| 中房报记者 樊永锋 上海报道

显然，这不是申能集团所乐见的。

4月19日晚7时，上海浦东成山路1066弄，近百名业主出现在了凯利海华府项目大门口，他们因申能集团开发的豪宅项目凯利海华府货不对板前来维权、讨要说法。

维权主要集中在几个方面：隐瞒备案规划图中新增自持公寓，承诺公立幼儿园无法兑现，“豪化装修”缩水严重，“摩纳哥风情”花园与沙盘展示效果出入较大。

此次维权僵持了近两个小时，业主于当晚21点渐渐离开。

中国房地产报记者在维权现场了解到，针对业主反映的上述情况，凯利海华府项目营销负责人赵经理当晚进行了回应，“我们与购房业主签有购房合同，有什么问题可以通过政府、审批部门及司法途径解决问题。”

凯利海华府是全国电力能源行业第一家上市公司申能集团在上海开发的首个中高端住宅项目，由申能集团旗下全资子公司上海汇郡投资有限公司（以下简称“汇郡投资”）开发，于2013年奠基。

2013年，汇郡投资控股公司申能房产公司举行了“成山路项目奠基暨申能房产20周年”庆典仪式。在这次庆典仪式上，申能集团董事长杨祥海宣布申能成山路项目奠基；申能集团副总经理葛维昌则表示，“希望申能房产以成山路项目开发建设为契机，站在新的历史起点上，再接再厉，更上一层楼”。

然而，这个被寄予厚望、经过5年建设推向市场的高端项目却因种种问题被推到了维权的境地，站在了市场良性秩序的对面。

4月24日，针对上述项目维权事件的进一步解决情况，中国房地产报记者多次致电凯利海华府项目负责人王经理、赵经理，但电话均处于无人接听状态。

真假自持性公寓项目

维权的导火索缘于凯利海华府突然出现的133套自持公寓。

多位受访业主表示，从项目认筹期间到公开选房前，开发商汇郡投资均未提示存在自持公寓，销售环节一直对外宣传的户数也是1525户。

“在售楼处显著位置公示的项目不利因素中，完全未提及小区内存在有自持公寓信息。”一位不愿具名的业主表示。

但上述信息还是被业主们得知了。2018年认筹期间，销售人员应部分业主要求提供了小区第一版规划图，主要经济技术指标数据显示：13-03成山路1066弄住宅项目，总建筑面积为329070平方米（对应户数1525）。但业主新获得的“13-03成山路1066弄住宅项目第二版规划图”显示，该项目总建筑面积为329944平方米（对应户数1658户）。

“若不是业主无意发现，申能此举就是计划将上述问题隐瞒到最后。”上述不愿具名的业主表示。

业主给中国房地产报记者提供的诉求文件认为，根据现行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第二章第八条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。此外，根据沪房管市〔2009〕213号《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》第二条、第六条，开发商在商品房销售方案中，应当包括开发商用于自持、租赁的房产情况，并且该内容需在售楼处予以公示。

“有自持性公寓项目应该公开告知购房者，不应该在明知有相关事实的情况下误导购买凯利海华府的广大业主，这是隐瞒。”上述不愿具名的业主表示。

4月19日，汇郡投资给业主发来了《关于成山汇郡苑业主反映情况的说明》（以下简称“说明”），表示按照相关政策规定，本项目2018年3月15日公开蓄客，4月15日取得预售许可证，5月6日摇号，5月8日公开选房，销售时已确定的总户数为1658户。小区内没有公租房，公司将来是否自持物业会按照国家相关政策法规落实。

落空的承诺

除了隐瞒小区规划调整信息，幼儿园承诺无法兑现、精装修减配缩水也是引发业主维权的重点问题。

据业主反映， 凯利海华府在2018年预售期间，宣称配套有幼儿园，将于2019年9月开学；幼儿园资质为公办一级，购房者可在2019年6月交房后凭预售合同入园。

今年3月，有业主查询学前教育网发现，并没有上述幼儿园的相关审批信息。随后业主与开发商进行了沟通了解，被告知“小区配套幼儿园在2019年无法如期招生”，业主多次要求开发商反映并解决小区儿童入园问题，迟迟未得到反馈。

发给业主的上述说明表示，本小区对口幼儿园、小学由上海市教育主管部门划定，本小区旁边在建幼儿园位于本项目红线外，非我公司建设。有关幼儿园报名事宜需浏览上海市适龄幼儿入园系统，按照相关规定自行申请。

此外，小区绿化严重减配、承诺人车分流如同虚设；精装降标减配与样板房“偷梁换柱”等问题同样让他们无法接受。

据业主王女士反映：“当初购买房子时，无论户型图还是样板间，开发商展示的都是明卫、明厨，但由于悬挂空调外机的设计缺陷，空调外机对所有户型均有不同程度遮挡，实际交付则变成了暗厨暗卫。由业主提供的外立面照片资料显示，样板间没有悬挂空调外机，同期全楼其他房间则已完成空调外机安装。”

关于精装修缩水问题，业主向中国房地产报记者提供的照片显示，在凯利海华府项目样板间和实际交付的精装房对比反差明显，有细心业主表示：“问题曝出后，汇郡投资销售人员悄然将样板间各处贴上‘非交付标准’字样。”

中国房地产报记者在业主提供的购房合同附件中看到，样板间仅作为参考的表述，这也为汇郡投资规避了法律风险。此外，购房时销售人员强调和合同约定小区是人车分流，实际情况则是地库出入口设置在小区内，存在安全隐患。

4月20日，中国房地产报记者曾试图进入项目现场被保安人员阻止。

对上述问题，前述汇郡投资的说明中再次强调，样板房是装修示意展示，合同约定以实际交付为准；人车分流在预售合同中也有约定。

对此，北京德恒律师事务所律师吴昕栋在接受中国房地产报记者采访时表示：“ 开发商为销售房产项目而公开发布或者向购房者公开发放的项目介绍、宣传资料等均属于地产广告范畴，应遵守《广告法》、《房地产广告发布规定》、《商品房销售管理办法》等法律法规相关规定，如开发商实际交付的商品房与在房地产广告中所宣传的内部结构、精装修样板房的装修装饰存在不一致，则开发商违反了‘房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确’之规定，将承担相应的行政处罚及法律责任。”

不过，吴昕栋也坦承在界定开发商是否实际承担违约责任或究竟承担何种违约责任，则应以房地产广告、具体签订的商品房买卖合同以及购房者的举证情况综合判断。“实践中开发商通常会做一些购房者未经留意小动作来逃避法律责任，如在房地产广告中明确表明宣传资料不作为销售承诺，或者在商品房买卖合同附件中对精装修标准或设施设备另有约定，如果购房者没有保存好开发商在地产广告中所做的上述说明或允诺的证据，或者未将小区规划、绿化、人车分流等相关设施、精装修样板房标准纳入到商品房买卖合同义务之中，那么购房者提出的赔偿或退房主张很难得到法院支持。”

申能首个高端项目或遭遇滑铁卢？

凯利海华府于2013年奠基，受预售证及限价政策影响直到2018年才以准现房入市，未来得及交付就遭到业主维权，显然不是申能集团所乐见的。

凯利海华府（备案名：成山汇郡苑）位于浦东新区北蔡镇，南起川杨河，北至成山路，东接中汾泾河道，西邻杨高南路。项目总建筑面积近35万平方米，由17栋高层住宅和1栋综合性高档商务楼组成。

2018年凯利海华府推出538套住宅，认筹意向金额为150万元，首套购房者需提供不少于300万元资产证明，二套购房者需提供不少于600万元资产证明。据业主提供的销售价目表显示，该项目有88平方米至166平方米户型，总价约800万元至1300万元。

中国房地产报记者通过上海市房地产交易中心查询到，截至2019年4月24日，该项目登记销售面积约7.8万平方米，共538套物业，已售469套；待售面积9881.36平方米，合计69套。开盘初期有报道指出其认筹率并不理想。

上海房地产业内人士接受中国房地产报记者采访时表示，凯利海华府大户型居多、高总价，动则上千万元的价格让普通购房者望而却步。但因其位于中内环，交通、教育、生活等配套齐全，具有一定比较优势，不过在与上海华润静安府、泰禾院子、金茂府众多知名品牌豪宅竞争中，“IP效应”并不明显。

此外，申能集团作为全国电力能源行业第一家上市公司，其在天然气、电力、能源等业务领域早已为人熟知，在房地产板块却鲜有名声。虽然申能集团早在1993年就成立了上海申能房地产有限公司布局房地产，但发展有限。截至2007年底，公司开发的主要房产项目有申能国际大厦、（办公楼）、华能大厦（参建）、武泰公寓及颐宁苑、龙阳花苑、枫景苑等项目，建设面积30多万平方米，过往业绩多为参建和代建，开发销售项目并不多见。

“此次维权事件对于申能集团品牌与项目后期营销都会造成一定负面影响。”上述上海房地产业内人士表示。目前，凯利海华府二期并未入市。

另外，中国房地产报记者查阅申能集团2017年第一期短期融资债券募集说明书中显示，汇郡投资作为申能集团全资子公司，其开发的凯利海华府项目总投资额为75亿元人民币，其中住宅部分总投资71亿元，资本金比例为30%。以目前网上推销均价8.4万元/平方米计算，保守估计一期已售房屋已为汇郡投资录得近60亿元，项目后期盈利空间仍较大。

中国房地产报记者调查中还发现，凯利海华府项目拿地低廉（由申能煤气包地块调规而来），是一个高溢价项目，也是申能集团在上海的首个高端项目，本应做出它的品质，但却又失守在了品质上，被购房者维权，令市场唏嘘不已。