| 中房报记者 付珊珊 上海报道

随着中国经济进入平稳增长、注重质量和效率的新时代，金融与地产两大支柱产业的发展模式也面临转变。

据了解，中国绿色产业每年有2万亿元人民币的资金需求，在此需求的催生下，近年来源自西方的“绿色金融”概念正逐步被国内金融机构和房地产开发商接受并纳入企业发展战略之中，比如朗诗绿色地产、当代置业、中国金茂等房企均对绿色地产或有涉足或有深入。

绿色金融作为一种创新性的政策和投融资工具，能有效撬动房地产资本进入绿色地产投资领域。

“在政策与资本的双重驱动下，中国绿色金融与绿色建筑的发展与投资潜力已经成为市场瞩目的焦点。”仲量联行中国区评估咨询服务部高级董事甘启善表示。10月29日，仲量联行发布的《激发绿色潜力，发掘价值回报》白皮书中也指出，无论是开发商、投资者，还是专业服务机构，都应当把握时代机遇，积极拥抱绿色、智能、创新的理念，才能在21世纪持续成为房地产行业的领跑者。

可以预见，在未来几年内，绿色金融在中国将迎来快速增长。

房企绿色融资新思路

随着可持续发展日益成为共识，绿色金融也逐渐成为了全球金融机构和监管部门的发展关键词。在全球范围内，无论是政策指引还是投资规模，金融机构和监管部门都在向绿色金融倾斜。在国内，绿色金融亦被纳入《“十三五”规划纲要》并已取得飞跃式的发展。

自2012年引入绿色信贷以来，中国已经建立了价值超过1万亿美元的世界第一大绿色信贷市场，绿色信贷规模已经占到贷款总额的近10%。2018年，符合国际绿色债券定义的中国绿债发行额达到2103亿元人民币，占全球发行量的18%，中国由此成为仅次于美国的全球第二大绿债发行国。

房地产是资金密集型行业，融资是房企们共同的命门。随着行业融资环境收紧，房企融资成本攀升，绿色债券则凭借其优势为房企们打开了绿色融资的新思路。

以传统公司债为例，房企的融资成本平均为5.5%－7.5%，随着外部环境瞬息万变，房企海外融资成本也明显上涨。根据wind资讯数据显示，截至2019年上半年中国房企海外债的票面利率均值已经达到8.8%。相反，近几年国内开发商在境内所发行的绿债的平均票面利率约在4.5%左右，相比国内其他传统融资渠道具有明显优势。

此外，绿色资产支持证券化，资产证券化产品可以涵盖房地产产业链各个环节，以产业链上的潜在现金流为基础资产，例如商业房地产抵押贷款（cmbs）、住宅抵押贷款（rmbs）、购房尾款等。

但可以对比的是，目前，国内绿色金融尽管增长势头强劲，但仍处于起步阶段。过去三年，国内房企的绿债发行金额只占到整体发行规模约5%。

仲量联行认为，政策和投资需求引导下，绿色建筑巨大的潜在增量将使市场迎来更多的优质资产，而绿色债券的利率和超额认购率较传统融资渠道优势明显，因此绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国商业地产市场进入绿色投资时代。

绿色认证带来超额溢价与回报

根据仲量联行调研结果显示，绿色建筑认证作为一种投资“标签”，是投资者在做出决策时最为看重的标准。在众多国内外认证体系中， LEED认证体系具有较强的行业影响力。在美国绿色建筑委员会（USGBC）的支持下，仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和香港等中国主要城市中发展区位相对成熟的办公物业进行深入的数据分析后得出结论：拥有LEED认证的办公楼在租金与资产成交价方面确实存在不同租金水平和售价溢价。

在租金方面，截至2019年上半年，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证的办公楼高出6.1%-13.8%。在物业成交方面，全国范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，北、上、广、深等一线城市的LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价，其中上海和深圳的绿色办公楼的成交溢价甚至超过租金溢价。

如果将运营成本和改造成本纳入考量，仲量联行在经过测算评估发现：绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%，与大部分投资者预期相符，尽管对IRR预期更高的部分投资者而言，上述研究结果不一定具有绝对的吸引力，不过甘启善认为：“正面的IRR对投资回报稍低的项目仍有其战略意义，投资者可透过绿色改造填补原先IRR上的缺口，从而推进有关项目，并且可通过更高效的资产管理和执行能力进一步提升收益率。”

当前，科技发展日新月异，房地产科技（PropTech）、未来办公（Future of Work）等理念已经被越来越多的房地产从业者接受并付诸实践。仲量联行认为，绿色建筑、智能建筑将成为新的行业标准，需要围绕绿色建筑构造可持续发展投资全周期管理体系，通过融合智能物业管理优化运营系统，结合楼宇数据纳入评估模型，以及鼓励项目管理者在立项初期就以更高的绿色建筑认证级别为目标，利用这三大举措助推中国商业地产的可持续发展。