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2020-01-16 19:16
宏观市场
全国重点城市办公市场概览
CAIC监测的全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中,北京平均租金虽有一定下降,仍领跑全国;广州处于第一梯队的低位,但呈现小幅逆市上升,广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。
北上深三城首次同时出现租金和出租率双降。上海主要因为多个新兴商务区新项目入市,需求端缺口加大;原本位于核心区域的企业租户及企业总部搬迁至新兴商务区,拉低整租金体水平。
据CAIC监测的15个城市中,2019年全国甲级写字楼市场租金及出租率普遍为下行趋势,其中租金下跌城市占比76%,出租率下跌城市占比71%。全国近8成的城市租金小于5元/m²/天,半数以上的城市出租率高于80%。
市场监测(上海)
市场:持续供大于求的市场环境下,上海写字楼市场租金和出租率整体双降。2020预计有165万平方米新增供应入市,从目前需求端来看去化压力有增无减。
租户:受整体经济下行的影响,企业减少办公租赁成本,选择性价比更高的写字楼成为共识
业主:小业主灵活调整租期和租金应对市场变化,大业主面临整层或大面积空置难招商的困境。
板块:各商务区之间竞争空前激烈,租户从核心商务区迁址配套较成熟的非核心商务区趋势已经形成,中环优质板块或将成为新一轮热点。
租赁市场
供应主力仍集中于非核心商务区
2019Q4上海全市10.8万m²新增供应,净吸纳量下降至5.2万m²,空置率持续攀升至19.1%。非核心商务区氛围日趋成熟,办公楼品质较高且具有租金优势,需求强劲达催生供 应集中在非核心商务区,如前滩、后滩、大虹桥及徐汇滨江等。
2019年写字楼全年存量将近1300万m²,部计划2019年入市的项目有延迟入市的趋势, 且这一趋势在2020年很可能持续。
核心商务区租金跌破十元
2019Q4继续受市场下行影响,全市甲级写字楼租金环比下跌1.1%,至每平方米每天人民币8.2元;项目去化周期进一步拉长,业主方在谈判中作出更大让步。2020年预计办公租赁市场进一步下探。
租金处于持续下行通道,核心商务区甲级写字 楼租金环比下跌5.2%,至每平方米每天人民币9.9元,近几年来首次跌破十元;非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌1.5%至每平方米每天人民币6.48元。
2019年,受国内外经济因素影响,上海市在经济增速回落及实体经济多个行业波动的情况下,企业持谨慎态度,租赁需求走弱,成本敏感型的公司逐渐流至性价比更高的板块,或同板块内租金更低的项目。
从区域来看,浦东、徐汇、长宁、普陀、闵行为租户意向最高的前五区域,其中浦东居首位,占比22%。
重点商务区监测—陆家嘴
在政府管制和金融大环境的背景下,2018 年12月银保监会发布的《关于规范银行业金融 机构异地非持牌机构的指导意见》要求在沪非持牌银行撤出,导致2019年金融行业聚集的陆家嘴板块受到了较明显的冲击。
陆家嘴的租户都去哪了?
一方面,陆家嘴受新兴商务区的冲击较大,部分企业总部迁址,加之意向租户被其它商务区一定程度的稀释;另一方面,业主方谈判中 暂未做出较大让步,仍受等待市场回暖的观望情绪主导,导致意向租户流失。
CAIC预测
“2020年陆家嘴会有相对较大程度 的租金下调以维稳和提升出租率”
企业迁址选择性价比更高的楼宇
目前,前滩国际商务区是对陆家嘴冲击最大的商务区之一。前滩在地理位置上靠近陆家嘴,被誉为“第二个陆家嘴”。汽车企业捷豹、路虎都陆续选择迁址前滩,太平金融大厦一家知名欧美消费品公司也正计划转租至前滩商务区。
销售市场
大宗交易成交金额环比下降26%
2019年上海大宗交易总成交额为830亿元,较去年同比下降26 个百分点,近三年来首次跌出千亿规模,主要是受宏观经济放缓及 中美贸易的不确定性、上海办公市场新增供应持续高涨及租金下行 等影响。预计明年投资市场会更加谨慎,办公市场上可成交项目谈 判周期延长,大部分投资者继续保持观望态度。
2019内资投资情绪小幅回暖
上海作为全球十大金融中心之一,经济发展位居全国 首位,颇受外资青睐。去年上海出台的“扩大开放100条” 政策至2019年已落实93条,这一机制营造了“亲商、安商、留商、富商”的外商投资环境。
2019年二季度前,外资投资上海物业的热情持续高涨。 受中美贸易摩擦和诸多经济不确定性因素的影响,二季度 后外资投资急剧减少,内资占比提升,但整体仍呈现下降趋势。
上海办公销售市场较去年下降明显
四季度上海办公销售市场全市成交15.6万m²,比三季度环比下降31个百分点;南汇成为本季度成 交最活跃的区域,其供应面积达6.0万m²,成交面积为1.9万m²,成交均价19760元/m²;四季度静安 区成交均价最高,达185551元/m²,仅成交一例约150m²的小户型;其次为闵行区,成交均价为 55156元/m²,主要由于大虹桥板块拉高了闵行区的成交均价。四季度全市成交价格39610元/m²,其 中核心区成交均价82579元/m²;非核心区成交均价41125元/m²。
2019年,上海全市办公销售市场较去年下降明显;全市供应面积同比下降57个百分点,成交面 积同比下跌23%;而成交均价则同比上升10个百分点。
土地市场
涉办用地成交环比上升116.3%
本季度供应14幅涉办用地,共计45.2万m²,环比上升76.6%; 成交14幅涉办用地,共计45.2万m²,环比上升116.3%;成交均价 为16652.8元/m²,环比下降21.7%。
分区域来看,浦东本季度成交3宗涉办土地,其中张江板块、大 三林板块及临港新城板块各成交1宗涉办用地,中标人分别为上海灏 集建设发展有限公司、上海浦兴投资发展有限公司及上海浦兴路桥 建设工程有限公司、上海港城开发(集团)有限公司。闵行、嘉定、 青浦各成交2宗涉办土地。
2019Q4典型办公土地成交案例
上海办公市场核心区域未来供应
上海办公市场非核心区域未来供应
(克而瑞)
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