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顾云昌:房地产要坚持市场化尽量少调控 经济发展也需要房地产平稳
顾云昌表示,过去几十年,城市化红利、改革红利促成了房地产黄金时代的发展。
人物特写  2019-11-01 23:10
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顾云昌表示,过去几十年,城市化红利、改革红利促成了房地产黄金时代的发展。

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 | 中房报记者 许倩 北京报道


“国民经济稳定健康运营,需要房地产市场平稳健康发展,一是住房供求总量基本平衡,二是供求结构基本合理,三是房价基本稳定,这是我们的奋斗目标。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。


10月31日,由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办,以“壮丽70年 奋斗新时代”为主题的“《共和国地产印迹》新书发布会暨2019中国好房子标准研讨会&中国房地产品牌官百人论坛”在北京富力万丽酒店隆重召开。是次会上,顾云昌发表了主题为“共和国地产从巨变走向呈祥”的演讲。他回顾了新中国成立70年来中国房地产带来的巨变,并对未来30年中国房地产发展前景进行了展望和建议。


顾云昌表示,过去几十年,城市化红利、改革红利促成了房地产黄金时代的发展。未来中国房地产市场发展潜能在哪?他认为在产业地产,特别是新兴产业地产“凤凰起舞”,住宅地产这条“龙”要稳住,要满足人民美好生活愿望;两者结合可谓是“龙凤呈祥”。


以下是演讲全文:


巨变的时代


这种巨变体现在三个方面,人居上,房荒变小康;城市上,旧貌变新颜;产业上,“赔钱”变支柱。


回望住房制度改革前,中国住房市场曾出现严重房荒。1978年,中国人均住房居住面积只有3.6平方米,甚至低于解放初期的人均5平方米;现在人均住房面积超过40平方米。现在我国每年的住房销售面积达到17.2亿平方米,但在20多年前的1998年只有1.2亿平方米,从1.2亿到17.2亿,只用了20年时间。


在居住方面,过去,我们的平房数量约占整个城市住房面积的三分之二,现在不到三分之一。现在的电梯房,无论是外观还是内在,质量都大为提升,现在的住房都是成套房,过去没有套的概念;现在的住房配套设施、住房环境,更是20年前、解放前所不可比拟的。


从住房体制上看,过去中国是福利分房,只是少数人才能分到房子,大多数人是没有房子的。过去整个住房体制完全是计划经济体制,现在是商品化住房体制,这个体制的变化是我国住房市场从房荒变成小康的最大保障。


从城市角度来看,旧貌换新颜。一方面,城市规模越来越大,1978年时城市居住人口仅1.7亿,现在有8.3亿人住在城市里。另一方面,城市面貌越来越美,特别是大城市的楼宇,已经超过许多发达国家楼宇水平。同时,由于房地产的拉动,城市的基础设施、园林绿化、城市配套等,都走在现代化的道路上。


从产业角度看,房地产业从赔钱变支柱。在发达国家,建筑业、房地产业是赚钱的,而在住房制度改革之前,中国的房地产是赔钱的;国家房子盖得越多,分给老百姓租住多是低房租,还要国家给补贴,所以房子越多国家越赔钱。今天房地产已成为一个重要的支柱产业,还不是一般的支柱产业。现在,房地产开发投资占GDP的比重大概6.6%,如果加上上下游对经济的拉动(约占GDP的9.2%),加在一起超过15%,房地产发展为GDP贡献了15%,是什么概念?在全国所有的单个产业当中,对经济拉动最大的是房地产,这是不可否认的。


1997年时,朱镕基总理曾指出让房地产成为新的经济增长点、新的消费热点,使住房消费成为老百姓主要的消费目标。住房制度改革之后,中国住房消费热点起来了,房地产上下游产业链被拉动起来了,对经济增长发挥了重要的作用。这离不开房地产商品化,离不开住房制度改革,离不开老百姓的支持。


“呈祥”发展


2020年是全面实现小康发展目标的一年,我们许多城市已全面实现小康化,现在国家在开展扶贫,特别是精准扶贫,这是全面小康的标志。


中共十五大报告中提出两个“一百年”奋斗目标,距离百年目标我们还有30年,展望未来30年,中国房地产应承担起三方面的担当:成为美好生活的营造者、产城融合发展的践行军、国民经济运行的稳定器。


第一,做美好生活的营造者:向住有优居进军。


党的奋斗目标就是让人们过上美好的生活,房地产应该成为美好生活的营造者,向住有优居奋斗。从三个方面来讲,一是要提供好房子,好住区,好房子、好住区要联系在一起。比如你在郊外很好的地方有一栋别墅,房子非常好,但是生活不方便,上学怎么办?看病怎么办?购物怎么办?开车来回几十公里,所以好住区非常重要。


好房子、好住区,一要讲繁荣,二要讲生态。光生态不繁荣,好山好水好无聊;光繁荣不生态,污染很重,交通不便。繁荣加生态,才是我们对美好生活的向往。


生态分为两种,一种是环境的、自然的生态,好的空气,好的生活环境;第二种是人文生态,要提供高品质的物质产品,提供高品质的服务产品。我们过去重视物质产品,现在越来越重视服务产品。


人们说,我们社区的温度不高,这个温度不是体温的温度,是人们之间的温度,我们缺少有温度的社区,人与人互不往来,楼上楼下互不照应,社区的情况也不了解,这样的社区不应该是一个好的社区。提供优质的服务,创造有温度的社区非常重要。


第二,房地产应成为产城融合发展的践行军。


我国在城市发展战略上有两个调整、两个提升,第一个调整是,过去是控制大城市发展小城市,这种战略和现在的城市化不符合了。我们要以中心城市引领城市群发展,这些战略的重大调整对房地产意义都很清楚。有些边缘的地方不是城市群的地方,该发展生态就发展生态,该发展农业的就发展农业。我们要集中在长三角、珠三角,或者京津冀几个城市群发展房地产,这样才有竞争的能力。


第二个调整是战略转变,产城融合的发展战略。什么是产城融合?以城兴产,以产促城,产城融合,协同发展,这是城市发展的重要战略。中国房地产业应该在产城融合方面做出努力。我最近去一个城市参加会议,城市的区长、市政府的宣传部长都来为企业开会。但是,只谈房地产开发人家不感兴趣,必须把产业引进来,必须要产业和城市融合发展。一个城市,为什么叫城?远古时代一群人住一起,为了安全挖个护城河,盖个城墙。但是没有农产品,必须有交易的市场,所以就成立了市场,城市是这么来的。我们如何发展?要协调发展,但是很遗憾,过去几十年当中发展方向是错了,一边成了空城,一边成了“睡城”,就是这样的模式造成了城市交通拥堵、污染。这就是我们现在讲产城融合的重要性。


这个“产”不只是工业园区的产,一产、二产、三产都是产。我们的目标很明确,就是要生活、生产、生态结合。在产城融合中我们发现有这样的案例,一个工业园区缺少城的功能,要通过旧城更新,达到集约的目的,达到产业更新、升级换代,达到环境的改善。


转型中要注意三个转型,第一,向前端延伸,企业要和政府一起做前端。第二,向后端延伸,企业拿了土地盖了房子以后,要向后端运营服务来延伸。第三,向创新进军,通过融资平台创新,通过各种资产的融合,形成这样一种产城融合转型。而往往我们用开发住宅的思维来做产城,和我们现在产城融合的国家总的要求是有矛盾的。


第三,房地产要成为国民经济运营的稳定器。


房地产问题实际上和我们的城市经济运营、运行相关。日本上世纪90年代泡沫破灭,1997年的亚洲经济危机的发生,都是和房地产密切相关,最主要的问题就是房价上涨过快,是形成金融危机主要的因素,导致我们消费结构的扭曲。


高房价的背后有很多因素,一个是货币超发,房地产是一个货币超发的吸收器,一方面提高房价,另一个角度它吸收了大量货币。二是土地资源错配,人口导向和土地供应方向不一致,大量人口进入大城市、发达城市,但是土地的分配、土地的供给,往往流向了人口流出的城市,造成了空城的出现,也造成大城市人口的上涨。土地财政依赖下,地方政府也希望地价涨。


国民经济稳定健康运营,需要房地产市场平稳健康发展,一是住房供求总量基本平衡,二是供求结构基本合理,三是房价基本稳定,这是我们的奋斗目标。


如何达到这样的目标?一是要把握规律,房地产运行是有规律的,房地产市场是有周期的,城市之间是有差异的。


二是要精准调控,我们的调控应该说越来越精准,但是还不够。要坚持市场化方向,否认市场化,甚至在调控当中用非市场化的手段是不利于房地产健康发展的。还要把握好调控时间和力度。我们调控是逆周期的,楼市下行的时候让其升温,楼市上升过热的时候就降温,这就是调控。在调控手段上,一般用金融杠杆,税收杠杆。我们现在形成的杠杆有时候过多,应尽量要减少行政干扰,使我们的调控更加精准。不否认楼市调控是必要的,但是一定要坚持三个方面,市场化、时间和力度,减少行政干预。


三是完善两大市场体系(住房市场体系及住房保障体系),深化改革。在发展住房保障体系中,最大的不足就是精准度不够,保障房要提供给中低收入群体,但许多城市到现在都不知道谁是中低收入家庭,在供给当中造成一部分房子流出去了,但并未流入中低收入家庭,相反他们得不到房子。要把两大体系做得更好一些,有限的资源用到需要的人身上,在不同的城市设置不同的保障比例。


要坚持房地产市场长效机制建设,要下决心在两个住房市场体系中做文章,可以总结为“一加三”,“一”是指住房制度,包括住房市场体系和住房保障体系,这是住房制度的本质和最重要的内容;“三”是指三方面的机制体制改革,分别是土地供应体系、财税体制、金融货币体制。


我们认识到房地产的潜能。过去几十年,中国房地产黄金时代的发展,其中有制度的作用,有城市化的红利,改革的红利所推动。中国房地产未来的发展潜能在哪里?


尽管有人说中国住房市场将进入存量时代,但目前我们依然是增量市场为主,只是增量市场发展速度在放慢,存量会有很大的市场。


如果把住宅地产比作“龙”,这个巨龙在20年前腾飞了,产生了巨大的能量,使中国经济保持了快速增长,老百姓收入水平大幅提高,居住条件和城市面貌得到了很大的改善。但除了住宅地产,还应有产业地产,特别是新兴产业地产,包括康养、文旅地产等,这些可以称之为“凤”,20年前“龙”腾飞了,现在到了“凤凰”起舞的时代。这时候我们应该要怎么办?我们应该让“凤凰起舞”,越漂亮越好,满足我们美好生活的愿望,而住宅地产这条“龙”要稳住,叫作“龙凤呈祥”。

| 许倩 | 编辑:本站编辑| 2019-11-01 23:10

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