城市与区域治理研究院 苏志勇

尽管高层频繁释放房地产政策利好，反复强调“保障房地产合理融资需求”，地方政府“一城一策”的刺激政策也在不断落地，但房企融资端并未见到根本好转。

根据克而瑞的数据，今年1至8月房企境内外发债融资规模389.86亿元，同比下降26.8，环比下降60.9%。其中境内债发行377.4亿元，同比下降11.9%；境外债发行12.46 亿元，同比下降88%。信贷融资方面，前7个月房企到位资金国内贷款11030亿元，同比下降28.4%。接下来的数月乃至2023年，将迎来房企又一轮偿债高峰，融资环境若不能得到有效改善，房企将面临生死考验。

房企融资压力是目前最大挑战

2021年以来，在“三道红线”等政策压力之下，部分民营房企出现连环暴雷，各类金融机构出于防范风险考虑，对房企融资更加谨慎，房企特别是民营房企融资异常困难。

信贷融资方面。银行信贷作为房地产最重要的融资渠道之一，其对房企融资的支持正在逐渐减弱。根据央行统计数据，2022 年上半年，房地产贷款余额（开发贷+个贷）53.11 万亿元，同比增长4.2%，增速从2016 年以来持续下行。房地产贷款在银行业金融机构存量贷款占比也由2020年底的28.7%，下降至2022 年中的25.7%。从国内贷款占房企到位资金比重看，2020年1~7月银行信贷占比超过16%，到2022年1~7月则下降到12.4%。

从房地产开发贷款余额增速看，今年上半年房地产开发贷款余额新增4800亿元，同比增长1.54%，而同期金融机构整体贷款余额增速高达11.2%。今年上半年，银行新增信贷投放中投向房地产的占比由2021年年中的18.9%下降至今年上半年的4.9%，降幅达14个百分点。由此可见，整体宽松的货币信贷政策，并未能让房地产企业获得更多的资金支持。

债券融资方面。根据克而瑞数据，今年1至8月房企境内外发债融资389.86亿元，同比下降26.8%，环比下降60.9%，降幅继续扩大。其中境内债发行377.4亿元，同比下降11.9%，境外债发行12.46亿元，同比下降88%，发行规模降至2019年1月以来的最低水平。8月房企发债139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。

债券融资中，海外债融资下滑最为明显。天风证券分析认为，一方面受美债利率持续上行、中美国债利率倒挂影响，海外融资成本优势减弱，企业出境融资的动力有所减弱；另一方面，受房地产市场信用风险影响，海外市场对国内信用风险的担忧持续发酵，尤其是民营房企融资难度大幅提升。2022 年 1~7 月份，中资美元债规模收缩了超过300亿美元。

信托融资方面。在严厉的金融监管之下，近两年房地产信托规模持续萎缩。2020和2021年房地产信托规模分别同比下滑了16%和23%。2022年8月份房地产类信托产品的成立规模为44.53亿元，环比减少27.77%，仅占当月集合信托总量的3.3%。

房地产信托规模萎缩的同时，违约规模还在持续扩大。据用益信托统计数据，2022年1~8月信托产品违约规模总计907.99亿元，违约产品数量共131起，其中房地产信托违约金额达655.86亿元，规模占比达到72.23%。随着房地产行业风险持续发酵，未来房地产信托仍然存在较大风险。在严监管和风险暴露双重因素影响下，对于房企来说，房地产信托的融资功能正在逐步减弱。

ABS 融资方面。受房企暴雷风险影响，供应链与非供应链融资新增规模也持续减少，导致整体ABS净融资规模大幅缩水。

房企融资端受阻，加之销售端回款不畅，房企资金链愈发吃紧，违约事件进一步蔓延。今年仅8月以来就有8家上市房企评级被下调，6 笔境外债发生实质违约，违约本金合计 29.59 亿美元；1笔境内债本息违约，违约合计本金7.6 亿元；9 笔债券展期。

稳融资需求是当务之急

从今年年初的政策导向看，政策的发力点首先作用在需求端。围绕“满足合理住房需求”，从中央到地方，从货币金融政策到限购、限售等行政性手段，均有较大力度的调整。但是由于房企债务风险并未有效缓解，导致烂尾楼事件持续发酵，市场预期转弱，进而影响到销售回暖，针对需求端的调控政策效果大打折扣。

在解决房企债务问题和烂尾楼事件过程中，更多强调“救项目”，而不是“救企业”，导致部分暴雷企业被动选择“躺平”，使问题变得更为复杂。在房企融资方面，金融机构出于防范风险等方面考虑，更倾向国企央企，导致民营房企的融资需求难以得到满足。

近一段时间，“有效满足房地产企业合理融资需求”的呼声日渐高涨。央行、银保监会、国务院金融委等部门频繁表态，支持房企合理融资需求。8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

8月下旬，包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台重点政策举措，通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式，助力解决房地产市场合理融资需求。高层从政策导向上频繁释放利好，民营企业和房地产企业正成为政策面大力支持的焦点。在实际的融资支持上也有所体现。

8月25日，重庆龙湖企业拓展有限公司2022年度第一期中期票据完成簿记，发行总额15亿元，此举标志着首单全额担保民营房企债券正式落地。9月5日，美的置业集团有限公司也完成了2022年度第三期中期票据发行，该债券由中债增信通过直接担保方式提供增信支持。两单民营房企债券的成功发行，不仅缓解了房企融资压力，也为市场注入了信心。

冰冻三尺非一日之寒，融资环境的改善也不可能一蹴而就。从高层的政策导向到政策的实质性落地，再到产品设计和融资完成，需要一个较长的传导过程。这一过程中也面临着诸多实际困难和阻力。例如由于此前频繁出现债务违约，造成民营房企信用下降，金融机构对投资民营房企债券意愿降低，如何对民营房企增信就成为关键问题。

从目前对房企的救助方向看，仍然存在两大偏颇，一是重央企国企，轻民营房企；二是重优质房企，轻风险房企。目前对于存在债务风险或已经暴雷的企业如何实施救助，是亟待解决的重点。据统计，2021年以来已经有超过30家房企出现债务违约事件，其中大部分为百强房企，且绝大部分是民营房企。

这些房企普遍规模庞大、负债水平高、债务风险高、涉及烂尾项目多，如不及时实施救助，债务风险继续扩散，不仅危及系统性金融风险，对“保交楼、稳民生”工作也是难以逾越的障碍。对此高层应给予高度重视，实施“一企一策”，以最快的速度、最有力的手段，对企业实施救助。