奥园会展广场公寓，脱落的墙皮折射出维护的缺失。孟双奎/摄

对奥园会展广场公寓的业主们来说，虽然作为房屋所有权人是采暖费的缴费主体，但由于整个项目属于非居民住宅，也就是热企所说的“公建项目”，所以业主不能成为供用热双方合同的主体。

中房报记者 孟双奎 沈阳报道

“还是感觉冷，客厅温度只有16℃。”毛小涵给中国房地产报记者发来了一张温度计照片。

这一天是2022年12月22日，冬至，沈阳市最低气温-16℃。

毛小涵的房子位于沈阳市苏家屯区南京南街1220号的奥园会展广场二期，自从买了这套公寓，每年冬天她过得都非常憋屈。

“每个供暖季都是，11月1日别的小区都开始供暖了，我们这才开始收采暖费。”毛小涵说，且业主们的采暖费不是由供热企业直接收取，是由物业或者开发商代收；每年到了供暖时，都得费一番周折。

2022年10月末，业主们就向开发商缴了采暖费，但直到11月20日暖气还没热。

公建建筑只与开发商签供热合同

既然业主缴了采暖费，不给供热是什么原因？11月中旬，收到业主们反映的问题后，记者联系到了该区域供热企业沈阳天润热力有限公司（以下简称“天润热力”）。

11月22日，天润热力回复称，奥园会展广场二期C、D区这5栋公寓楼从2016年至2019年陆续入网供热，根据天润热力与乙方（开发商沈阳奥园新城置业有限公司）签订的供热合同，乙方属公建（非住宅）建筑，建筑内供热系统是按保证整栋建筑供热效果设计，并由乙方统一施工，供热区域不能分割单独供热，无论该建筑产权是否分割，必须由乙方统一供热并支付采暖费或统一办理停供，不能单独分割供暖或停供，乙方负责楼内供暖设施维护、维修与运行管理。

天润热力在回复中称：“本供热季开始后，奥园新城置业未能足额缴纳采暖费，天润热力因此未开栓供热。后经苏家屯区政府及苏家屯区房产局对双方多次进行协调、监督，奥园新城置业现争议事项已解决并已正式进行供暖。”

11月中旬供热企业才为奥园会展广场公寓试水。孟双奎/摄

然而，虽然天润热力宣称“正式供暖”，但业主的感受却不同。

“并不是全天供热，一天只给烧两遍，刚感觉地面有点温度很快就又凉了。”毛小涵说。

无奈的业主

王晨晨在奥园公寓算是个“大房东”，她自己在这里买了十几套公寓；她的亲戚朋友也有十几套房，都交给她打理。

王晨晨首先澄清在这里买房并不是为了炒房，原因是它是公寓产品，如果卖二手房的话需要承担将近房价20%的二手交易税费。

“买公寓的多数业主是为了出租。”王晨晨给记者算了一笔账，按照她买房均价4000元/平方米计算，她的十几套公寓买房加装修总投资300多万元，如果平均每套房每月能收到800元租金，那么能为她带来上万元的月收入。

当2021年7月25日，奥园新城置业推出低至2500元/平方米的清盘房源后，售楼处门前一时间人山人海。

关永昌当时就在排队的人群之中。“那天真的是火爆，人也多，天气也热，现场挤了有上千人，好几个人因为中暑被救护车拉走了。”他回忆道,2500元是一个什么概念？33平方米的小户型一套下来八九万元，当天很多外地人比如灯塔县的特意赶来买房。

关永昌是沈阳市苏家屯区本地人，也是先后买了3套奥园房子的老主顾，他对于很多苏家屯人口中的“大奥园”的品牌价值深信不疑。对他来说，沈阳奥园临近国际会展中心和沈阳南站优越位置、千余亩的占地面积、十几年的开发历史，都代表着企业的实力，加上每平方米两三千元的超级房价，是没什么值得顾虑的。

但事实还是残酷的。

因地理位置及这几年疫情原因，奥园会展广场这几栋临街大楼的底层商业一直没有红火起来，超过半数门市空置。

奥园会展广场公寓楼下大量的商业门市空置。孟双奎/摄

“门市的生意不好做，房子就不好租，房主就不爱缴物业费，空房子就更不会缴采暖费。缴费越少，供热效果越差，恶性循环了。”郑永昌表示。

形成的结果是，关永昌的公寓房虽然租金比市场价低100元/月，但仍难以成交。

“每年能租出去半年就算不错，冬天即使租出去因为供热不好，还得给租客补贴不少电费。”

关永昌说，因为公寓没有燃气，户型也不适合用作普通住宅，一旦租房市场低迷，二手房价格也难以抬头。现在有些业主在房地产中介机构挂牌卖房，成交寥寥。

开发商与供热企业互推责任

毛小涵现在回想起来，买房时被低价吸引头脑发热确实忽视了一些问题。

她给记者出示了一张交房时的地热分水器照片，进水管和回水管分别只有一根。虽然她的房子只有40平方米，但只有一根管地热系统，难以保证供暖效果。因此，毛小涵在收房装修时将原有的地热全部挖开重做，分水器改为了四路。

既然交房时发现地热设施疑似不达标，为何不向开发商提出质疑？毛小涵说：“一方面是觉得地热是否符合标准应该由实际供暖效果来确定，收房时就提出质疑容易引起争议；一方面也因为房子确实便宜，不如自己改造一下算了。”

让业主们始料未及的是，供热问题还是发生了。

方成刚在21号公寓楼经营着300多平方米商业会所，他现在只希望每年的采暖费用能直接缴给供热公司。

奥园会展广场物业张贴的采暖费缴费通知。孟双奎/摄

“这样，暖气不热我可以拿着发票直接找供热公司投诉，现在我们都不知道应该找谁去维权。”方成刚表示。

与普通居民住宅不同，沈阳市房产局《沈阳市民用供热收费管理规定》第十四条规定，“非居民住宅的供热时间、供热价格、供热标准以及解决合同争议的方式等以供用热双方合同约定为准。”

对奥园会展广场公寓的业主们来说，虽然他们作为房屋所有权人是采暖费缴费主体，但由于整个项目属于非居民住宅，也就是企业所说的“公建项目”，所以业主不能成为供用热双方合同主体。

“天润热力说供热设施是开发商负责，让我们去找开发商；开发商却说供热是天润热力负责，又让我们去找天润。”有业主表示。

供暖到底谁负责？

由于天润热力负责的其他区域供热质量并没有这么差，所以业主怀疑，问题还是出在开发商方面。

无论是沈阳奥园公司还是中国奥园集团，这两年的日子都不太好过。

1996年成立的中国奥园集团，官网宣传为“千亿级综合性企业集团”，连续5年跻身《财富》中国500强，拥有3家上市公司，但从2021年11月开始陷入经营困境，中国奥园（03883.HK）从2022年4月1日起于香港联交所停牌至今。

目前，沈阳奥园新城置业有限公司售楼处门前也很冷落，所有座机电话均无法打通。

“地产公司现在基本不和外界联系，找他们只能打私人手机。”奥园物业一位负责人得知记者的采访意向，表示无法提供帮助。

作为公建建筑，奥园会展广场公寓的供热与民用住宅有何区别？

奥园会展广场公寓业主给记者提供的两份不动产权证上，“用途”一栏均登记为“商业、住宅/酒店式公寓”；土地使用期限并不一致，有的是30年，有的是60年。

业主的产权证上土地使用期限相差30年。

“只要该不动产登记用途为酒店式公寓，那它对应的土地性质一定为商业，而不是住宅。”沈阳师范大学管理学院教授、社区服务研究中心主任鲁捷说。

2017年6月6日，沈阳市人民政府办公厅下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的，在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策，但其商业属性不变。

2021年9月15日，沈阳市自然资源局、沈阳市房产局等部门联合印发《沈阳市公寓项目及商业项目规划管理规定》，其中第二条指出：本规定所指公寓项目是指具有居住功能的非住宅项目。包括“商业、商务办公”用地上的“公寓式办公楼”（“酒店式办公楼”“酒店式公寓”“服务型公寓”等）。

在沈阳市自然资源局官方网站的公告公示中，记者没有查询到奥园会展广场二期C区、D区的建设项目方案批前公示。

据业主们反映，11月中旬沈阳市苏家屯区政府召集了由奥园会展广场公寓业主、供热企业天润热力、开发商奥园新城置业和相关政府部门参加的供暖协调会。

12月4日，沈阳市苏家屯区公共服务中心在回复一位业主关于供暖问题的投诉时表示：“造成此种情况的主要原因是由于沈阳奥园项目公司出现经营困境后，项目公司迟迟未筹集到资金，因此供暖相关问题一直未落实。截至目前，区房产局已多次沟通沈阳奥园项目公司，据了解，沈阳奥园供暖已恢复。”

每年入冬都要推迟一个月左右才能供暖，已经使奥园会展广场公寓的业主不堪困扰。今年虽已开栓，但供热效果又不好，毛小涵担心的是，以奥园开发商目前的状态，万一将来彻底“躺平”，这5栋公寓楼的供热又由谁来保证？

带着这些问题，记者联系了沈阳市苏家屯区委宣传部，截至发稿未收到回复。一位工作人员称，关于前期未能供暖原因可协调天润公司进行现场采访，但随着疫情防控形势变化，各单位都出现不同程度的病假减员，至今尚未有相关部门出面解答。

（应采访对象要求，文中业主姓名均为化名）