随着办公方式和商办地产经营需求的持续发展，联合办公逐渐成为主流选择。如今，联合办公正在探索更丰富办公空间解决方案、更高效的服务方式和一条可持续发展的盈利之道。
而早几年前，作为国内联合办公运营服务商的优客工场就已经开始了这样的探索，目前已经初有成果：6月29日，优客工场正式签约第300个项目。与此同时，优客工场在全国已经拥有近10万个工位，为超过58万平方米的商办空间提供服务。轻资产业务也在持续发展中，从经济发达的一线城市和新一线城市、到发展潜力巨大的二三线城市，都能看到优客工场轻资产管理项目，这些项目构成着当地存量空间和城市产业发展更新的重要推动力量。让我们跟随优客工场COO/执行合伙人关心的视角，一起看看优客工场的发展思考和未来规划：Q1.疫情是2020年无法回避的问题，您认为疫情对于优客工场有着什么影响？
疫情对于中小微企业的冲击，确实在一定程度上影响了我们入驻率的提升，但是从长期的趋势来看，随着各地写字楼出租率下滑、房价下降等因素的所带来影响的逐渐显现，未来两年，联合办公的成本也或将同步下降；同时，疫情对办公场地需求量的长期影响有限，疫情过后，用户将对价格更加敏感，同时对于办公场地的租期灵活性要求更高，也会更加青睐稳定可靠的联合办公品牌；相应的，业主也会选择更高效率、更专业的品牌来管理资产，以求降低运营风险的同时提高收益。疫情期间，我们也对自持项目做了整体的梳理和优化，有超过50%的项目申请并获得了上游业主的支持及政府支持，也有部分项目转型成了轻资产合作运营或进行了关停处理。通过一系列迅速坚决的举措，我们确保了疫情期间公司现金流的健康、稳健，为公司业绩的进一步提升奠定了坚实的基础。● 轻重资产比：优客工场2020年1-4月的轻资产与直营项目的比例对比2019年1-4月提升了26%，提升百分比为106%。● 出租率：优客工场2020年1-4月的平均出租率对比2019年1-4月提升了7%，提升百分比为11%。● 城市数量：截至2020年4月优客工场的城市数量为46个，和2019年同期相比，增加了5个，提升了13%。截至目前，优客工场管理的项目总量为303个。Tips：空间 +企服 +投资孵化 +电商 +REITs从结构上来看，我们的核心还是围绕空间业务来展开，在向外不断延伸的同时，形成补足上下游的生态链条，稳固整体的业务模型。现在我们确定的方向，分别有四个方面：第一是针对于下游客户的企业服务，第二是对于内外部企业的投资孵化，第三是基于现有平台的电商服务，第四是衍生的房地产金融业务。Tips：企服、投资孵化、电商、REITs具体发展情况● 从企业服务的层面来看，我们致力于搭建一个融合内外部资源的企服平台，目前“优鲜集”已上线的服务商超过700家，其中涵盖了人财税法，广告，设计，知识产权等方面，能够解决企业经营过程中的刚性需求，企业可通过“优鲜集”平台发布需求，或直接联系线上服务商寻找解决方案，在多样性选择的同时还可以获得更低的折扣价格。未来我们将继续整合优秀的上游服务商企业，扩大我们平台的服务范围，不断细化加深我们的服务能力。● 从投资孵化的层面来看，我们已投资孵化超过30家内外部的高潜质企业，助力企业快速高效发展。被投企业兼具服务商的性质，在保证自身发展的同时对入驻企业提供服务，从而实现收益双赢。未来我们会更加关注科技创新类企业的发展，集中力量，重点助推。● 从电商服务的层面来看，我们从去年开始尝试的社区电商也逐渐得到了客户的认可，基于现有的覆盖线上线下的社交网络平台，目前已推出多场团购活动，主要是向企业C端客户推出食品、日用品、护肤品、化妆品等低于市场价的团购商品，以打造拥有高客户黏性、强议价能力的私域流量电商平台。未来我们将会着力于线上电商向线下社区的进一步覆盖，发挥社区内部的流量优势，区别于其他联合办公品牌单一的盈利模式。● 从发行REITs的层面来看，这是我们未来重点布局的战略发展方向，在大力发展的轻资产业务的前提下，延伸房地产金融业务，以低成本规模化扩张的同时，以我们强有力的运营能力作为保障，以向外输出管理模式为依托，有效降低业主的系统性金融风险。Q4.您提到的输出管理模式是不是就是优客工场一直提到的轻资产业务？
是的。具体来说，我们的轻资产业务包含以下几种模式：针对拥有一定条件的物业，希望盘活存量空间的地产资方推出的管理输出模式；针对拥有现成可直接招租物业，需求专业管理和招商的地产资方推出的的运营托管模式；针对个性化客户，提供一站式定制化的U定制模式；和针对小微业主的碎片空间模式。基于对楼宇经济和城市发展趋势、资产持有方转型升级需求和痛点的洞察，轻资产模式投入更低、营收效率更高、场地拓展更灵活、能够有效持续地为品牌和合作方带来可流动现金流，未来，我们也将把这个模式推向全国更多的城市，从而更多地为城市创新创造阶层提供办公和商业支持，把联合办公行业多年来积累的空间运营管理经验释放给城市空间，为城市打造会客厅、提升存量资产的运营效率和价值。经过这几年的发展，优客工场已经拥有65个轻资产项目，管理面积近24万平方米，共计超过3.2万个工位，覆盖了全国35座城市。从长远来看，优客工场预计在2020年底可达到近130个轻资产管理型项目，管理面积超过30万平方米，共约5万个工位，覆盖城市52个，轻重比为四比六。到2021年，我们的轻资产项目数量将近300个，覆盖城市75个，轻重比达到了五比五。Q6.听起来是不错的方向，那么请问优客工场做轻资产业务的优势是什么呢？
Tips：多样化产品 +企业服务 +连锁运营能力 +多元化推广渠道 +智能化软硬件第一，多样化的产品模式。管理输出模式、运营托管模式、U定制模式和碎片空间模式，能够充分满足不同场景不同规模不同性质的业主需求；第二，丰富的服务内容。空间设计、施工工程外包、管理咨询、企业及服务商体系、招商、SaaS、培训等多种服务，能够解决企业经营中的各种痛点，为企业持续赋能的同时，也提高了轻资产产品的附加值；第三，专业的连锁化经营能力。经过多年的联合办公空间运营经验积累，优客工场在全国各线城市基本完成了联合办公服务布局，形成了成熟的运营管理、招商和企业服务体系；第四，多元化的推广渠道。目前我们的渠道覆盖线上的自有公众号、优鲜集APP、线下的合作中介、政府关系和内外部合伙人等，多渠道多角度的推广资源，全方位助力招商工作的高效进行；第五，先进的智能化软硬件设备。优客工场不断强化IOT智能化、5G应用技术、数据挖掘等方面的应用与开发，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务重，搭建高质量空间、内容运营平台，提升平台的线上线下连接能力，以科技的力量提升办公与运营管理效率，降低经营成本的同时为空间注入新鲜活力和更多价值。第六，良好品牌知名度和设计施工运营一体化能力。优客工场拥有广泛的网络，覆盖多个城市和不同类型的客户。我们良好的品牌知名度为我们赢得了巨大的合作机会，也将帮助我们的轻资产客户获得投资回报。我们现在是中国少有的设计施工运营一体化公司，能够更好地为合作方提供项目定位、设计施工、后续运营等服务。Q7.可以看到优客工场已经在核心的一二线城市布局了项目，未来还有什么城市拓展的计划吗？这些城市是否适合联合办公行业呢？
不同城市在疫情期间的表现，让我们更加关注到了广阔的下沉市场。三四线城市受到疫情的影响相对更轻，恢复的速度更快，同时更多新型的头部企业在不断拓展三四线城市的蓝海市场。另一方面，中国经济在政府政策的引导下，将继续向均衡化发展，城市层级的概念也将会在这个过程中被不断淡化。在这样的大背景下，优客工场未来将从一二线城市的核心商圈向外发散，拥抱富有潜力的三四线城市，以具有连锁运营能力的专业团队填补当地市场的空缺。近期，我们上线了全国百城合伙人计划，首期100个城市的清单已经在6月4日对外公布，短期内已签约数位城市合伙人，并在惠州、枣庄等城市签约落地了新场地，未来，优客工场将与城市合伙人们在全国更大区域内进行空间业务合作拓展与探索。Q8.在没有当地资源的情况下，如何进驻这些城市呢？
通过全国百城合伙人计划，我们将与提供签约项目的合伙人携手，共同拓展更多城市空间。除了项目资源外，我们对于合伙人还有如下期待：在当地或区域的商业地产行业具有一定的影响力，认同联合办公的发展和服务理念，希望能够将其注入到写字楼或产业园区等类型的地产空间，打造当地城市创新创业发展的新高地，且所持空间位于新一线、二、三线及主要四线城市的核心商圈。Tips：行业有发展空间，离不开可行的商业模式，持续盈利的能力和真实价值的产品内核我们可以预见的是，未来联合办公行业还有很广大的发展空间和前景。对比一些传统办公相对“毛坯”的状态，联合办公更像是精装房，精细设计装修、附加运营服务和日常水电物业全包就是它最基本的“精致”所在。一场疫情让这个行业下游的很多企业意识到了控制成本和智能化办公的重要性。可以为企业长期发展提供弹性灵活的办公方式，助力企业更大限度地节省时间和成本，更高效地运作的联合办公，将会是未来更多企业首选的办公场所。同时我们注意到，在行业内，要形成更高的门槛，存在着这样的几种模式，去让客户获得更多的附加价值：● 商务中心类型。这种类型一般只面向一线和新一线城市，采用二房东模式，相对门槛较低，对位置的依赖性高，需要核心地段。● 平台输出类型。基于SaaS服务平台，向业主输出软硬件产品，着重于提升楼宇运营标准化程度和智能化程度。● 赋能类型。属于产业投资基金的方式，为某一细分领域提供孵化器服务，限制性较高，只能针对某些特定城市的特定领域。● 产业类型。多以政府补贴为导向，收入来源比较单一，项目对于上下游的要求比较高。行业的生态是非常多元的，存在着丰富的发展可能与机会。值得注意的是，在各类型联合办公空间在开发及运营过程中，既要注重商业模式创新，也要制定符合共享经济规律的科学的产品策略；既要引入和培养行业专业人员，也要注重利用传统房地产资源获得发展，整合相应的资源。总的来说，从长远来看，要抓住联合办公的未来发展机遇，离不开三个要素：一个成熟可行的商业模型，可持续盈利的业务能力，对上下游有真实价值的产品内核。联合办公行业的未来发展，是属于能够从多个层面助力企业客户的发展、为上游业主增值，能够为产业提供全链条服务的品牌的。
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