文/阿狸

“三道红线”给房企戴上了“紧箍咒”，一些房企也在警示中快速响应政府要求。回望2020年，在复杂的外部环境下，融创不仅超预期降档，各项业绩也都表现亮眼。

3月12日，融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）披露2020年业绩报告。2020年，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%。

报告显示，2020年，融创合同销售额达到5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势，其中在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。

值得一提的是，各项经营业绩稳健增长的同时，融创凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

与此同时，融创拿地能力进一步显现。贝壳研究院评价融创过去一年工作成效时认为其“控制拿地节奏，受益于早年逆周期拿地的红利，2020年的融创更为谨慎”。可圈可点的还有其分拆物业，用高品质产品和服务持续领跑行业；“地产+”产业能力日益凸显，行业综合竞争优势进一步得到巩固。

“三道红线”降至黄线 融创交出2020年“硬核答卷”

2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。在这一规则之下，限制了房企通过举债来扩大规模，对于企业销售回款也有了更高的要求。

游戏规则的改变对整个行业来说都是一个全新的挑战。自2019年下半年起，融创结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。

从融创提交的成绩单来看，2020年，融创收入、利润都有明显增长。2020年全年营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。

正因为有稳固的基础，融创三项资本结构指标连续实现显着改善。2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

地产主业优势突出，土储78%位于一二线城市

疫情后，房地产市场快速复苏，土地市场保持较高热度，同时，市场分化也在持续加剧。在国家宏观调控趋于精细化的背景下，房地产行业正在朝着长期、稳定、健康的方向迈进，而具备规模及品牌优势的头部企业，将凭借坚实的基本盘，迎来更大的发展空间。

数据显示，2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心深耕城市保持领先优势，55个城市销售排名进入前十，其中12个城市（杭州、重庆、武汉、天津、无锡、青岛等）销售金额排名第一，此外另有25个城市排名前五。

对于高热度的土地市场，融创管理层表示，会在保证资本结构持续优化的前提下，持续判断把握公开市场的机会，同时充分发挥并购、合作等方面的拿地优势，审慎获取优质土地。当然，对土地市场的精准把握，也是融创发展的核心竞争力之一。

截至2020年底，融创土地储备达78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿元，其中超过78%位于一二线城市。

在持续获取高质量土地的同时，融创不忘推动产品创新升级，产品力保持行业领先。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

“地产+”业务初露锋芒，陆续收获 “金蛋”

能在2020年取得不俗的业绩，还要归功于融创“地产+”战略布局，其在行业内已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

2020年11月19日，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，01516.HK）成功登陆港交所，加速建立物管行业头部企业的竞争优势。2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

从收入占比来看，融创服务收入结构持续优化。截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。

“背靠大树好乘凉”，得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前“卡位”，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

融创文化也在2020年取得长足发展。期间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

据融创数据显示，2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿元票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿元和5.75亿元的票房。

经受住了复杂外部环境的考验，2020年，融创的地产主业实现均衡高质量发展，竞争优势持续强化；“地产+”业务发展迅速，竞争力不断提升。

用融创创始人孙宏斌在业绩会上的话说：“地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’，好日子才开始。”