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基本农田征收遭诘问:广州横沥岛土地开发调查

中国房地产网

2022-06-27 18:51

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被部分拆除的房子。仍有数十户村民留住在这儿,他们还想守护着自己的“家”。中房报记者 崔军民/摄


中房报记者 崔军民 广州报道


妻子患了重病,陈志荣不得不陪伴她去医院住院化疗。




祸不单行。三四天之后,5月27日,陈志荣从医院回到村子里时,突然发现自己的家不见了,房子被夷为平地。




陈志荣报了警。派出所民警出警后,给他出具了一份《不予调查处理告知书》,认为不属于公安机关管辖范围。




从此,陈志荣的案件没有了下文。




早在两年前的2020年,针对他的房屋,当地政府曾向他分别送达了《违法建设行政处理决定书》和《强制拆除违法建设决定书》,分别决定限期拆除、强制拆除他的房屋。针对这两份行政决定,陈志荣接连提起了两起行政诉讼,结果是都以胜诉结案。判决撤销了上述两个行政处理决定。




官司赢了,也没能抵挡住世代居住的房屋被强制拆除的命运。




陈志荣是广州市南沙区横沥镇横沥岛上的长沙村村民。在这个小岛上,当地人多以耕种为生。因横沥岛三面环水,还有少数村民以出海捕鱼为业。




近年来,随着明珠湾起步区的拆迁,该村村民的命运跟陈志荣一样,也被裹挟进城市化时代的漩涡中浮沉。




数千亩基本农田疑窦丛生


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灰蒙蒙的横沥岛。这里有的地块价格已卖到每亩4731余万元。 中房报记者 崔军民/摄

6月14日下午,广州南沙区横沥岛,长沙村,雨淅沥淅沥地下着。这个曾经有着2180余人口的村子,如今大部分房子早已被夷为平地。有的被拆除的房屋,建筑垃圾仍在原地堆积,周围杂草丛生。有的房子先是被拆除了一部分,这些被拆除的部分,钢筋织起的“网”,连着水泥块悬挂在尚未倒塌的墙壁上,房主仍居住在没被拆除的那部分房屋里。不少房子四面被堆上沙土,又正值雨季,房子被水环绕,一户户房屋形成了一座座“小岛”。水面与地面持平。从屋子里打开窗户,就可以伸手从“水塘”里摸鱼。为防止雨水继续上涨,有村民把鸡窝搭建到了垃圾堆上,给鸡窝搭个临时帐篷。




在这里,大部分人都搬到了外面租房生活,还有少部分村民已入住了安置房,但仍有大约数十户村民留在原地,守护着“家”。




横沥岛,处于蕉门水道和上横沥之间,东、南、北三面环水。岛上共有5个行政村,长沙村是其中一个。这5个行政村隶属南沙区横沥镇管辖。




从规划来看,横沥岛属广州市南沙新区核心明珠湾区的起步区。明珠湾区位于南沙新区中部,明珠湾起步区位于该核心湾区北部,包括蕉门河以西地区和南沙慧谷地区、横沥岛尖、灵山岛尖,规划总用地面积约33平方公里。其中,横沥岛尖位于起步区内的规划面积为7.212平方公里,其中地块用地面积为4.911平方公里。




大约在2017年,一份《清场通知》打破了长沙村的平静。




从这个时候开始,村子里没有了网络,手机没有了信号。电视不能看了。由于没有网络,开车导航进入村子后也出现了失灵。自来水没了,电也断了,路灯也不亮了。村民们到处反映,都无济于事。后来,通过诉讼,重新接通了水和电。




上述《清场通知》大意是,因明珠湾起步区横沥岛尖开发建设,南沙开发区土地开发中心、横沥镇政府已完成长沙村的土地征收补偿工作,土地已为政府储备用地。根据上级工作安排,相关用地单位将于2017年8月对长沙村用地进行清场并实施管理。为此,现通知上述地块所涉及的有关耕户,请务必在2017年8月某日前将用地范围内的所有青苗及地上附着物自行清理完毕,逾期未清场的,将视为放弃处理。




村民们开始拿起法律武器。刚开始,据村民估算,大约1000余人维护自己的合法权益。后来,慢慢的,这些人减少了半数。到现在有300余人还在维护自己的权益,而没有拿到土地补偿款。




记者梳理发现,因房屋拆迁和土地补偿相关的行政诉讼纠纷,仅长沙村就已达数十起。




在多年的诉讼中,村民通过申请信息公开或诉讼,有人发现全村土地已经被征收完了,从报批的手续中却没有发现占用的是基本农田的相关信息。全村数千亩的基本农田哪儿去了?这是他们疑惑的地方。




6月14日下午,有长沙村村民指着一片杂草丛生的地方告诉记者,那个位置曾经立着一块基本农田保护区示意牌,现在不见了。村民向远处张望,用手指在空中划了一个大圈说,“我们这儿是鱼米之乡,我们的田地全是基本农田”。


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1700余亩的基本农田保护区示意牌。法律规定,征收基本农田的,由国务院批准。村民供图

该村民向中国房地产报记者提供了一张基本农田保护区示意牌照片。这张照片上载明,示意牌为2012年10月立,并在四至范围内,长沙村的这块基本农田为1739.55亩。




《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。




永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。




第四十六条:征收下列土地的,由国务院批准:




(一)永久基本农田;




(二)永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;




(三)其他土地超过七十公顷的。




征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。




“全村土地已经被征收完了,被征收的基本农田却没经过国家部委的审批?我们村的基本农田哪儿去了?”横沥岛上的长沙村村民对此表示质疑。





为何又有3000多亩土地之差



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横沥岛上的房地产开发如火如荼。中房报记者 崔军民/摄

有村民反映,在征地拆迁之前,并没人在村子里公布过征地补偿方案。只是通过村民小组通知村民召开过会议,征求村民是否同意征收土地。如果村民同意,需要在《土地征收表决书》上签字,并能领取1100元钱,被称之为“奖励金”。不少村民认为自己是稀里糊涂就签了字,也领取了“奖励金”,但补偿方案是什么?如何补偿?他们也不清楚。




不少村民通过申请行政信息公开或诉讼,获得了不少有关被征收土地的相关信息,包括补偿方案,并要求撤销该方案。在数十起行政诉讼中,相关部门提供了长沙村曾经公示补偿方案的照片。证据照片显示,公示方案粘贴在村务公开栏内,并显示有人站在前面认真阅读该补偿方案。针对这份证据,有村民指认,照片中的几个人均为村干部。“补偿方案粘贴并拍照保留证据后,就会马上把这份公示的补偿方案撕掉。”




有村民认为,不仅补偿方案不合理,而且也从来没有公布过全村共有多少土地。在村民依法获得的相关土地征收的信息中,显示长沙村的全部土地亩数为3406.2亩。有细心的村民,从南沙区农村集体资金资产资源管理服务平台(长沙村网站)上查出,长沙村农用地为6453.03亩。与之相比,实际相差了3000余亩。




有村民找村干部了解情况,第二天,长沙村网站上的农用地亩数随即被改成了3400余亩。




有村民向横沥镇政府申请信息公开,要求公开长沙村土地总面积,并被征收了多少土地。去年9月底,横沥镇政府回复村民,按照2017年长沙村地形图实测数据及用地查档信息显示,长沙村土地总面积为4634.973亩。其中,本次新征用地为3406.2亩。




长沙村土地总面积是多少,被征收的土地又是多少?不少村民纷纷围绕这两个问题,或诉讼,或申请信息公开,或直接找相关部门反映诉求。村民在维护合法诉求的过程中,有6个村民因涉嫌寻衅滋事分别被判处一年至五年不等的有期徒刑。另有两个村民因涉嫌妨碍公务,被给予刑事处罚。还有9个村民被行政拘留。




有关土地的数据,记者采访南沙区横沥镇政府征收办和南沙区土地开发中心时,相关人员回复:“3406.2亩土地数据,是按近年广州全市土地的确权登记的,也是按这个数据给予村民补偿的。后来又增加了500余亩,但这个数据并没在确权范围之内。”针对村民反映土地数据被大量缩水的事实,该人员表示“建议再做一次测试计算”,然后再回复记者。





争议10亿元巨款去向



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长沙村被拆除的房子。曾经的家,已成了村民记忆中的过去。中房报记者 崔军民/摄

在村民多年的权利维护过程中,他们通过申请信息公开或诉讼途径获悉,补偿方案是按每亩16.3万元的标准补偿。补偿款划入村委会后,村委会再扣留补偿款的50%。也就是说,分到村民手头上的补偿款为每亩8.15万元。




有村民追问村干部,被告知“这50%的土地补偿款存在银行,让村民吃利息。”但受访的村民告诉记者:“自己从来没有从村集体资产中分得过一分红利”。




有村民通过信息公开获悉,从票据上看到的长沙村的全部土地补偿款为15.2亿元。到了长沙村委会后,却只剩下了5.9亿元。再扣留在长沙村委会50%,补偿给村民的补偿款只剩下不足3亿元。有村民拿着这些票据提问村干部,被告知“这些补偿款不只是长沙村的”。




横沥镇政府和南沙区土地开发中心的相关人员回应记者说,“村委会扣留土地补偿款的50%是有依据的”。对于是不是相当于村委会以经济联合社的形式经营村集体资产,然后村民从中分配红利的疑问,相关人员回应“可以那么理解”。




有村民向国家相关部门举报,这些举报材料最终被批转回了横沥镇政府。镇政府回复村民:“区财政分三次向横沥镇政府拨付明珠湾起步区横沥岛尖征地预付款15.2亿元,但该款项并非全部拨款都是长沙村。”




不少村民向各级部门反映和信访,但材料每次都是被批转到当地信访局,信访局再批转到横沥镇政府。让不少村民纳闷的是,既然是实名举报,这些材料总应该是保密的吧?不仅没有保密,还批转给了镇政府。




中国房地产报记者发现,数个征地批文中显示,每一次的征收土地方案均显示货币安置、社保安置和留地安置。其中,留用地按“实际征地面积的10%、15%安排”。




不过,长沙村村民并不清楚这10%的留用地的具体位置,有十余个村民向广州市规划和自然资源局申请信息公开,关于长沙村历次征地后分配的留用地指标信息,南沙区分局回复称:“长沙村的经济发展用地面积预留控制442亩,位置见示意图。”但村民们表示,谁也看不懂这442亩的土地位置是在哪儿。记者在广州南沙区采访时,有相关人士回应“留用地位置已告诉村委会,至于地块的坐标已非常明确。”




批文中涉及的被占地村民的社保问题,南沙区土地开发中心的相关人士回复记者,这笔资金是要留在社保专户的。至于长沙村委会有没有启动这笔资金给被占地村民购买社保,还需要去查一下。村民的回复则是“没有听说过土地被征收后还会给自己缴纳社保”。




记者发现,在涉及长沙村的多次土地征收批次中,在“占补平衡”原则下,数千亩的建设用地项目均涉及了委托补充耕地,凸显了广州市土地市场的用地指标的紧缺。仅仅2015年度第一批次、2016年度第四批次和2013年度第七批次,这三个批次共涉及委托补充耕地达288.68公顷,合计4330.2亩。这些用地指标全是从广东梅州市下辖的大埔县、平远县、丰顺县等地购买。用地指标有无造假,长沙村村民也提出诸多质疑。




早在一年多前,自然资源部举行组建以来的首场例行新闻发布会上,通报了“国土三调”初始调查复核中督察发现的83个弄虚作假、调查不实重大典型问题。自然资源部办公厅主任刘国洪表示“弄虚作假问题反映了一些地方对国家政策明确要求的搞变通、打折扣、钻空子,性质比较恶劣。”他还表示,督察机构将向有关省级政府发出督察意见,移交省级纪检监察机关,依纪依法追究相关责任人责任。






记者观察




高涨的地价房价,失地的村民




2022年6月,横沥岛,塔吊四处林立,建设如火如荼。




截至目前,已有多家房企进入横沥岛投资开发。不乏旭辉、美的置业、葛洲坝地产、南沙区城投等品牌房企。




横沥岛上,当前房价每平方米在3.5万元至4万元。




记者从横沥岛近年的5宗挂牌土地出让信息发现,2018年底广州星泰房地产以2.953亿元摘得一块10.2亩地块,约折合每亩2895万元,每平方米地价4.34万元。2019年底,葛洲坝地产以44.759亿元摘得一块209亩地块,约折合每亩2142万元,每平方米地价3.22万元。2020年6月,广州昌哲商务咨询有限公司以38.048亿元摘得一块80.42亩地块,折合每亩约4731万元,每平方米地价7.1万元。2020年9月,深圳置业以40.05亿元摘得一块99.4亩地块,折合每亩约4029万元,每平方米地价6万元。2020年底,佛山美的置业以15.785亿元摘得一块34.1亩地块,折合每亩约4629万元,每平方地价7万元。在这5宗地块信息中,地价最低达每平方米3.22万元,地价最高达每平方米7.1万元,并随着年份递增逐年飙升。




在长沙村,房屋拆迁补偿有两种方式,一是产权置换方式,二是货币补偿方式。记者从官方的回应获悉,村民均是选择产权置换方式获得房屋补偿。




以陈志荣的房子为例。他的房子被当地政府认定为41.2平方米。如果以产权置换方式获得补偿,以原房子面积的1.6倍置换安置房,将能置换69.92平方米面积的安置房。如果以货币方式获得补偿,经过评估,最终将能获得21余万元补偿款。




仍以村民陈志荣为例,有村民给记者算了一笔账。陈志荣的房子价值仅相当于上述地块的3至5平方米的地价。同一地段的商品房,按100平方米计算,一套已出售到了350万元至400万元。如果陈志荣的房子以货币补偿,也就是说用21余万元的补偿款来购买商品房,连首付款都远远不够。青苗费、拆迁过渡费等10万元,也不够支付高昂的装修款。即使以产权置换方式获得补偿,仍将欠下一笔高昂的装修费。




记者在当地官方走访中获悉,安置房小区的地理位置优越,小区周边就是一所中山大学第一附属医院南沙区分院。不过,另据长沙村村民估算,仅长沙村村民,目前入住安置房的大约占3%。




对于村民陈志荣来说,他虽然打赢了数场官司,但在负重前行下生活,那个曾经的家,现在只成了他熟悉的记忆。


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标签:广州,土地开发,调查
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