秦佳丽/文

“为何胶州市锦绣外滩精装房质量这么差？”从2018年开盘到2020年一期项目交付，一批购房人辗转于人民网城市留言板、问政青岛乃至市长热线，对锦绣外滩项目反复发起以上质问和投诉。

2017年，开发商以项目收购形式首进青岛，通过青岛东方篮海置业有限公司(简称“东方篮海置业”）开发位于上合示范区核心位置的锦绣外滩项目。

去年4月，锦绣外滩业主韩先生向法治青岛提供一组施工照片——项目地下室侧墙防水违规施工，侧墙防水层做完后未做防水保护层就直接进行覆土掩盖，一期项目多栋楼存在严重渗漏隐患。在问政青岛，常见的锦绣外滩业主投诉还有“验收时墙皮脱落，门长黑毛也爆皮，开放商方面未给出回应”；“提出退房后，开发商未归还首付”等。

规模化的业主自发“置业预警”引发监管层面出手。去年8月，胶州市市场监管局对东方篮海置业“霸王条款”等行为被予以警告和1万元罚款；项目背后山东朗冠建筑工程有限公司也因违法《建设工程安全生产管理条例》被处6万元罚款。

2020年下半年，在青岛的锦绣学府也出现了质量问题，青岛网上房地数据数据显示，截至今年3月4日，该网签率不足4成，“黑历史”或令当地居民青睐度打上“折扣”。

房地产市场规模不断扩张的同时，质量问题历来是难以摆脱的阴影。2020年全国房地产投资额超过14万亿元，销售面积超过17亿平方米，销售金额突破17万亿元；与此同时，全年新增房产法律诉讼条数158.12万条。

不同城市的楼市表现力也不同。中指研究院组织实施的《2020中国城市居民居住满意度调查报告》显示，去年居民居住总体满意度持续提升至76分。四大一线城市中仅广州居于平均水平之上，北京、上海及深圳居民满意度低于76分；二线城市居民满意度整体高于一线，但青岛、温州满意度水平相对较低，得分不足74分。

仅就青岛而言，除了频现“投诉门”的锦绣外滩外，过去一年陷入维权风波的还有业主购房15年却始终未能取得房产证青岛丽景苑小区，以及涉嫌“一房多卖”青岛颐和海项目等。

放诸全国各地的楼市消费“陷阱”，房屋质量不过关、房产证不到位、逾期交房、虚假学区房宣传、强行捆绑销售、拒退购房定金等是触犯消费者利益的常规“套路”。另外，从地产企业蔓延至中介经纪公司，囊括家居建材等上下游产业链，一批机构在质量问题上打“擦边球”。

对长春市而言，2020年是多处楼盘深陷“变相服务费”风波的一年。十余家楼盘被爆出服务费“陷阱”，称购房者需交纳1.5万元—2万元不等的“服务费”，才能享受当事人给予最终房款3万元—4万元优惠，最终优惠却未在房屋总房款中得到体现。2020年长春市市场监督管理局发布的《3·15消费者权益日投诉举报数据统计分析》显示，当天该类投诉达84件，占据投诉总量的27.54%。长春市房管局针对类似“服务费”现象公示了多批行政处罚名单，对长春天朗地产、长春华大地产、吉林弘富地产等多家公司处以1万元—50万元罚款。

武汉去年围绕“公摊收取精装费”频现争议。酷暑7月，仍有一购房人前往省政府大院聚集，拉出“反对公摊、重复收费、精装价虚、变相涨价”等标语。无独有偶，另一边的成都市城乡房产管理局大厦广场，当地购房者也在同时进行一次大规模的精装修维权活动。

目前以武汉为代表的多数城市采取分类价格指导方案，带装修房源的装修价格指导区间设为不同档次，但具体装修合同约定条款需由买卖双方自行商定。按照目前楼盘以20%常规公摊面积比例，武汉购房者在公摊上多出的“精装”费用在5万—15万元间，矛盾由此凸显。

除了上述摩擦，烂尾楼也是各地楼市之“痛”。原本该遮风避雨的房屋成了购房人“风雨”的根源。梳理人民网留言板烂尾楼相关投诉，近10年共有投诉8000余条，涉及楼盘超过3188座。

即便是品牌房企也难逃烂尾之殇。目前深陷债务泥淖的泰禾停工项目至少20余个，分布于北京、上海、杭州等核心城市的一批泰禾院子“不开工、不退房”。类似案例还有“30户居民住进烂尾楼”的昆明别样幸福城，以及购房者贷款还尽、房屋仍未交付的哈尔滨名爵公馆。有的账户抽尽，濒临破产；有的数易其主，资金难以到位。

“万亿级市场蓝海”家居建材领域的质量问题也不容忽视。今年3月，河北石家庄众鑫大厦外墙保温材料起火，将建材质量标准推到公众面前。根据中国消费者协会发布的《全国消协组织受理投诉情况统计报告》，2020年共受理装修建材类投诉约1.4万次，质量问题、合同纠纷等成为热门投诉对象。

让一众“打工人”揪心不已的还有长租公寓暴雷。“长收短付”“高进低出”等无序竞争模式下，2020年至少40余家长租公寓因资金链断裂倒地，引发租赁市场革新。

尽管部分企业用质量换生存成为了2020年魔幻一角，但监管层面雷声依旧，对应出台密集整顿措施。

今年3月，北京市住建部门对住房市场重拳出击，梳理出28家须消费者“谨慎选择”的中介机构名单；另对北京莱福世纪置业有限公司、北京远创兴城置业有限公司等5家涉嫌合同不平等条款的地产企业查处整改。

合肥市市场监管局则在今年3月开展集中整治行动，专门成立房产市场整治工作组，重点查处虚假违法广告、利用合同侵害消费者利益、价格违法等扰乱房地产市场经营秩序的违规行为。

房地产市场规模与品质难以均衡发展的背后，是什么原因导致楼市质量沉疴难返？高周转、限价政策、抑或是期房销售？

“不懂高周转，莫谈房地产”开始被越来越多的房企接纳，行业内生性竞争下，众多房企需要发起规模冲刺，加快资金回笼节奏。众所周知的现有头部房企推行“456模式”，拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金再周转。

不过，关于高周转是否与房屋质量互为影响尚未定性。有业界人士指出，高周转是财务视角，与质量是不同的维度，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准；不过，若缺乏成熟的系统化管控能力做支撑，快速开发有时的确会带来产品质量不达标。

面对难以消除的商品房销售市场乱象，呼声较高的还有“取消预售制，采取现售制”。机构统计数据，截至2019年，全国期房与现房销售比例为7:1。囿于当地特殊资源条件与市场环境，目前全国仅海南全省推行现售制。今年全国两会上，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹便提交了“建议取消商品房预售制度”提案。

世联行资深市场研究员崔登科曾发表观点：“取消‘预售制’短期内会对市场格局产生冲击，可能导致市场占有率特别集中。因为小房企吃不消，融资能力差被收购，出现房企垄断的可能。”

“现房质量不一定就好，期房质量也不一定就差。”中原地产首席分析师张大伟对此谈到，行业年销售额达到了16万亿元，取消预售制并不是现实，要解决房屋质量问题，最主要的还是政府要发挥好“监管者”作用，并引入真正第三方监理制度。

事实上，各地监管层一直在为楼市稳定与质量风险之间构筑一道防火墙。

去年成都、西安、银川等20余个城市出台加强商品房预售资金监管细则，包括预售款余额根据工程建设各进度节点支取，预售款监管额度与企业信用等级挂钩等。

针对已成业界顽疾的烂尾楼现象，2020年一封名为《河北省解决房地产开发遗留问题领导小组办公室关于尽快解决房地产遗留问题的督办函》流传于网络，石家庄众多问题楼盘迎来新生。包括赵卜口枫林水岸、莱茵春天、岭南庄园等多处解遗台账项目，通过品牌房企接盘、业主筹款等形式复工盘活。