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万科设立联席总裁背后:集团军作战穿越市场“寒冬”

中国房地产网

2022-12-03 09:55

这是万科38年历史上第一回设立联席总裁一职。

这是万科38年历史上第一回设立联席总裁一职。

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中房报记者 许倩 北京报道


这是万科38年历史上第一回设立联席总裁一职。


12月2日,万科内部发文,经集团总裁祝九胜提议,万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁,协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。


至此,万科拥有了3位总裁级高管:祝九胜、张海和朱保全。“两位屡立战功的前线大将,将协助总裁祝九胜组成万科的业务作战管理核心,推动万科在行业新发展阶段进一步发挥集团军优势,实现开发经营服务并重的战略落地。”一位接近万科的人士对中国房地产报记者表示。


这次任命并不算突然。记者获悉,张海、朱保全从去年起已实际履行相关职责,张海牵头负责开发经营业务,朱保全牵头负责经营服务业务,经过1年多实践,他们的成绩让万科人心服口服,任命可谓水到渠成。


“严峻的市场环境下,之前充分授权、分布式作战的模式容易出风险,万科因此做出改变,全面加强统筹作战,收权、集团军作战以穿越这个寒冬。”前述接近万科人士称。


与此同时,万科正抓住难得的融资“窗口期”大规模囤积“粮草”。“目前市场还没有回暖迹象,企业都很困难,所以要抓住窗口机会抱团取暖,企业好了,行业才能好起来。”该人士称。


3个总裁的管理阵营


这是一场应对行业变局的主动变阵。熟悉万科的人说,万科的改革一直是温和渐进式的。这次也是一样。


早在2021年初,万科董事会主席郁亮开始在内部年会上强调“一个集团、形成合力”。他多次称,过去万科分散作战,未能形成合力;过于放权也会有失控的风险,在地产融资环境剧变、竞争激烈的当下,收权是必然之举。


2021年9月公司业务讨论会上,祝九胜提议,行业阵痛期需要全面加强统筹作战,经内部讨论后,正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线,张海负责开发经营业务,朱保全负责经营服务业务。


此后万科正式成立开发经营本部,由张海出任首席合伙人,负责7个区域事业部的经营和管理,自此张海正式统筹万科开发经营业务。此时,他还兼任上海区首,且已任职10年,他带领下的上海区域是万科营业收入的主要贡献者,过去3年每年贡献程度都占据3成左右。


3个月后,张海不再兼任上海区域区首,全身心投入开发业务整体提升工作。


同样是在2021年9月,朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务,逐步开始统筹相关经营管理工作。


经营服务业务是除开发业务外的转型业务、不动产运营和服务业务,包括商业、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务、食品共8个BU(事业单元),全部由朱保全分管。此外,他仍是物业板块负责人。


今年,他带领万物云登陆资本市场,成为年度港股市场规模最大的首次公开发行股票(IPO),让万物云实现从传统的社区物业服务发展成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司。


业内人评价道,他在转型路上摸爬滚打的丰富作战经验,对于泊寓、物流、印力等成长中的经营服务业务,无疑是最好的实战派带路人。


“以业绩论英雄”是万科一直以来的用人传统。今年3月万科年报业绩会上,除法定高管,张海、朱保全也首次出席,可见郁亮对他们的看重。经过1年多实践,由张海、朱保全协助祝九胜统筹两大业务条线的模式逐渐成熟,“上位”顺理成章。


2022年三季报显示,1~9月,万科实现营业收入3376.7亿元,同比增长24.4%。其中房地产开发业务结算面积为2262万平方米,贡献营业收入2958亿元,同比分别增长21.7%和24.8%。


但市场形势依然严峻。1~11月,万科累计实现合同销售面积同比下滑32.25%;合同销售金额3772亿元,同比下滑33.14%。1~11月,百强房企销售总额同比下滑42.1%。


囤积资金“粮草”


与此同时,万科正抓住当前难得的融资窗口期,积极“囤粮”。


11月22日,中国银行间市场交易商协会消息称,万科近日向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向,待履行内部股东大会决策程序后正式报送。


前一日即11月21日晚,万科还公告,公司董事会同意向股东大会申请授权公司新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。


万科方面称,这笔资金将用于满足公司生产经营需要,调整债务结构,补充流动资金及项目投资,项目包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等。


这是万科的“常规动作”。2018年、2019年和2021年,万科董事会都曾分别同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元、320亿元、300亿元范围内发行直接债务融资工具,有效期均为24个月。


不同的是,这次万科在融资框架上似乎变得大胆了一些,申请额度远高于前3次,且将有效期限延至36个月。不过,这500亿元中向交易商协会递交的发行申请额度就已达280亿元。


两天后(11月23日),农业银行与万科签署战略合作协议。同日,交通银行、中国银行均与万科签署战略合作协议,将为其提供2000亿元授信额度。11月24日,邮储银行又与万科签署战略合作协议,为万科提供1000亿元意向性综合授信额度。


短短几日,万科至少已收到8家银行授信,拟融资和获得银行授信总额超过3500亿元。


12月1日晚,万科发布公告宣布其大股东(深圳市地铁集团)拟申请发行公司股份,配发数量不超过当前发行股份数量的20%。


“大部分银行都给予了万科授信,但还没有具体落地,所以这些钱将用多少、用于何处现在还很难说。再融资计划也只是要了授权,具体会发多少会根据形势和需要来定。作为大企业,积极响应再融资政策也有利于提振市场信心。”前述接近万科人士称。


万科积极“囤粮”背后也是增强公司现金流的考量。虽然行业供给端政策利好不断,但市场需求端仍未改善,这直接影响了房企经营性现金流。万科也不例外。


财报数据显示,第三季度,万科经营性现金流净额约为-124.6亿元,同比下降124.9%,这直接导致万科经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元,同比下降442%。


从2018年喊出“活下去”,到2022年判断行业进入“黑铁时代”,郁亮一直在向业界传递焦虑情绪。同时,万科也一直在为自己寻找出路,挖掘“管理红利”“向管理要效益”“统筹作战”,万科一直在努力活久活好。


“任何计划和目标都需要靠人去看,一切事在人为。”这点郁亮和万科一直都非常清楚。


编辑:温红妹

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标签:万科,三位总裁
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