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中国房地产报“商办物业与资产管理峰会”圆桌论坛:钱途?前途?商业地产的创新之路
在城市更新的过程中,我们的存量资产,低效资产,如何通过我们的创新,我们的改造升级使资产焕发新的活力,产生新的价值,这是我们做资管共同去追求的一个方向。
商业地产  2019-08-31 21:54
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在城市更新的过程中,我们的存量资产,低效资产,如何通过我们的创新,我们的改造升级使资产焕发新的活力,产生新的价值,这是我们做资管共同去追求的一个方向。

祁琪

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    8月29日,在以“资管•智慧•价值”为主题的“2019中国商办物业与资产管理峰会暨中国商业地产百强榜单”发布会上, 盈怀商业资产管理中心总经理薛波涛、北京达美集团副总裁王智明、富华国际集团资产运营管理中心、商业事业部总经理胡泊、北京住总商业资产管理有限公司总经理李颖峰,共同参加了一场精彩的圆桌论坛,探讨了在地产全新领域的“钱途?前途?商业地产的创新之路”主题论坛。


圆桌论坛对话主题:钱途·前途·商业地产的创新之路


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嘉宾主持:中赫置地运营总经理李敏

   

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盈怀商业资产管理中心总经理薛波涛

   主持人:未来从商管到资管的难点与趋势在哪里?

   薛波涛:商管到资管是两个完全不同的平台

     我觉得未来一个大的资管平台,首先是需要有一个高度的引领者。因为我们从商管到资管是两个完全不同的平台,平台不同想法也完全不一样。比如懂商业的人对资金回报各个方面考虑不多,而做金融的人又可能会要求资金回报率要高,所以说如果要做到从商管到资管是需要一个有正确方向的引领者来引领大家的。虽然现在商业领域缺乏人才管理,但我个人是看好这个方向的,在通往资管这个方向的过程中我们还处在一个探索的过程,不管是前期的资金投入还是租金的回报率各个方向目前还是比较偏弱的,所以还是需要金融机构的投入,未来才会有一个好的发展。

    主持人:在目前融资收紧的大环境下,我们如何找到发力点?这块薛总有什么想法?

     薛波涛:商业的发力点是基础内容

     现在都在说创新,但无论你要创新什么,我认为最终是要在商业的内容端去解决。无论你天马行空的想出什么创新东西,本质都是你要清楚的知道你做的东西基础内容是什么,把基础内容端做好才会有大的资管或者更好的回报。


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北京达美集团副总裁王智明

      李敏:谢谢薛总,其实大家一直也在说我们如何去创新,如何突破,大家也知道创新的成本非常高,同时也是一个试错的过程,也许会成功或失败,也许是短时间成功。在创新这个领域,无论从渠道上或是从营销上创新,都是需要大家不断在行业中探讨的。

  下面请王总,凯德在资管过程中是行业的模板和标杆,也是我们大家去学习的,现在请给我们阐述一下您那边的想法和思路。

  王智明:商管和资管是一个体系

    关于商管和资管我倒觉得不矛盾,商管其实是在资管的大范围中。在中国房地产开发阶段时大家更多的是开发思维,在这种思维体系下考虑的是企业盈利的模式。但是为什么这两年一致在讨论资管,因为在增量市场充足的情况下存量市场必须要关注资管,这本来就是一个概念,凯德的商管和资管就是一个体系。

    其实创新是市场发展的必然过程,我们既要面对也要接受。我觉得所有的创新也是基于我们为了运营的资产价值提升,最终形成自己的核心竞争力。说到结合自己企业的发展,我刚刚加入达美集团,达美集团就在青年路旁边有一个30万平方米的艺术综合体,现在我正在重新梳理和打造艺术加生活加商业这方面,也欢迎业内的朋友多跟我交流,多出出主意,把资产的价值如何更好地提高,谢谢。

  

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富华国际集团资产运营管理中心、商业事业部总经理胡泊

    李敏:谢谢智明总,我们也期待达美的艺术加生活的概念在达美中心展现光彩。我认为做商业地产需要一个沉淀的过程,一个缓慢增长的培育期,整个商业资产的价值需要周期实现。下面有请咱们富华国际的胡泊总谈一下他的想法和思路。

  胡泊:必须转变以前的开发模式思维才可以进入真正的资管模式

    以前在政府的政策调控下,原来的开发商盈利是高杠杆,高周转模式。但随着时代的发展,这种模式既不适合现在的政策也不适合现在的商业地产。

    我想说,如果从商管转到资管,首先要从两个角度改变观念,第一个就是开发商,物业的业主方。

    以前是以“回款率快速”为第一目标的模式,但已经不适合现在的资管模式了。做高周转时代时因为现金流足以支持商业配套,所以大家不会考虑太多,但像王智明总说的,现在是进入了一个存量时代。从财务角度来考虑问题的话,商业配套的赚钱和挣钱并不会快速回款,这是一个长期持续的现金流,所以我认为改变概念是从业主和资管方面的。

    以前商管甚至是细分到一个垃圾筒都要精心设计,但我们要考虑在计算回报率的时候这个分母的值有多高,能不能平衡到每年的资产和回报率提升。由于时间关系只能大概总结为必须转变以前的开发模式思维,才可以进入真正的资管模式,谢谢。

   

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北京住总商业资产管理有限公司总经理李颖峰

   李敏:谢谢胡总,胡总的观点我也非常认可,商管算账是以经营毛利算账,真正做资管的时候是以投资回报来算账,所以完全不同的算账模式导致大家在经营的过程中,经营理念和思路其实是发生了一个根本性的变化。下面有请咱们住总的李颖峰总介绍一下。

   李颖峰:开发进入后开发时代

     现在的时代是开发进入后开发时代,尤其是商业地产开发的盈利模式发生了很大改变,现在的模式变成开发建设加运营加金融,所以对商管公司的要求更高。

     刚才几位同仁都分享了商管和资管的区别,从2017年开始,住总把自持的物业核心地段的优质物业,包括写字楼及商业项目来开发金融产品。例如在CBD核心区的住总集团大厦、北四环的大厦,我认为这会成为今后商业地产的开发模式。

     此外,第一如何将低效资产变成优质资产,做成金融产品也是一种开发模式;第二在原有基础上功能不变,把硬件和服务升级,以此来实现资产价值的最大化。


    李敏:感谢李总,在城市更新的过程中,我们的存量资产,低效资产,如何通过我们的创新,我们的改造升级使资产焕发新的活力,产生新的价值,这是我们做资管共同去追求的一个方向。

    我们最后每位嘉宾用一句话来说一下,如果拥抱大资管时代,在这种时代背景下,我们自己如何去突破,如何去实现,一句话跟大家分享一下。

    薛波涛:我觉得是不断地学习,做好自己,去拥抱大资管时代。

  王智明:在资管的时代当中一定不能忘了创新,创新是永远的。

  胡泊:未来的商业项目存量资产调整,我觉得用商业+文化这个概念寻找一个商业存量资产调改的出口。

  李颖峰:希望我们的商办项目能够成为打造整合优质资源的平台,为百姓提供美好生活的载体。

    李敏:谢谢,今天我们的圆桌论坛就到这里,希望以后有机会我们的各位嘉宾再跟大家分享一些我们对资管时代的思路、想法、体会,还有一些精彩的案例,今后能跟大家有更多的交流和分享,谢谢各位嘉宾。

     随着市场环境在变,新的大资管时代下,商业地产已经转向精细化运营,近日万通集团创始人冯仑一次活动中表示,未来的15-20年,商业地产领域中两类企业活的比较好,一类是在商办中以售养租的企业,一类是在细耕领域里运营的比较好的企业,会在后开发时代找到自己的运营优势,运营精细化、智慧创新将是未来商办物业发展的关键词。(中国房地产网 祁琪)




| 中国房地产网 | 编辑:祁琪| 2019-08-31 21:54

标签:圆桌论坛,资管,物业
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