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2018年终特刊·追踪丨芳华过后谁能闲庭信步

2019-01-03 11:18

中房报记者樊永锋丨文

在年终岁首之际，回首2018年,中国房地产行业的激荡变幻。期间，调控基调未改、房企融资约束仍在、结构性分化加速加剧、泡沫风险有所积聚，行业暴露的问题值得深刻思考与回味，也是迈向新发展周期的宝贵财富。

房地产市场逐步由增量向存量市场，由高速增长向深度调整阶段转变，累积的问题逐步显现。

地方政府的契约精神

巨额投资未得到应有回报，投资者却遭地方政府“过河拆桥”。2018年1月份，中国房地产报刊发《西安未央宫申遗区招商开发企业遭劝退数十亿投资悬而不决》，引人深思。

盛和公司与未央区汉长城特区管委会约定，2012年起，盛和公司先后直接和间接为汉长安城遗址申遗区拆迁及安置投入资金29亿元，帮助未央区政府按时完成了申遗区9个自然村1.5万村民的拆迁工作，并开工建设安置项目汉都新苑，保证了汉长安城遗址于2014年成功申遗。2014年6月，汉长安城遗址申遗成功后，未央区政府为获取国开行棚改资金对汉都新苑的支持，开始游说劝退盛和公司。

双方争议的焦点在于，未央区政府倾向于股权退出，补偿收益；盛和公司股东恒彬实业希望按约定继续履约，负责汉都新苑项目开发建设。然而，未央区政府换届后对于盛和公司的投资重新评估和测算迟迟没有结论，加之其主要领导对此事态度扑朔迷离，让双方的争议久拖不决。

盛和公司在开发汉都新苑项目期间，面临融资、建设审批等重重困难，虽然顶着各种压力，艰难推进，最终未能摆脱被踢出局的命运，此次PPP模式的实践尝试宣告失败。

古都西安作为年度投资热点城市。全市上下强力推进“三个革命”，建设宜居宜业城市，营造亲商重商安商的营商环境。一批大企业、大项目落地西安，来投资企业为振兴大西安贡献力量，同时也希望在西安实现企业价值发展、创造企业效益。然而盛和公司的遭遇却让未央区政府的契约精神遭受质疑，安商的营商环境任重，但不能道远。

文旅黑马的危机

2018年5月，中国房地产报刊发《4年囤地5万亩起底复华控股文旅地产及其新编故事》，起步于2014年的复华文旅，通过“主题地产+新金融”的模式，携复华未来世界、复华度假世界、复华未来城市、复华国际度假区、复华养老小镇五大产品体系，在短短三年内快速切入一、二线旅游目的地城市和全球重点城市。

2013年复华控股成立，1年后宣布要颠覆传统文旅地产。仅用4年时间复华控股的文旅生意已经在国内多个城市打下印记，储备土地超50000亩。但是，其狂飙式的扩张被指存在“高杠杆” “短融长投”等问题。

有分析人指出，复华文旅眼花缭乱的构架模式，实际上就是私募+重资产+资产证券化的路径；质疑者提出，复华文旅的操盘实质就是售后返租再把资产经营性收益二次打包成金融产品销售”的模式。

有咨询机构人士表示，这种模式对讲故事能力和运营能力要求极高，一旦自融不能形成自洽，就很容易陷入乐视式困局，一个谎言需要无数个谎言来修补，导致最终崩盘。

在不断从严的房地产调控政策下，融资路径全线收紧，金融监管不断加强。复华控股擦边球式融资潜藏的风险，或将成就万亿文旅帝国，也可能成为引爆危机的导火索。事实也证明复华文旅资金链条上的问题，复华控股资金承压的问题不断被媒体提及。

地王被套的悲情

地王被套是个长盛不衰的话题，在房地产高速发展中，杠杆被不断放大，企业拿地的热情有增无减，2016年是全国地王频出的年份，2018年，曾经意气风发的地王则在为两年前的疯狂埋单。

今年6月5日，南京首家“亏本地王”京奥港未来墅被蓝光低价接手，拉开了南京众地王集体被套的序幕。2018年11月，中国房地产报刊发《双限政令下的悲情：南京地王亏本入市调查》显示，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗楼面价超万元，23宗楼面价超2万元，地王遍地开花、面包贵过面粉是当时的常态。

现在，数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。历史总是惊人的相似，今日一众南京地王之困，距离2014年南京地王之殇不足5年，资本裹挟下，昔日的切肤之痛轮回而至。

从历年南京住宅用地成交涨幅来看，基本上存在3年一次的小周期，地王潮——土地市场降温——土地市场复苏——新一轮地王潮交替上演。目前，各家房企都在谨慎寻找脱身机会，部分资金压力较大的项目已经在低调开售。

“强者更强、弱者更弱”的分化态势将成为行业的新常态，严调控下房地产投资面临下行压力但短期仍有支撑，土地市场成交放缓，供给端持续走弱，结构性泡沫风险仍存，加剧金融系统脆弱性，这些周期性的问题需要整个行业予以深思。

编辑：liuya

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