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中房报记者 许倩 苗野 北京报道

站在“十四五”开局之年，中国住房市场正迎来一个重大机遇期：即城市更新行动。

来自中央层面的城市更新发展战略已重磅落地。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出要实施城市更新行动，这是党中央站在开启全面建设社会主义现代化国家新征程的战略高度，根据城市发展的新阶段、新形势和新要求作出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径。

城市更新已成为都市更迭过程中一个极为重要的阶段和市场常态，实施城市更新行动，是解决城市发展中问题的有效途径，将大大提升城市品质，全方位提升居民生活质量、人居环境质量和城市竞争力。

“十四五规划”明确提出实施城市更新行动。

在内生性迫切的更新需求和外部政策大力推动下，房地产企业作为城市建设与运营的重要主体，也将迎来更大发展契机。对于房企而言，这是一片投资“新蓝海”，将成为存量市场大趋势下房地产行业第二增长曲线。

当更新成为城市进化的表征时，如何让城市变得更新更好更宜居？如何通过“更新”在城市存量时代获得增量，助推企业发展？4月28日，一场以“空间重构·赋能城市肌理焕新”为主题的“2021中国城市更新论坛系列活动及案例征集启动仪式”在北京召开，活动现场大咖云集，20余位城市更新领域具有丰富研究成果以及实践经验的学者、企业负责人共同探讨了城市发展机遇与创新路径，从高度、广度、厚度分享了一场有关城市更新与人居环境质量提升的思想盛宴。

本次活动由中国房地产报主办，中房同创、中房智库联合承办，清华大学中国城市研究院进行学术支持。

时昶：城市更新对企业提出更高要求

中国房地产报社总编辑、中房同创董事长时昶

时昶认为，城市更新是城市系统全面的升级，目的是要迈上一个大台阶，而不是简单地旧楼改造、修修补补。它要求企业具备很强的运营能力，特别是产业运营能力，以及资本调动能力；要求政府、企业、社区三方共同参与、通力合作；城市更新也是一件久久为功的好事情，居民也倍加期待，需要政府与企业做好它。

城市是一种伴随着人类社会发展不断演变的生命体，城市的核心是人，更新的目标也是为了使人在城市中更好的生活。就像中国两院院士、国家最高科学技术奖获得者吴良镛所言，“城市的一切是要为了人民，我们的环境因为人而存在的，环境的一切是为了人民”。在城市更新行动中，希望能够全力打造更具“温度”更有活力的人文城市。

“作为行业媒体，创刊于1992年的中国房地产报见证了房地行业发展最重要的过程，在城市更新进程中，我们也将和行业一起，关注城市的美好与变化，发现好的经验与路径，推动城市建设大发展，共同推动一个个有温度有活力的城市空间再现。”他说。

宋春华：通过城市更新，让城市更宜居、更绿色、更具韧性、更智慧

原建设部副部长、中国建筑学会名誉理事长宋春华

宋春华表示，2019年中国城镇化率达到60.6%，可以说，高速的城镇化很快就要接近尾声，“十四五”时期城市将进入高质量发展的阶段。对于城市而言，怎样实现高质量的城镇化？对于城市而言，怎样建设高品质的城市？“十四五”规划给出了明确方向，就是要加强转变城市的发展方式，统筹城市的规划建设管理，实施城市更新，推动城市空间结构的优化和品质的提升。

“十四五”规划对城市未来发展愿景也给出了新的提法，那就是要建设“宜居、创新、智慧、绿色、人文和韧性城市”。

城市更新怎么去回应未来的城市愿景，宋春华提出五个要求：一是通过城市更新，提高城市的宜居性，满足群众对更高居住水平的要求。城市更新要实现宜居性：一类是首先要保证基本配套设施，包括水、电、气、路、网等；二类是提升基础设施，即加装电梯、公共活动设施、停车、物业用房等；三类是完善公共服务设施，有养老、托幼、食堂、文化等设施。

二是通过城市更新，对碳达峰、碳中和做出积极回应，建设低碳城市、绿色城市。三是通过城市更新，传承城市文脉，保护和塑造城市特色风貌，建设美丽家园。四是通过城市更新，让城市更具韧性，以有效应对各类突发事件，保障群众的安全与健康。五是通过城市更新，坚持创新，加快运用信息技术，推进智能化管理，提升城市治理现代化水平。

李铁：要尊重城市发展和更新过程中经济规律

独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任、理事长、首席经济学家李铁

“我们要尊重城市发展和更新过程中的经济规律，特别是要关注是否给老百姓带去了生活成本的增加。我们做城市更新，要接地气，更要接人气。”李铁说，高标准的城市更新不是绝大部分城市都可以做到的。城市更新面临多重选择，不能全是开发商主导的“一刀切“拆迁模式，也不能是政府全面主导的更新方式，要有市场的选择，也要给予自发的小规模微改造的政策支持。

李铁认为，目前采取的大规模征用土地、大规模拆迁、统一标准补偿、统一规划开发、统一进行基础设施建设下的城市更新形成了“千城一面”格局。

那么如何做到习总书记提出的“望得见山，看得见水，记得住乡愁”的城市规划蓝图？李铁说：“过去大体量的城市更新是以房地产开发为基础，未来开发商在城市更新过程中可以考虑和原土地所有者建立长期的合作模式。” 个性化的空间不是大规模、大面积、大体量的开发和拆迁形成的，而是一个个不同的个体在市场化组合下才形成了各具特色的空间形态。回归城市起源，过去的城市建筑就是建立在一家一户的个性化建设基础上的。大家可以相互合作，进而会降低大量的经济和社会成本。

张杰：要重视历史景观的保护与提升

北京建筑大学建筑与城市规划学院院长、清华大学建筑学院教授张杰

“城市更新的路径除了塑造城市风貌和提高人们的生活水平外，还有一个路径是保护历史城市景观。”张杰说，历史景观的保护与提升是城市更新过程中综合应对变化的一种手段。

在过去11年多的时间里，张杰和他的团队针对景德镇御窑厂周边城市做了系列案例。如何为代表陶瓷文化一千多年历史的城市重新塑造城市历史景观，并适应今天的公众需求，成为了张杰和他的团队在对这个老城改造时思考最多的问题。

为了通过以城市历史空间的剖面秩序来重新使历史景观得以彰显，张杰和他的团队抓住了昌江对于这座城市的重要性，并对一些主要的窑址进行保护和修复，有的是原址的保护，还有的是按照自身的特点和使用的功能进行整治，将建筑分为窑房类、作坊类和厂房类。对这些建筑进行复建、维修，改造新建和维修利用。

在改造新建的过程中，通过配角原则和织补性原则，尽可能地尊重周边街区风貌环境与老地形，利用停车场设计契机，织补文化脉络，填补功能不足，提升片区的休闲活动环境。

对坯房建筑改造时，张杰采用了最大限度保留历史信息的方式，内部保留传统坯房品架，外部塑造轻钢结构民居风貌的改造方式。对于一些传统建筑，最大限度保证外观风貌与室内公共空间的形象格局。

“城市更新是对既有空间体系综合性修复，目标应是空间与生活再次最大程度的耦合。”张杰表示。

赵英：数字政府要实现政府、企业和老百姓共商共建共治共享

京东科技数字城市群副总裁赵英

赵英通过大数据理念向在场观众阐述了数字空间下的城市重构。“从数据中可以发现宏观、中观和微观数据，这些数据在城市更新中能够发挥作用。”在数字时代城市运转离不开城市操作系统，它就像城市的中枢神经、一个城市的心脏。

在她看来，智能城市建设的必然趋势是数字政府建设与数字经济建设的融合，她将数字政府发展历程归纳为五个阶段：

第一个阶段是单体建筑体系，是垂直业务应用系统，面向单个业务部门，系统之间不互通。

第二个阶段是一网通办阶段，办事效率提高。

第三个阶段是“垂直智能大脑”，建筑叫“智能建筑”，这一阶段专注垂直业务领域，利用智能算法解决垂直业务领域痛点问题。

第四个阶段是城市治理一网统管，城市里治理各个大事小情由城市运行中心做城市管理。

第五个阶段是一网通办、一网统管和双网融合阶段，强调下沉。原来城市治理是上层的，城市运行指挥中心把数据采集过来后去做监测预警、联动指挥、行政问效等工作；在第五个阶段，我们强调是下沉到基层、社区、更加精细化地群防群治，实现政府、企业和老百姓共商共建共治共享。

陶红兵：改造不光是把房子刷刷墙 还是一次基层治理

愿景集团董事长陶红兵

“这是西南一个城市，你看老太太坐在这儿不觉得有什么，但我要告诉你，她每天花半个小时下楼，再花一个小时慢慢地爬上楼，所以下来就不上去了，一天都坐在这儿，晒晒太阳，在下面弄点儿吃的，这就是一个老人一天的生活情况。”北京愿景集团董事长陶红兵指着一张照片向现场的嘉宾们介绍老旧小区改造的必要性。

陶红兵还介绍，他们在北京的一个小区帮着老人做手机使用的培训，十几个老人建了微信群，每天早上互相发微信，就发一句话，“还在不在”，只要在，这些老人就又赚了一天。

因为很难产生商业价值，所以老旧小区改造不是人人都愿意去做，“投资回报大概要10年才能回本，只要投进去10年内就要不断投，还得扩大规模。”陶红兵表示。

“现在希望政府给资源。”陶红兵表示，比如小区的停车费、物业费和商业运营费来吸引社会投资，“把老百姓的服务做好，同时把社会投资形成的资产和设施设备运营维护好，让政府财政投入起到长效作用。”

另外，围绕老旧小区改造这一话题，陶红兵提出“一揽子”改造，“这是一个突破，改造不光是把房子刷刷墙、涂脂抹粉，还涉及自来水公司、供热公司、电力公司、燃气公司很多方面需要一体化，过去很难让这些部门都配合你的时间、重复的花钱，老百姓非常有怨言，这次把所有部门协调在一块一次性进场，把问题都解决了。”

这不仅仅是做老旧小区改造，还是做基层治理，“这也是一盘棋治理，等我们自己物业公司进驻以后成立党支部，在当地街道发展组织关系、参加街道组织生活，把党建通过这种组织程序来落下去。”