■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

严峻的经济环境正在考验着深圳的商业地产，尤其是写字楼市场。继位于深圳市福田区CBD的平安金融中心被爆出一次性退租10层楼后，又有诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退，包括财富大厦、卓越世纪中心，卓越时代广场、国际商会中心、中国人寿大厦等都传出了大面积退租的消息。

写字楼市场颓势难挡的同时，深圳2018年的大宗交易成交额也从前一年的350亿元减少到了280亿元，无论是写字楼还是公寓，大宗交易量表现均不如去年。加之金融政策持续性收紧，机构投资者和个人投资者难以进入，深圳商业地产正经历着较难的局面。

商业地产颓势难挡

平安金融中心作为深圳天际线，从建设开始就引人注目，作为超甲级写字楼，目前的租金高达400~500元/平方米。去年年底，平安金融中心一次性被退租10层楼，面积共计3万平方米。

平安不动产对中国房地产报记者解释称：“该租户原本想将其总部及主要业务迁入深圳，后因其自身发展原因未能实现，导致客户欠租违约，我方已于2018年6月主动将其清退。目前平安金融中心出租率在90%以上，运营管理正常稳健。”

退租实际为“包租客”，即所谓的“二房东”。有业内人士直言：“按照估算，深圳现有60%的写字楼，都被包租公司承保。这些公司拿到房源后，加面积、加差价再出租，最高可以高出市场价40%。这些包租公司横跨深圳各个领域，从超甲级写字楼到乙级写字楼。一般来说，只有出租率达到70%以上才能盈利。”

“差价包含装修成本、企业选址方案设计、后期管理、商圈建设与维护等一系列隐形价值。”一位包租公司人士向中国房地产报记者表示：“我们的出现缓解了开发商和私人业主出售或出租的压力。装修、管理等打包服务也缓解了开发商运营管理的压力。”

即使如此，包租公司也无法控制目前深圳写字楼市场的颓势。与平安金融中心相距不远的财富大厦，去年12月27日也发出告知函，表示约6688平方米的物业与前承租方前海伟峰网络科技有限公司终止了租赁关系。据悉，该公司在南山区科技园也有办公地点，退租是因为业务变化。

还有消息称，卓越时代广场、卓越世纪中心、国际商会中心、中国人寿大厦、招商证券大厦分别有0.5万平方米~2万平方米的空置情况发生，大部分是包租公司退租导致。

有当地中介人士承认退租现象的确出现，但是目前大部分写字楼都在积极的找租客，“只要价格合适就出租，现在和住宅一样是买方市场了”。

新项目放缓入市

目前，不少包租公司正在下调价格吸引客户。例如福田区富德生命保险大厦的包租公司，将旗下物业租赁价格从200元/平方米降至99元/平方米。国际商会大厦的包租公司，也将售价从5万元/平方米降到4.2万元/平方米。

高力国际数据显示，深圳除南山区以外，其他区受经济下行压力明显，写字楼均出现不同程度的租金降幅和空置率上升。尤其是福田区和罗湖区写字楼租金同比分别下调2.0%和8.1%。

高力国际华南区董事总经理冯文光认为，预期经济形势日趋严峻，预计2019年全市平均租金将进一步下降4%，全年净吸纳量低于2018年。租金水平或在2020年经济增速恢复平稳时重拾增势。

实际情况是，包租公司出台优惠政策却收效甚微。戴德梁行数据显示，退租现象的出现使得深圳写字楼去年末空置率上升至13.8%。金融行业对于写字楼的需求十分疲软，承租占比从2017年的37%，大降至15%。

对此，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端指出：“在监管收紧的同时，P2P企业爆雷、债券违约等多重负面因素使得金融业需求放缓，企业经营所面临的压力及其对于未来的下行预期，令写字楼需求在2018年下半年出现明显的放缓迹象。”

“目前受影响最大的是包租公司，因为他们无法控制好自己的成本，只能不断下调租金或售价。”有写字楼运营人士举例称，像由房企自身运营的福田区嘉里建设广场，不仅没有客走，反而还能挑客。也就是说房企自身运营强弱对于写字楼的空置率影响很大。”

冷淡的行情影响了深圳新的写字楼入市。高力国际数据显示，去年下半年，入市新增供应明显减缓，原计划入市超过200万平方米的项目实际入市面积减半，其中可租赁面积为65万平方米。去年第四季度无新增供应入市，这是2016年以来的第一次。

深圳市南山区后海片区一栋超甲级写字楼的负责人表示：“现在经济形势环境不好，优质租客难找，前期招商情况不是特别理想，因此延缓入市。我们想要的不单单是金融公司，科技类、专业服务类的公司也欢迎。”

同片区的另一栋写字楼负责人表达了相同的看法：“现在以自己运营为主，不给包租公司做了。公寓部分因为限价不能按照计划拿预售证，销售已经很受影响了。写字楼这边属于持有型物业，如果不在好行情入市影响租金收益，甚至还会影响财报数据。”

大宗交易量成交下滑

深圳的大宗交易量在2018年也遭受了打击，全市交易总额未实现增长。戴德梁行数据显示，2018年全市录得交易总额约280亿元，相较2017年有近20%的回落。

造成此现象的原因之一是受内外部环境影响，经济形势严峻，投资机构决策变得更加谨慎。政府通过去杠杆与资金流动性紧缩政策为过热的房地产资本市场降温，市场资金变得异常紧张，资金成本不断飙升。

“有的公司去年上半年谈的一些交易因为公司资金紧张，导致下半年无法完成交易。加上深圳物业价格普遍偏高，满足投资人回报的标的比较少。投资回报率偏低使投资人进入深圳持犹豫态度。”高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲表示。

政策对于市场的引导也起了一定的作用。2018年深圳出台一系列政策进行城市更新、工改项目的调整，希望引导工改工项目回归产业本质。这也影响了工业厂房的交易。加上深圳“7·31政策”的出台，限制企业购房并对住宅及公寓的短线二手交易做出限制，抑制了短线投资，全年公寓、住宅类大宗交易也有所下降。

戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒对中国房地产报记者透露称，2018年最显著的一个特点是开发商和政府交易减少，因为城市更新类大宗交易减少。加之政策调控，深圳外资机构占比较少，远远不如北京、上海的比例，这也是现象之一。

写字楼虽然受到影响，但令市场振奋的是，目前投资机构对于深圳的零售地产开始感兴趣，未来深圳零售物业将有400万平方米新增供应，这或许会撑起深圳商业地产的半壁江山。