中房报记者 小商  北京报道

为了实现2020年1000亿元的目标，万达地产集团有限公司（以下简称“万达地产”）铆足了劲儿。机构数据显示，万达地产2019年的操盘金额是476亿元，低于2018年的547亿元。

近日，万达地产转让天津红桥万达地产开发有限公司（以下简称“天津红桥万达地产”）49%股权给中融国际信托有限公司（以下简称“中融国际信托”）。

天津红桥万达地产成立于今年6月24日，为万达地产集团的全资子公司，注册资本5000万元。天津红桥万达地产将股权转让给中融国际信托后，万达地产仍持股51%。

7月23日，天津红桥地产注册资本增加至5100万元，万达地产将所持51%的股权质押给中融国际信托，对应的出资额是2601万元，中融信托持股49%，认缴出资额2499亿元。

中融信托历史对外投资的近300家企业中，有很多房地产企业，其中不乏深圳市大爱城房地产有限公司、上海花样年房地产开发有限公司、绿地集团吴江置业有限公司等。

天津红桥地产的成立，与万达地产今年6月19日在天津红桥区拿下单家面铺片区棚户区改造（旧城区改建）项目有关，该宗地块出让面积2.92万平方米，规划总建筑面积3.45万平方米，土地用途为城镇住宅、公共设施、商服。这不仅是万达地产首次进入红桥，也是红桥区近年来土地出让中用时最短的一次交易。

万达地产成立于万达集团2018年提出“去地产化”后，原来的万达商业被一分为二成万达地产与万达商管（大连万达商业管理集团股份有限公司）。根据万达集团官网信息，两者旗下均持有数百个万达广场。

信托质押是万达地产与万达商管近年来常用融资手段之一。

据小商不完全统计，今年以来，万达地产已经先后质押旗下天水万达地产开发有限公司、太原万达广场、天津蓟州万达地产置业有限公司、仁寿万达广场置业有限公司、湘潭万达广场投资有限公司、沈阳市蒲河万达地产开发有限公司、西宁万达地产置业有限公司、海口万达地产有限公司等10多处项目或公司的股权。

另外，万达商管旗下的上海浦星万达广场商业管理有限公司、湖州万达投资有限公司、三亚万达大酒店有限公司等的股权也被先后质押。

上述10多处项目或公司总质押金额超过10亿元。其中，万达地产与万达商管股权质押的质权人中间包含近一半的信托公司，如中融国际信托、万向信托股份有限公司、光大兴陇信托等。

值得一提的是，在今年一季度中国商业地产融资金额排行榜中，万达排名第一。其中，融资金额最大的为万达“招商创融-万达广场京津冀协同发展-期资产支持专项计划”，融资额达39亿元。

股权质押与转让背后，是万达集团轻资产战略的实施。万达地产与万达商管由原来商业项目的持有方，转变为受委托的建设运营管理方，并与信托公司共同探索出“地产+金融”新玩法。

以民生信托主推的“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”为例，该产品创新设计为TOT“母子信托”交易结构，可一次性对多个项目进行投资。该信托计划由民生信托主动管理，资金用途为认购民生信托设立的至信317号至信321号共5只单一信托。即至信316号为母信托，5只单一信托为子信托。

募集的信托资金用于收购万达广场资产包，即通过收购资产包中万达广场项目公司股权，进而收购万达广场资产。收购后，信托计划成为项目公司100%控股股东，可进行增资、借款等活动，万达方面则变成项目运营管理方。

事实上，万达集团从2009年就开始试水信托融资，当时国内信托融资平均成本在12%左右。2012年，信托融资成为万达集团主要融资渠道之一，当年成立了10只信托计划，募集资金近80亿元，当时万达集团成立信托计划的总数也只有11只。

资产另一次被信托、保险公司密集接盘，是在万达集团2017年卖掉13个文旅项目、77个酒店物业后。比如，当年4月17日，盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托；5月27日，抚州万达广场投资有限公司的实际控股人变成了中国民生信托有限公司；6月8日，九江万达地产有限公司的实际控股人变更为中国民生信托有限公司，等等。

“商业地产只有依靠发展房地产信托基金才能被托住，即使银行开发出10年、15年期的长期货款，也不适合做商业地产。国际商业地产发展较好的国家，无一例外都有较好的商业地产基金投资，是退体基金、保险基金、政府基金，这种求稳的对房地产回报率要求不高的，才能支撑商业地产向前发展”，一位商业地产人士表示。

不过整体来看，今年的信托业务规模依然延续着2018年以来环比持续下滑态势，但是降幅变缓。其中，集合资金信托和投资类信托占比的不断提升；与此同时，房地产信托规模和占比都较2019年末明显收缩。2020年1季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。