面的熟人。不过，在杨现领这里，“朋友”却是真正值得“珍惜的财产”。以至于在数年过后，当记者问到“最喜欢的旅行是哪一次”时，他的回答是“在新疆和中介朋友们的一次旅行。”

在通过这一系列报告跟房地产中介朋友结缘后，他感到这各行业非常有趣，也很有前景。于是，便开始了与全国各地中介公司老板们的交流学习，其中就包括链家。

在与链家的联系变得更多后，2015年，他进入了链家，后来为链家创建贝壳研究院到成为贝壳研究院“灵魂”也就成为了水到渠成的事。

创业并不是“从0到1”

在贝壳研究院工作4年后，他提出了辞呈，随后创建了现在的空·白研究院。

提到前东家，他表示，“链家是一个非常优秀的公司。”

离开这家优秀的公司源于“处于行业中，视角会受到限制，而我想以更加独立客观的视角去研究、跟踪中介行业和不动产这个大的领域，包括家装家居、商业等等。也可以更好、更客观的做研究和内容生产。”

从纯研究者到创业者，身份的转变并没有让杨现领变得更像一个企业人士。“我个人还是比较偏研究型的。”他表示，现在一半的时间是个人的，一半时间是公司的。个人主要是从事一些跟工作无关的学术研究；工作方面，除了日常管理外，也有一些跟工作相关的研究型的任务。“我个人的研究跟工作已经关系不是特别大，可能每天花会50%以上时间在个人兴趣方面的研究上，包括研究历史、人类学等等。”

如今的大环境正鼓励大众创业、万众创新，对于现在想创业的人，作为一个新晋的创业者，杨现领也提出诸多有价值的建议。

他表示，“现在很多人都说创业是从‘0到1’，但我不认为存在所谓的从‘0到1’的创业。”

杨现领认为任何一个创业者实际上在“0”之前还有一个“1”。“如果前面没有一个持续性的累积，是不太可能创业成功的。创业并不是头脑一热，产生了一个想法，然后马上就拉了一拨人开始做了。”

“创业之前有一个非常漫长的积累过程。”他说。在成立空·白研究院之前，其实他已经做了三年贝壳研究院。

70年中国住房神话

现在，杨现领正在研究的一个课题是“中国70年住房神话”。他横向比对了中日美英这几个国家在二战结束后，70多年住房的变迁中遇到的问题及解决办法。“1945年之后，英国、美国、日本、中国都进入到了住房短缺时代，他们分别采取了不同的政策，这个政策的影响一直持续到今天。”

研究过程中杨现领发现，“基本上每次大的解决短缺的过程中都会伴随着一些问题，在英国表现为社会问题——两极分化，美日是金融问题——房地产泡沫。”

“战后，英国政府大规模的开发社会公共住房，开发了20年，解决了住房短缺，也因为开发公共住房导致了非常严重的财政负担。为了解决财政负担，英国政府以相对来说很低的市场价把房子卖给了租客，实现很大的财富转移。让这些房产变成了租客们的私有房产，后来又经历了长达十几年的货币宽松、利率的下降，导致房价上涨，有房者的财富得到上升。也使得整个英国社会陷入了两极分化，有房子的人享受了房价的红利，没房子的人买房越来越困难，乃至租房都变得越来越困难，在这种情况下，社会压力很大。”

“所以英国是全世界主流发达国家中住房压力最大、房价最高、房价收入比也最高的国家。这所带来的影响是年轻一代人生存成本增加，以及他们的痛苦。”他分析。

中国的房地产发展进程则有所不同。

“1949年之后，中国采取了福利分房体系，国家负责投资、生产和分配，以很低的甚至是免费的价格让大家居住，结果也是一样，租金可能连维修费都覆盖不了。到了1978年，才有了小平同志说的要做房地产改革。但是1978年到1998年还是双轨制，中国的第一家房地产开发企业于1980年成立，还是国家负责房地产开发，政府负责土地划拨，真正买房子的也不是个人是单位，单位再分给员工，按揭、公积金制度也刚刚开始建立。”他说，1998年东南亚金融危机后才开始全面停止福利分化，进入市场化，通过土地市场化来推动。

从1998到2018年这20年，我国决了住房短缺的问题。“英美日也是用20年解决的，但是我们的20年解决的是10亿规模的城市人口的住房问题，相当于多少美国人口和日本人口？”

他继续表示，中国这70年非常了不起，因为它面临的是人类社会有史以来最严重的住房短缺问题，是10亿人口的城镇化，人类历史上从来没有过。这10亿人口相对集中，不均匀分布，当时的压力是非常大的。

“960万平方公里、14亿人口，在极其快速的城市浪潮下完美地解决了居住问题，却未出现系统性风险，是非常了不起的。作为市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，中国房地产行业与市场都是一个奇迹，一个神话。”

房地产行业的未来

70年不过是历史长河的一瞬，但对中国房地产行业而言却已走过了萌芽期的懵懂、成长期的困惑、黄金十年的亢奋、白银时期的低落与调整……站在行业划时代的转折点上，对于未来行业将发生的变化，杨现领也有一番预判。

他认为未来，房地产市场会发生三个结构性的变化。

在消费层面，是线上和线下的变化。“这是一个最根本的一个变化，决定整个中国房地产市场未来10年、20年、30年走势的最根本的力量是线上和线下这两张网。”

第一张网是线下10亿城市人口“网”。

“2030年中国城市化率达到70%左右，将有1亿多人口增量；2030年，城市人口规模可能会达到10亿左右，10亿城市人口的这张线下之网将会产生巨大的消费力。”

第二张是线上之网，也是最核心的资源。

“互联网人口未来还会增加，将有10亿，他们会决定新的消费模式，包括房地产的消费模式；未来发挥的作用也会非常强大。”

市场层面，杨现领认为最根本的变化是增量市场向存量市场转移。“增量市场向存量市场转移的过程中，为存量房服务的机构将快速崛起。”他说。

行业层面，最大的变化是渠道崛起。

“过去是供给为王，在房屋供不应求的时代，谁离钱、土地、房子近谁就赚钱，基本上是开发商时代；现在获客很难，去化变得重要，此时渠道就变得很强，是渠道为王，渠道的出现会颠覆这个行业。”他说。

同时，他认为房地产在任何时候都是国家宏观经济中重要的组成部分。

“在城市化早期，房地产表现为经济投资推动者；城市化结束，房地产同样重要，只不过这时的房地产会成为我们所说的‘新居住’，表现为一个消费品，不再是一个制造业，是服务业。”

他表示，未来一定是基于大存量时代、消费品时代的居住，如何从宏观的、微观的层面制定长效机制是我们需要思考的。

“普鲁斯特问卷”·对话

Q1：您认为最完美的快乐是怎样的？

答：读书。

Q2：您最希望拥有哪种才华？

答：专业跟技能。

Q3：您最恐惧的是什么？

答：不学习就会觉得自己会变笨、变傻。

Q4：您目前的心境怎样？

答：比原来平和很多，“中正平和”也是我追求的目标。

Q5：还在世的人中您最钦佩的是谁？

答：巴曙松老师。

Q6：您认为自己最伟大的成就是什么？

答：开辟了房地产中介的研究领域，在我之前是没有的。

Q7：您最喜欢的旅行是哪一次？

答：在新疆和中介朋友的一次旅行。

Q8：您最痛恨的特点？

答：拖延。

Q9：您最珍惜的财产是什么？

答：朋友。

Q19：您最奢侈的是什么？

答：时间。

Q11：您最后悔的事情是什么？

答：喜欢骂人，一直很后悔，但又一直在骂。

Q12：您最希望成为谁哪样的人？

答：持续的做一个专业性的学者。

Q13：觉得自己最有底气最自豪的能力？

答：洞察和研究能力。

注解：著名的普鲁斯特问卷 (Proust Questionnaire) 由一系列问题组成，问题包括被提问者的生活、思想、价值观及人生经验等。因著作《追忆逝水年华》而闻名的马塞尔•普鲁斯特(Marcel Proust)并不是这份问卷的发明者，但这份问卷因为他特别的答案而出名。