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为何占山挖山建别墅频现？ 15年治理与反治理的较量

2018-09-15 13:42

挖掉山体只为建造别墅中房报记者向军 ⁄ 摄

中房报记者向军丨济南报道

历史总在重演。从早年深圳的万科十七英里，到浙江千岛湖富人别墅群，再到今年7月30日起至今陕西省大力整治拆除秦岭北麓西安境内违建别墅。别墅项目及其破坏生态环境、占用公共资源的问题，不时被晒在阳光下，接受考问。

2003年至今，国家已连续发布多道禁墅令，从源头上切断别墅类建筑的土地供应，但是为了利益最大化，在住宅用地和容积率上挖空心思建设别墅产品的行为，一直未见绝迹，反而“手法娴熟”。

中国房地产报记者发现，距离山东省济南市槐荫区政府约2公里车程的腊山西侧，被削挖“半座山”拓展出土地200多亩，连片开发腊山御园别墅群。

容积率的“潜规则 ”

腊山御园的独栋别墅中房报记者向军 ⁄ 摄

8月23日，济南，这里刚刚下过一场大雨，中国房地产报记者来到腊山御园建设工地，据工作人员介绍，腊山御园别墅是由山东省城建集团开发建设，总占地200多亩，分三期开发，一期为106栋独栋别墅，二期6栋高层，三期为联排别墅及独栋别墅。

工作人员告诉记者：“目前在售的是二期高层和一期的独栋别墅；高层产品均价14999元/平方米，户型面积193平方米-251平方米。

独栋别墅四排42套基本完工，今年10月份就能交房，每套在1000万元左右，已经卖出了40套，尚余2套在待售中。”

这些别墅的建筑面积在360平方米-420平方米，地下2层地上3层。工作人员还称，另外两排别墅主体已完工，还未开盘预售。在售房子五证齐全，交房后一年半就可以办理产权证手续，以“别墅”申请登记没有任何问题。“三期联排及独栋别墅在230平方米-330平方米，一三期总计约170套；高层楼房1#-6#也在预售中，年底即可交房。”

腊山御园原名绿城•腊山御园，先期由山东省城建工程集团公司与绿城集团合作开发，中途绿城集团退出。

出让土地信息显示，地块编号2012-G094宗地，用地性质为商务金融用地，使用年限 40年，用地面积17519平方米，约定容积率2.30-2.90；地块编号2012-G095宗地，用地性质为其他普通商品住房用地，使用期限70年，土地面积 116392平方米，约定容积率1.50-1.60；两宗地块签约日期均为2012年10月22日。

山东省城建工程集团公司相关部门人士表示，别墅区容积率为0.53。记者发现，其公开宣传资料则称容积率为1.1；土地出让审批约定容积率则为1.50-1.60。

同一个项目，容积率对外有多种不同说法，对于这种行业潜规则。一位房地产从业人士告诉记者，2012年，国土资源部出台实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》，对别墅用地进行断供。“土地规划容积率小于1将不得入市，这条规定早在2010年就已提出，但这次（2012年）是明确在操作层面把‘别墅’挡在政策闸门之外。”

中国房地产报记者查阅2006年目录和2009年增补目录发现，旧版目录中只规定了低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。新目录则首次明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，也就是说，别墅类房地产开发项目被政策明确禁止。

上述接受采访的人士称，政策限制是有，但是企业打擦边球也是很普遍，例如把一块住宅用地一部分集中盖普通住宅、一部分集中盖别墅，政府管理部门在土地出让规划阶段以为设定了相关条款就可以禁止别墅建设，但现实情况并不总是这样。“开发商实现所拿到的土地获取更高的利润，采取住宅和别墅的组团形式多建别墅是惯常的做法了。”

企业挖山建别墅，监管部门各管一段

中国房地产报记者在腊山御园工地现场看到，按施工进度可以划分东、西两个工程建设单元。

东侧工地数台挖掘机正在开山凿岩，轰鸣的机器声震耳欲聋，即使现场有喷淋设施，但尘土依然四处飘扬。2017年3月26日，腊山御园一期工地因为扬尘等问题被济南市建设工程扬尘污染治理专项督查三组现场督查，督察组发现，该工地问题较为严重，并不具备开工条件，要求停工整改。

腊山御园施工现场尘土飞扬。2017年因为扬尘问题项目被停工整顿中房报记者向军 ⁄ 摄

记者现场看到，有的山体已被削挖成“半架山”，数十米高的山体已夷为平地，山体和林木毁损、裸露。

山东省城建工程集团公司方面接受记者采访时表示，腊山御园项目五证齐全，普通住宅和别墅都是经过审批建设的产品。“别墅的审批在济南不只是腊山御园一个，这没有什么奇怪的，周边中建项目、大溪地项目都是别墅。”

对于产权登记为“别墅”会不会有问题，对方称，这个没有任何问题。

而对别墅项目是否符合政府和政策规范，对方称，这要看取得的规划许可证的规划图纸是否与实际相符。

给别墅让路被开挖的山体中房报记者向军 ⁄ 摄

中国房地产报记者随后采访了济南市槐荫区国土局，相关人士表示，腊山御园项目所竞拍的两宗地，有土地使用手续，一块为金融用地，另一块为居住用地，即普通住宅用地。“如果购买该公司开发的别墅就要认真考虑，主要看与规划是否一致，如果不一致，产权登记不可能办理。”

槐荫区国土局人士称，按流程，开发商必须把房子建好后，根据土地使用手续、规划手续等审查后先办大证，然后才能办小证。“如果规划审批手续是别墅，就能办理登记产权为别墅；如果规划手续是普通住宅而违规建别墅，那就没法办理产权登记。”

槐荫区国土局受理投诉部门则称，腊山御园别墅有手续，国土部门只能落实土地审批手续是否完善，其他审批手续不在管理范围。该块地是2013年4月份办理的土地使用手续，土地用途是住宅，高层产品，至于别墅的建设，这要看规划局的审批手续。

中国房地产报记者在济南市槐荫区规划局得到的回复是，腊山御园项目规划审批的有商业，也有住宅，住宅是联排住宅，没有独栋别墅项目，现在不能审批别墅，规规划部门也没有审批独栋住宅项目。“腊山御园也没有建设独栋别墅，其住宅房都是连在一块。至于开发商如何建设，有没有违规，我们还要最后核实。”

对于容积率问题，槐荫区规划局称，腊山御园项目土地出让合同上的容积率是1.1，其容积率是整体项目合同项下约定，不是单列某个单元来计算容积率。

15年治理与反治理

地下两层地上三层的独栋别墅中房报记者向军 ⁄ 摄

“不能牺牲自然环境景观资源，任其变成少数人的专属领地。”在采访中，一位不愿具名的业内人士对占用自然景观资源建设别墅的做法表示不能放任，市场上所有企业都要按规则行事。

尴尬的是，国家禁令屡屡被突破，一些违建别墅群甚至明目张胆地建在政府办公大楼不远的门前。

中国房地产报记者梳理历年来国务院及其各部委发布的“禁墅令”，发现10年之间，至少发布了7次禁止违法建设别墅的规范文件。

2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定停止别墅类用地的土地供应。

2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

2006年，国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》严厉提出，对高档别墅类房地产一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

2008年初，国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地；继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

2011年4月，国家发改委会同商务部等部委对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。

2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出，今年加大监管和调控力度，促进房价合理回归。在住房用地方面提出，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

2012年6月，国土资源部、国家发改委联合颁布实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准，与国土资源部此前对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

2016年9月，国土资源部土地利用司副司长束克欣在介绍当前我国土地使用情况时说，尽管国家明令禁止供应别墅用地，目前许多类别墅项目仍在打政策的“擦边球”，有些开发商以普通住宅立项，却用来开发低密度高档花园住宅。因此，国土资源部正在加紧制定相关政策，将对别墅类项目用地进行严格限制。

上述接受采访人士称，在违建别墅这件事情上， “上有政策，下有对策”，比如一些房地产公司将两栋相邻的别墅用一根连廊连接伪装为联排别墅，但实际上是独栋别墅。

而在“削山造城”问题上，今年3月底自然资源部发布的土地督察公告中，已经点名延安新区等存在问题并整改。

十八大以来，绿水青山就是金山银山的理念已经是经济建设和环境保护的遵循。《习近平总书记系列重要讲话读本》专门列出一节内容，就是“绿水青山就是金山银山”。习近平总书记说，建设生态文明是关系人民福祉、关乎民族未来的大计，是实现中国梦的重要内容。 “我们既要绿水青山，也要金山银山。宁要绿水青山，不要金山银山，而且绿水青山就是金山银山。”

“造城”和“造房”，不应以破坏生态为代价，给自然以呼吸的空间，也是让城市和人民有喘气的地方。在记者的采访过程中，有居民表示他们不愿意看到熟悉的自然环境受到破坏和不必要的建设。

编辑：liuya

标签：山,挖山,建别墅