中房报·深度
A+
环京“北三县”楼市限购取消百日:房产不再是投资置业“香饽饽”

中国房地产网

2022-11-30 17:36

中房报记者 王少杰 河北廊坊报道


在经历长达5年多时间限购政策后,以河北省三河市、大厂县、香河县为代表的环京“北三县”(也称廊坊北三县)楼市在今年夏天迎来2017年限购后的首度松绑。


2022年8月8日,廊坊市发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》明白卡显示,优化调整住房限购、限售政策。取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。同时对“北三县”和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求也全面取消,释放出稳定楼市的积极信号。


据了解,廊坊市自2017年实施限购政策以来,该市全区域楼市降温明显,尤其对主要依靠北京外溢自住及投资需求带动的“北三县”形成巨大冲击。以三河为例,此前房价经历快速升温后遭遇“跳水式”大跌,由上升后每平方米4万余元跌至每平方米1万余元。在此背景下,取消限购限售等同于三地楼市为“北漂”置业重新“开闸”供应,对当地楼市影响不言而喻。


一个月前,有媒体人士从三河市燕郊镇部分中介和售楼处了解到,自限购政策取消以来,当地看房和买房人数明显上升,燕郊镇近两个月来新房和二手房的成交量已是去年同期的两倍以上。此外,在燕郊地区从事新房销售的多名置业顾问向媒体表示,在放开限购的首个休息日,燕郊新房一日成交200余套,相当于一天卖出此前一整月销量,价格同样也有小幅上涨。


不过,短暂的活跃并未让“北三县”楼市升温进入快速通道。


11月中旬,中国房地产报记者在廊坊“北三县”走访时发现,距限购政策取消已过去3个多月时间,当地市场表现平静如常。或受疫情等因素影响,部分项目售楼处人流稀少,虽然打出“买房送车位、送物业费、送家电、送装修”等促销广告,但鲜有购房者光顾咨询。与此同时,当地部分二手房中介门店门可罗雀,生意异常冷清,还有少量房产中介闭店歇业已持续数周时间。


“取消限购限售有助于激活市场,部分受政策,疫情等因素抑制的积压需求有望在短期内集中释放,带来成交量的回升。”贝壳研究院高级分析师唐瑄认为,但本轮政策放开不会导致市场过热,也不会引发房价快速上涨。从政策出台到购房者的预期及信心修复需要一定时间。


记者据不完全统计,目前三河、大厂、香河三地房价平均保持在每平方米1.2万元左右,成交量与前几个月保持相当,三地楼市整体呈现量跌价涨趋势。来自中指研究院的数据也显示,2022年10月,廊坊市新建住宅平均价格为11672元/平方米,同比下跌2.67%与此同时,10月份的成交规模同环比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交规模为13.06万平方米,同比下跌4.75%,环比下跌18.39%。


另一个值得关注的现象是,近期二手房挂牌量明显增多,市场供大于需的基本面未曾改变。


微信图片_20221130173427.png

10月廊坊新建住宅平均价格同比下跌2.67%数据来源:中指数据CREIS


市场信心尚待恢复


记者注意到,燕郊看房热度迅速上升,不仅有取消限购政策影响,还来自“北三县”与北京市通州区融合发展(交通建设)步伐提速加持。


据《河北日报》报道称,京唐城际铁路联调联试工作于近期结束,开始试运行。京唐城际铁路途经廊坊“北三县”,并全部设站。对疏解北京非首都功能,带动“北三县”经济社会发展,提升区域整体经济竞争力具有重要意义。此外,“北三县”与通州区在原有3条高速、7条主干路、5座桥梁连通基础上,北京轨道交通M22号线(平谷线)河北段正加快建设,厂通路、安石路等4条跨界道路进入实质性实施阶段,尽快形成“8横5纵”内部交通路网。


事实上,多重利好因素叠加,重新激发出一部分“北漂”购房需求将成为可能。因此虽然“北三县”楼市温和复苏的确定性很高,但节奏不会太快,市场信心尚处于筑底回升阶段。“房住不炒”主基调下,“北三县”属地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌,引导居民更加理性购房。


然而,市场终端消费不振表现突出。记者在随机采访到的数位“北漂”者中,他们普遍对“北三县”楼市全面复苏的预期持相反意见。尤其在疫情影响下,房价下行压力依然存在,而下行的原因是大家认为房子不再是置业“香饽饽”,甚至投资会导致价值缩水,短期内投资意愿减弱,市场观望情绪浓厚。这也释放出对“北三县”楼市信心不足的担忧。


有“北漂”人士向记者表示,由于“北三县”楼市经历了限购前后房价断崖式下跌,部分房产从限购前的每平方米4万余元跌至目前每平方米1万余元,相当于损失近三倍资产,加上当地楼市前景不明,导致购房消费能力下降和消费意愿不足,进而影响到当地楼市去库存。


“在市场下行阶段,本地刚需入市节奏也会放缓。”香河县城镇居民史可一告诉记者,本地购房需求本身较弱,原因是在“北三县”买个好房子容易,找个好工作却着实难。由于三地近几年产业发展不及预期,人口导入有限,就业与收入短板长期困扰当地投资置业幸福指数。受北京虹吸效应拉动,但凡能在“北三县”买得起房的本地人,或多或少会有选择到北京投资置业计划。


在大厂县已购买两套住房的外地投资者张怀忠向记者表示,限购取消后,他打算将手中两套房源出售,即便是低价销售,他也不想在为此耗费过多时间。在张怀忠看来,他在大厂购房时房价已达到每平方米2万多元,对比现在的房价,及时出售亏损多少只是止损多少的问题。


张怀忠还告诉记者,他从事红木家具产业有10余年职业生涯,曾被当地炒房风气拖累被迫停下手中事业,经历多年等待终迎来限购取消,为此,他准备尽快出售手中房源后,搬迁至房价相对低廉且红木产业氛围较浓厚的大城县定居生活。“近期以来,有关抛售‘北三县’二手房源信息,时常刷爆我的微信朋友圈。”张怀忠说。


北京大学博士后研究员张磊表示,目前对房地产行业而言,信心不足是最大问题,转变房地产下行趋势的关键,是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好,只是局部调整,短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。



微信图片_20221130173432.png

10月廊坊商品住宅成交规模环比下跌18.39%数据来源:中指数据CREIS


库存去化依旧偏缓


由于地理位置靠近北京,“北三县”一直是买不起北京房产的“北漂”一族扎根北京的首选。在限购前的一轮楼市上涨周期中,“北三县”一度上演“炒房神话”。而限购后的“北三县”楼市降温明显,房价暴跌与销量腰斩同时涌现,市场随即进入冰封期。不可否认,廊坊取消限购具有一定的市场必要性,能够缓解当地楼市较为低迷的局面,“北三县”楼市由此或迎来上行机会。


香河县某房产中介负责人徐彬在接受记者采访时表示,相较限购政策取消前,现在每周打来电话咨询房产的客户明显增多。此前一周内能联系到的客户三五个,而现在明显翻了几番,而且多数是客户主动打电话找过来沟通。


“相比之下,市场成交量方面也有了明显好转。”徐彬还告诉记者,在廊坊放开限购之后,香河县每周新房和二手房成交量均保持在三四十套,这在以前,一个月内新房二手房成交量累计只有20余套左右。


但对于大量入市的二手房源,有房地产业内人士表示,短期内市场成交可能并不乐观。该人士认为,目前三地二手房仍处于卖方市场,好房源、好户型的房子特别多,特别是新冠肺炎疫情以来,市场上出现大量的房源,比较来看,买房的人虽较之前有所增加,但市场并没有太高的热度。


“此外,通勤不便正成为不少‘北漂’选择放弃‘北三县’置业主要原因。”该人士还表示,前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动,但最近几年来北京的住房供应正在逐渐增加,市场供需平衡进一步巩固。同时因疫情防控的严格,环京跨城通勤受到一定影响,北京外溢需求基本消失,这大大降低了外地购房者在廊坊置业的预期。


中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,从政策效果及市场趋势来看,此前廊坊市区和“北三县”取消限购政策已经落地执行,首付比例也执行了首套20%、二套30%,房贷利率最低4.25%的优惠,但市场并未出现回暖。“因此,即便此次取消限购限售等政策,对该地交易市场的提振效果也或有限,短期看,廊坊地区房地产市场调整态势仍难改观。”陈文静说。


据克而瑞环京投资决策系统统计的廊坊楼市10月月报数据显示,当地市场整体成交不及预期,市场走势持续低迷,去化依旧惨淡。其中,10月三河市共计成交238套,环比下跌34.8%,同比下跌51.3%;成交面积为2.55万平方米,环比下跌27.6%,同比下跌53.7%。大厂县共成141套,环比下跌61%,同比上涨36.7%;成交面积1.28万平方米,环比下跌63.7%,同比下跌35.6%。香河县共成交28套,环比下跌6.7%,同比下跌91.6%;成交面积2659平方米,环比下跌7.4%,同比下跌91.8%。


(应受访者要求,文中史可一、张怀忠、徐彬为化名)


编辑:徐妍

未经授权不得转载   

标签:北三县楼市,限购,房产
0
0
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP