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哈尔滨宝通府第居民们的“家园保卫战”
居民们打算绕过开发商,直接通过公示途径办理产权证的愿望再次落空。
深度  2019-06-19 20:35
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居民们打算绕过开发商,直接通过公示途径办理产权证的愿望再次落空。

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王迎超 中房报记者 高中华|哈尔滨报道

毫无悬念,宝通府第小区70余户居民登报公示后,哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司(以下简称“益民房地产公司”)迅速提出了异议。

居民们打算绕过开发商,直接通过公示途径办理产权证的愿望再次落空。

今年4月,中国房地产报刊发了《哈尔滨宝通府第产权办理再陷停滞 业主质疑谁给了开发商这样的底气》一文,引发社会关注。但两个月后,因开发公司阻挠,居民们仍在为办理产权证四处奔走。

“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定:异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼,申请仲裁材料;逾期不提交的,异议登记失效。现在开发公司随便提供了一份根本没有法律效力的书面异议,就能阻止我们办证,这样合理吗?”居民们失望地说。

目前,益民房地产公司已发起了多起诉讼,要求法院判决宝通府第居民当年签订的内部认购协议无效,对于宝通府第的居民们来说,目前已不仅仅是房子无法办证问题,是上升到了“家园保卫战”层面。

中国房地产报记者获悉,近日,哈尔滨市政府组织市不动产中心、道外区召开专题会议,要求两部门抽调专人成立工作专班,逐户核实情况,依法依规快速推进,确保宝通府第居民不动产登记证问题尽快得到解决。

公示登记办证之路受阻

2019年3月31日,李岩、于志明等70名宝通府第业主们根据哈尔滨市人民政府发布的《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》中的相关规定,去哈尔滨市不动产登记交易事务中心道外一分中心申请了不动产登记,并在哈尔滨市不动产登记中心官网、哈尔滨日报进行了公示。此后不久,又有宋长江、朱明云、宋非3名业主通过同样方式进行了公示。

按照《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》规定,“因开发企业注销、失联等原因无法配合或不予配合,致使部分零散人无法办理不动产登记的,可依据购房人现有材料(购房合同、购房票据、拆迁安置协议、进户证明等能够部分证明房屋权属材料之一的),由购房人提出申请并出具房屋权属无争议并自愿承担法律责任的承诺书,并在市级媒体和市不动产登记交易事务中心门户网站公告15个工作日无异议后,由税务部门据此核税、征税,再按照‘先税后证’原则,参照房屋所在楼宇已办理不动产权登记的同类其他权利人办证情况办理不动产登记。”

对此要求,益民房地产公司并不认同。4月3日,该公司向哈尔滨市不动产登记交易事务中心道外一分中心提出了异议函,这份异议函将70名宝通府第居民定义为“非法购房者”,称70户非法购房者涉及背离市场价格恶意以超低价格销售、小额贷款抵账、工程抵账、非法动迁和违法犯罪行为,要求不动产登记中心停止为他们办理不动产登记手续。并表示,“请避免因上述非法购房者办理手续而导致我公司与贵中心形成新的行政诉讼。”

4月24日,益民房地产公司再次提交了异议函,以同样的理由要求不动产登记中心停止为宋长江等3名业主办理不动产登记手续。

对于益民房地产公司提出的异议,居民们早已做好了心理准备,他们翻查了相关规定并咨询了律师后发现了一道“杀手锏”。居民代表刘先生告诉中国房地产报记者,2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条中明确规定:不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼,申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。

《物权法》第十九条第二款也规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

宝通府第的居民们了解到,除了异议函之外,益民房地产公司并未向道外不动产一分中心提供法院的受理通知书或者仲裁委员会受理通知书等材料。按照他们的理解,益民地产公司2019年4月3日提出的异议至2019年4月18日失效,2019年4月24日提出的异议则到2019年5月7日失效。

在耐心地等待异议失效后,5月7日,居民们再次来到哈尔滨市不动产登记中心,要求办理不动产登记。

然而,即使这次亮出了“杀手锏”,他们依然失望而归。

哈尔滨市不动产登记中心给出的解释是:“《不动产登记暂行条例》中提到的异议登记和《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》中涉及的“提出异议”并不是一回事。提出异议就是只要利害相关人提出反对,办证就得叫停。”

但居民们显然对这个解释并不认可。他们认为,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定:“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”在异议登记期间只要不动产登记簿上记载的权利人承诺自承风险的,不动产登记中心就有义务为居民们办理不动产登记。

居民接连被起诉

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除了发出异议函阻挡居民们办证之外,益民房地产公司还多次以合同纠纷为由向多位宝通府第的居民发起了诉讼。益民房地产公司在起诉状中提出,宝通府第至今尚未办理《商品房预售许可证》,要求法院判定居民们当年与益民房地产公司签订的内部认购协议无效。截至记者发稿前,已有王女士、张女士和赵女士等多位居民被益民房地产公司提起了诉讼。其中,涉及赵女士的起诉状中,益民房地产公司还要求法院判令赵女士立即从目前宝通府第的住房中迁出。

“现在开发商是打算通过打官司让我们的购房协议无效,最终把我们从家里赶出去。”对于宝通府第居民们来说,这已不仅仅是办理不动产登记的问题,而是变成了一场“家园保卫战”。

被告张女士的代理律师黑龙江省孟凡旭律师事务所主任律师詹志坚认为,原告(益民房地产公司)在提起诉讼之前,哈尔滨市政府部门已经决定在不给原告办理商品房预售许可证的前提之下,就给宝通府第小区的购房者办理不动产登记,而且目前已经有一部分居民办理了不动产登记并取得了不动产证。可见,宝通府第内部认购协议已经补正为合法有效的商品房预售合同。

詹志坚表示,原告在未取得预售许可的情况下隐瞒了其未取得预售许可证的事实,销售房屋并收取了答辩人巨额款项后,又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告《宝通府第内部认购协议》无效,明显违背诚实信用原则,其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,是滥用诉权的恶意诉讼。

耐人寻味的是,益民房地产公司以法人朱益民的名义顺利通过哈尔滨市道外区人民法院提起了多起诉讼,然而,朱益民目前因涉案已经在押。宝通府第居民们告诉中国房地产报记者,益民房地产公司目前的幕后决策者和掌控人实际上是公司股东,哈尔滨人大代表、哈尔滨金太阳集团有限公司董事长刘家滨。

在咨询了律师后,宝通府第居民们一致认为,目前刘家滨只是益民房地产公司的股东之一,既不是益民房地产公司法人,也没有益民房地产公司法人朱益民的授权委托,股东对外不代表公司,对内不执行业务,所以没有任何资格代表益民房地产公司行使一切不正当权力,“我们认定他不具备益民房地产公司法人资格与合法性,也没有任何理由与我们业主提出各种违法违规的无理条件,更无权强行干涉阻止我们办理不动产权登记。”居民们表示。

目前,多起诉讼已经开庭审理,但尚未做出判决。

办证停滞 困局待解

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刘家滨在接受中国房地产报记者采访时表示,在接手益民房地产公司后,朱益民当初承诺的一笔5000万元款项没有到位,且在公司经营期间,很多售房款不知去向,益民房地产公司目前还拖欠政府土地出让金、税费、各项配套费高达数千万元,目前宝通府第项目还没有配套设施、设备,这些都需要大量资金。因此益民房地产公司无法配合给他们认为购房价格过低的居民们办理不动产登记。

哈尔滨市不动产登记中心相关负责人对中国房地产报记者表示:“我们将会配合道外区建设局等部门协调此事,也已经将相关情况递交给了哈市上级主管部门,相关领导也作出了批示,下一步或将召开专门协调会处理。”

道外区相关负责人向中国房地产报记者介绍,宝通府第是该区通过会签解决的47个历史遗留项目之一,该项目因建审手续不全一直不能办证,直到2017年省市出台相关政策,道外区政府将其列为历史遗留项目上报市住建局会签。经市住建局审核会签后,道外区搜集整理了会签书、承诺书、测量报告、数据光盘、面积汇总、销售方案等基础数据材料,该项目已经完成会签,具备办证条件。

据介绍,宝通府第项目共271套房屋,其中销售263套。2017年,益民房地产公司两个股东之一、企业法人朱益民因职务侵占罪被公安机关拘捕,另一股东刘家滨接管公司成为公司实际控制人。目前该项目已有56户居民办理了不动产登记证,有22户具备办证条件但由于居民自身原因而未办证,其余 185户居民益民房地产公司拒绝配合办证,其认为朱益民销售房屋时多数购房款都“体外循环”,没有入公司账目,与居民签订的“内部认购协议”为无效协议,在没确认协议是否有效之前暂不能办证,并以正式文件形式呈报区委、区政府、区政协及相关部门,强烈要求政府暂停通过公示、承诺方式为居民办证。由于益民房地产公司的不配合,导致居民不断到省、市、区集体上访。道外区住建局曾联合滨江办事处组成三个工作组进驻宝通府第现场,逐一核实居民购房信息。共有162户居民配合登记,购房价格从4000元/平方米至10000元/平方米不等,益民房地产公司与居民签订的购房协议均为《内部认购协议》。

道外区政府曾多次约谈开发企业并召开协调会,要求开发企业认真落实省委、市委文件精神,积极主动为居民办证。道外区政府还聘请了专业的律师与开发企业对接,坚持做到“一户一核实,一户一争取”,在道外区政府极力争取下,目前已有56户居民办证,另有22户随时可办。但开发企业对其余185户居民办证提出异议,其中涉及小额贷款抵押、非法动迁安置、严重偏离市场价格、贷款未结清、涉及朱益民案件、工程抵账无法对账、非正常奖励员工等各种理由。道外区将推进情况向哈尔滨市相关部门作了汇报,市相关部门明确要求道外区参照其他类似项目的成功做法,引导居民通过诉讼或集团诉讼解决,但大多数居民持观望态度。

2018年8月,黑龙江省委房地产领域第十一巡视组在道外区巡视期间,道外区将情况作了汇报,巡视组对此高度重视,亲赴项目现场了解情况,并将问题带回省里。2018年12月,哈尔滨市委政法委将信访案件作为涉法涉诉案件下交至道外区,随后道外区委政法委主要负责同志、区政府主管领导主持召开由区法院、住建局、信访局、法制办等部门参加的协调会,专门研究诉讼问题,因该小区涉及前法人朱益民职务侵占刑事案件,区法院提出本着“先刑事、后民事”的原则,需待朱益民刑事案件审判之后再受理民事案件。2019年4月25日,道外区与区法院、开发企业沟通,三方在区法院召开会议,共同研究185户居民诉讼问题。此后经道外区沟通协调,目前道外区法院已受理10件该项目民事案件,并将于近期开庭审理。

道外区委对宝通府第项目问题高度重视,区委召开区委常委会,专题研究推进此项工作,并责成区委政法委协调区法院抽调抽取精干力量,公开、公正、快查快判。

目前,针对益民房地产公司失信,各银行不给居民办理贷款的实际状况,道外区联系了哈尔滨银行协调21户居民贷款问题,哈尔滨银行已经同意为这些居民办理商业贷款,现已有两户居民与哈尔滨银行对接,贷款正在办理中。

针对朱益民在庭审过程中提出的两户特困动迁户居民,道外区政府已经组织核实完毕,正在协调开发企业为这两户居民无条件办证。

中国房地产报记者获悉,近日,哈尔滨市政府组织市不动产中心、道外区召开专题会议,要求两部门抽调专人成立工作专班,逐户核实情况,依法依规快速推进,确保宝通府第居民不动产登记证问题尽快得到解决。


| 王迎超 高中华 | 编辑:本站编辑| 2019-06-19 20:35

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