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上海二手“豪宅”价格为何普降?

中国房地产网

2022-10-31 19:03

上海二手高端住宅价格回落,成交量滞涨!

上海二手高端住宅价格回落,成交量滞涨!


浦东陆家嘴北滨江区域的万科翡翠滨江项目

文/吴若凡

上海二手高端住宅价格回落,成交量滞涨!

今年以来,全国新房市场普遍较为低迷。而6月份以来,上海新房市场却走出了一条量价齐涨的独特行情。国家统计局发布的8月70城房价数据显示,上海新房环比涨幅居全国之首。成交量方面,今年6月~9月份,总价4000万元以上的高端住宅成交数量达到108套。

但自8月份以来,上海二手房市场却呈现出不同的景象,成交量开始出现滞涨。据多个片区的经纪人介绍,截至10月下旬,二手房挂牌数量相比前两个月有10%~20%的增加,看房人数却是持续减少。与此同时,上海的二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调的情况,有些高端住宅的挂牌价下调幅度高达500万~800万元。

上海作为国内最大的二手住宅市场,高端住宅长期占上海二手住宅交易总量的1%左右。从价格横盘6~8个月没有变动,到价格大幅下调,究竟是什么原因造成了这一现象?

位于浦东陆家嘴北滨江区域的中信九庐项目

高端住宅挂牌量激增 价格普遍骤降200万元以上

“上海万科翡翠滨江一期,314.9平方米的4室2厅4卫,一周之内出,再次降381万元,累降800万元!每平方米单价仅15.8万元,业主急售。”这是二手豪宅经纪人王霞的微信朋友圈,近一个月以来,这类高端住宅的急售情况明显增多。

该经纪人还表示,如果全款支付,价格还有空间可以谈。而早在2个月前,万科翡翠滨江一期售出一套272平方米的4室2厅住宅,成交价高达5950万元,单价21.88万元/平方米。

另据经纪人介绍,位于上海市内环里的高端住宅项目华山夏都苑,8月挂出一套面积220平方米的住宅,在经历了5轮降价,两个月累计降幅550万元,最终在10月以总价3500万元成交,折合单价15万元/平方米。

位于陆家嘴北滨江的中信九庐,一套面积173.5平方米的住宅,两周内挂牌价从4100万元降到3880万元,降幅达220万元。

此外,滨江凯旋门、复兴珑御、华侨城苏河湾、露香园、星河湾等高端住宅项目均有业主对挂牌价进行降价,降幅200万~560万元。

王霞表示,目前在他们公司代理的上海84个高端住宅项目里,基本每个项目都有两三套“特价”房源,这在今年上半年是难以想象的。

从这名豪宅经纪人推介的房源看,总价2000万~3000万元的高端住宅普遍降价幅度在100万~200万元;总价3000万~4000万元的豪宅降幅区间在200万~300万元;总价5000万元以上的豪宅,部分降幅甚至高达800万元。

在上海二手高端住宅市场,降价范围覆盖了很多项目,尤其是总价3000万元以上的住宅。与此同时,挂牌量仍在不断攀升,很多项目的挂牌数量甚至超出平时的2倍。

与此同时,高端住宅的成交周期也在缩短,王霞表示,原先,这类总价在3000万元以上豪宅普遍成交周期在6~8个月,现在降价幅度大的话,可能一个月成交了。

据中原地产研究院的数据显示,今年前9月,二手房成交中,总价2000万元以上的住宅成交套数901套,占总成交的0.79%。同比来看,总价2000万元以上的二手房成交量下降33.3%。

太平洋房屋研究院经理赵煜堃表示,疫情结束后,很多人出于保值和改善需求,高端住宅市场开始火热。但从今年下半年开始,很多业主认为高端住宅保值升值空间不大,价值甚至开始回落。种种迹象让豪宅客户出现担忧的心理,以至于很多业主选择抛盘,瞬间供远大于求,高端住宅的价格随之也撑不住了。

浦东陆家嘴南滨江区域的新鸿基滨江凯旋门项目

豪宅遇冷背后 多重因素相互叠加

今年6月以后 ,上海的高端住宅项目阶段性放量,招商虹玺、天汇世纪玺、宝能公馆陆续入市。很多家庭因为疫情的波折,对居住进行改善的需求进一步放大,再加上高净值人群对自身资产进行避险保值等需求,引发“豪宅千人摇号”,没摇到号的购房者则纷纷转向二手市场,短期使得上海高端住宅市场集体火爆。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,普通住房靠的是工资收入,买房预期是基于未来收入的预期。而豪宅人群是基于自身财富配置的想法。这也是为何前两年,豪宅市场不降反升的原因。

来自太平洋房屋的数据显示,过去几年里,总价2000万元以上高端住宅的年化涨幅在平均涨幅在20%左右。

“上海的高端住宅还是存在价位天花板的,除了特殊户型,千万不要以为(价格)只涨不跌。”丁祖昱表示。

二手豪宅经纪人王霞介绍,近两周以来电话来访量明显增加,“都是在咨询有没有价格急降的房子。现在大家的心态都是捡漏。”

据悉,这些业主卖房的理由也是五花八门,主要有以下几种,王霞告诉记者,在他们公司挂牌的业主,有的准备出国发展,有的受疫情影响,自身经营的公司遇到了资金问题,急于出手套现。

以高端住宅较多的浦东联洋社区为例,总价2000万元以上的在售房源量在200套左右,如今挂牌量上升到300多套,和去年同期相比新增了100多套。每套房源的价格在原有基础上有100万元左右的降幅。

短期内高端住宅挂牌量增多,一些企业主想急于出手的业主,便开始降价出售了。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,这轮豪宅盘的抛售潮主要源于需求透支,7月,受避险情绪影响,豪宅有了一波放量,加上用豪宅做抵押,后续做融资和经营贷相对容易,很多高净值人群选择了购买高端住宅。

但需求释放完之后,后续的购买力就不足了。叠加9月份市场上抛盘量增加,最终形成了成交天花板。

同策咨询研究总监肖云祥表示,目前市场转冷主要是前期需求集中释放后,需求有所收窄所致。其次就是购房者对房地产市场趋势、自身收入等预期的下降,导致将大额资金投入房地产有所顾忌。从出手方来看,同样受外界环境影响,为了满足资金腾挪的需求,降价出手。

上海高端豪宅分布图


高端住宅市场价值体系重构

豪宅,一度成为高净值人群的财富标签之一。这些项目,因为地段、设计、环境等因素,价格一直远超普通的改善型住宅。而这些项目除了居住生活等功能,同时也是高净值人群对自身资产进行保值增值的方式之一。作为中国的经济中心,上海一直也是国内高端住宅项目的聚集地之一。

从6月的高端住宅项目阶段性放量,到8月二手挂牌价普遍下调,上海的高端住宅价值体系正在趋于平稳。

如今,城区外围二手房市场下行开始向中心城区传导,刚需盘向着改善盘传导,最终蔓延到了高端豪宅。而豪宅因为其价格本身接盘的人就少,当二手房成交量不能继续支撑豪宅价格,自然会引发原本的价格体系崩溃,上海豪宅市场便见顶了。

赵煜堃指出,上海豪宅市场的底色是个稳健市场而非投机市场,但是舆论上受到各类媒体关注度很高,今年5~8月以炒高舆论为主,9月开始以炒低舆论为主。

“大家对于极端价格特别关注,毕竟人们有着天生的猎奇心理,就算没有几套,加上中介和自媒体炒作,在市场上会造成放大镜效应。”

赵煜堃表示,总价2000万元以上高端住宅项目仅占到上海二手房总交易量1%,成交频率相对低,普遍是一案一价,所以会存在部分涨幅异常高或降价幅度较大的个案,但不影响市场的整体趋势。一直以来,总价300万元以下的房产占上海交易总量的70%。总量上而言还是低中总价成交占比较高。

上海的豪宅涨幅有一条基准线,每年基本在25%~50%区间徘徊。短期部分房产价格出现下调也是市场的客观现象,要么横盘,要么适当回调。

赵煜堃预计,在当前稳市场、稳预期的政策下,各行各业的基本原则一定是稳,高端住宅市场总趋势不会低于14万元/平方米的单价,最多回落到2021年时期的水平。对比去年,今年涨幅超过30%的豪宅,有可能出现价格回调,整体市场以平稳为主。

高端住宅市场一直以来相对稳定,疫情之后的市场火热是因为需求积压导致,现在的普遍降价是由于购买预期和资产配置等因素,导致了短期波动。但购买高端住宅的人群毕竟是少数,对整个二手房市场不会产生影响,在经济和疫情稳定之后,高端住宅时间势必也会回归平稳。

张波表示,上海楼市和经济一样,比较有韧性,购房群体购买力持续有关,上海是房地产市场晴雨表,尤其是高端住宅层面具有风向标意义。高端住宅作为资产配置的手段短期内是无法被替代的,依旧行得通。高端住宅依旧具有天然稳定的特性,这是很多人看中的一点,哪怕逆势环境下也是跌的最少的一种资产,其次,高端住宅虽然流动性差,但融资能力相对较好,银行也更愿意接受这种资产作为抵押物。未来作为高净值人群资产配置的重要组成部分,依旧不会改变。

(应采访者需要,文中王霞为化名)



编辑:徐妍

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标签:上海,二手豪宅
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