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中房报记者 李叶 北京报道

因为房贷利率的调整，惠州楼市再次受到关注。

3月20日，有报道称，惠州大部分银行已自3月起，将首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP，即从3.45%回调至3.6%。首套房贷利率的小幅上调，引发外界对惠州楼市状况的猜测。

3月21日，中国房地产报记者向惠州当地多家银行、相关机构及房企工作人员确认了上述消息。

不过，对于惠州楼市的近况，多位当地在售项目的销售人员表示，未觉有明显回暖迹象。惠州当地一知名楼盘的营销策划经理告诉记者，实际上，此前3.45％的首套房贷利率只存在了不到两周时间，对销售影响并不大。“我们今年2月份的销售情况同比去年同期和去年年底都是呈下降趋势。”

2月20日，央行公布新一轮LPR报价，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，此前为4.2%，下调25个基点。随后，惠州部分银行的首套房贷利率随着LPR调整下调至3.45％（LPR-50BP）。到3月1日，惠州当地多家银行便再次发布利率调整通知，首套房贷利率最低执行LPR-35BP（3.6%）。

一位不愿具名的机构研究人士也向记者透露，这次利率调整并非是受市场变化影响，而是银行觉得3.45%的利率过低，没有什么利润。“即使惠州首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP，仍低于LPR-20BP的全国房贷利率下限水平。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在国家差别化住房信贷政策的框架下（即遵守利率下限，比如首套房不低于LPR-20），商业银行可以给予自身的风险判断、风控条件，自主决策贷款实际利率水平，既可以上调，也可以下调。

至于本次利率调整后是否会使惠州楼市发生变化？多位销售人员均表示，影响微乎其微。

“其实，3.45％的利率和3.6%的利率在还贷时可能就相差几十块钱，并不是购房者考虑的主要因素，也构不成影响成交的原因。”上述楼盘营销策划经理坦言，惠州楼市面临的最大问题仍是库存量较大和购房人预期不足。

波折的惠州楼市

本次惠州首套房利率调整与当地楼市冷热并无较大关联，却再次牵动起市场的情绪。

去年以来，惠州楼市频繁“出圈”：先是一则“惠州海景房白菜价”的消息火上热搜；后又有 “惠州154平方米海景房仅售25万元”的新闻备受热议。虽然当地房地产人士对这些信息迅速辟谣，但惠州房价和成交量连续下滑已成不争的事实。

回顾惠州楼市近十年的发展可谓一波三折。

在2015年以前，“鬼城”“新楼盘多却没人住”一度是惠州楼市的标签。彼时，当地有楼盘单价低至4000元/平方米。

转折很快到来，本就因高房价广为舆论关注的深圳，在“3·30新政”出台之后，许多片区房价暴涨30%~50%，成全球房价上涨最快的城市。迅速增长的房价直接导致深圳购买力外溢、转移，在深惠一体化的预期下，惠州成为深圳刚需客、投资客的重要转移地。

2015年8月起，以惠阳、大亚湾的临深区域为代表，热销楼盘不断涌现。在深圳客“入侵”后的4个月，热销盘以每月1000元/平方米的速度暴涨，从7000元/平方米直逼13000元/平方米。

2017年3月，国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，即“9+2”城市群。

粤港澳大湾区的发展势头一路向好，也使这些地区的房地产投资变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况，那段时期，在大湾区城市群中的广东9个城市中，惠州和肇庆是不限购的城市。

与深圳深度绑定，又有粤港澳大湾区带去的“流量”，惠州这座小城的房地产行情高歌猛进。2015~2019年，惠州房价5年增长1倍左右。2020~2021年，在深惠城际、深大城际等项目陆续签约，深圳地铁延至惠州的消息传出的情况下，惠州房价一度领涨全国70个大中城市，成交量也位居三四线城市之首。彼时，有投资客一度认为，惠州房价能达3万元/平方米。

伴随着楼市火热而来的是开发的猛增，而这却造成了后期大量库存的积压。

中原地产数据显示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分别达到29个月、34个月和23个月，几乎都在2年以上。

供需失衡，叠加深圳楼市降温、疫情等影响，直接结果就是成交和房价下跌。

据惠民之家数据研究中心统计，惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21万平方米，同比分别下跌36%、35%。到2023年，成交仍在持续下滑。粤东世联行统计数据显示，2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，全年住宅网签金额794亿元，三项数据相较于2022年，均有近3%跌幅。这也是从2015年之后，惠州住宅网签数据、网签面积、网签金额年度三项最低数据。

根据国家统计局数据，自2022年7月到2023年1月，惠州新建商品住宅销售价格连续下降6个月。更有在惠州的深圳客表示，他们在惠州买的房，下跌幅度少的在10%左右；下跌幅度较大的，跌幅超40%。

新房周成交“四连涨”

“在经历了大起大落后，现在的惠州楼市已经挤出了水分，房价来到了合理区间。”惠州当地一知名楼盘销售经理向记者表示，目前，我们项目的销售是一个比较平稳的状态。

根据国家统计局数据显示，惠州地区在今年2月时，新建商品住宅销售价格指数环比恢复到100.0，但同比仍下降5%。这意味着2月份新建商品住宅销售价格与上月持平，并已开始企稳。

不过，2月份惠州新房成交仍在下探。根据惠州中原战略研究中心数据监测，2月惠州新房住宅网签成交1117套，成交面积为12.41万平方米，环比下降65.99%，同比下降79.26%。

值得注意的是，进入3月后，惠州的新房成交似乎迎来一些改变。

据惠州中原实时监测系统显示，惠州新房市场到访量及成交量连续四周上涨。自春节假期结束以来，惠州全市新房周度到访量及成交数据为：2月19日~2月25日到访3581批次，成交316套；2月26日~3月3日到访4501批次，成交400套；3月4日~3月10日到访5123批次，成交459套；3月11日~3月17日到访5899批次，成交480套。

上述楼盘销售经理坦言，这些改变与利率的变化关系微乎其微。“现在很多买房人都是刚需，几乎不再见到投资客。他们之所以现在买房，很大程度上是由于自身切实需要，且认为房价已经触底，可以接受了。”

因此，他认为，本次房贷利率上调，也不会对后续的销售造成更大的影响。

值得注意的是，在惠州上调首套房贷利率的同时，北方城市石家庄也传出消息，自4月1日起，首套房贷利率从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

对此，李宇嘉也表示，这两个城市前期房价上涨，楼市繁荣，近期面临下滑的巨大压力，提高按揭利率下限，收缩了高风险房贷，降低了不良率，而且能够降低资金流入高风险区域的规模，同时也不会影响高收入和改善群体的购房贷款需求，因为后者对按揭利率敏感性不高，从而调整优化了房贷的结构。

对于未来的房贷利率走向，李宇嘉认为，随着存款利率持续下调，居民按揭买房的意愿下降，以及老龄化的到来，全社会加杠杆预期减弱，风险承担能力减弱，房贷利率下降是大趋势。