写在前面

他曾是“92派创业者”的一员，起步于温州一隅，用3年时间让中梁实现从百亿到千亿的跨越，成为地产界进步最快的“优等生”。从进军上海，到布局全国，再到成功赴港上市，他说：“中梁没有成功，只有成长。”他推崇独特的阿米巴生态经营模式，他主张战略柔性和投资精准性，使得中梁快速成长为根植于长三角经济区并布局全国的大型综合房企。这是一段拼搏奋进、追逐梦想的漫长征途，也是一部成长与荣誉交汇的持续进化史。

｜中房报记者 苗野 北京报道

任何事情在于持续，不在于狂风暴雨。

翻开1993年日历，“国十六条”横空出世，给一路高歌猛进的房地产市场狠狠地泼了一盆冷水，中国楼市的“第一个黄金十年”以“硬着陆”的姿态收场。在这一波儿历史浪潮中，有一些人被房地产泡沫淹没，有另一些人则应运而生。彼时年方22岁的杨剑嗅到了房地产行业商机，创办了温州华成房地产开发有限公司，即中梁控股前身。

由中梁地产到中梁控股，杨剑坚持了26年。有过积蓄能量的漫长征途，也有过激扬燃梦的奋力攀登，并成功让这家温州企业成为资产超过千亿的平台。

2019年7月16日，香港中环康乐广场铜锣声响，中梁控股成功登上资本市场舞台，成为了近9年上市内房股中资产和规模最大的房企之一。

对于中梁控股董事长杨剑来说，这一刻是企盼已久的，也是顺理成章的。对于中梁的成功上市，杨剑说：“这主要归结于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式，使近年中梁快速发展，已成为根植于长三角经济区并布局全国的大型综合房地产企业。”

这26年的地产生涯，伴随国内房地产行业经历由寒冷的冬蛰期，到全面腾飞的爆发期，再到如今逐渐平稳的后时代，外界看到的是一位白手起家、从无到有，带领中梁规模从一亿元到百亿元再到千亿元的突破，到最终登陆香港资本市场；看到的是一位奋斗了26年的企业掌舵人，一路走来所沉淀的智慧和自信，充满了房地产从业者对这个行业精透的见解。

杨剑说：“中梁没有成功，只有成长”。 他喜欢站在未来看当下，他推崇独特的阿米巴生态经营模式，他主张战略柔性和投资精准性，使中梁快速成长为中国房地产业增长速度最快的房企之一。

这是一段拼搏奋进、追逐梦想的漫长征途，也是一部成长与荣誉交会的持续进化史。

中梁速度，三年实现千亿跳跃

2016年，中梁控股总部迁都上海。

1993年，虽然比不上1992年的历史里程碑地位，但并不妨碍这一年仍以其独特的姿态在历史长河中留下不可或缺的一笔。

这一年，潘石屹和冯仑因万通新世界广场的热销在北京奠定了他们在房地产行业的“江湖地位”。张力和李思廉一起出资2000万元，成立了天力地产公司——富力集团的前身，两个没有血缘关系的人自此开始了他们人生中最重要的合作。李嘉诚则在北京落地了他在内地投资最大的一个房地产项目——东方广场。

凭借“敢于冒险”的温州商人特质，杨剑也于这一年正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁。在温州这个曾经经历过炒房顶峰和泡沫破灭低谷的城市，中梁地产一路拼杀成为当地的龙头房企，并在2016年2月27日将总部正式“迁都”上海，完成了中梁地产由区域性房企向全国性房企的转变。

“追忆往昔，我满怀欣慰。”杨剑说，作为一家快速发展的大型综合房地产开发商，在阿米巴生态系统运用下，我们凭借牢固、综合的标准化营运模块及程序，现已布局全国23个省市的139个城市，拥有385个项目，应占土地储备总量约为5300万平方米。站在千亿之峰回望，中梁的奋进之路将永不止步。

虽然起步于温州一隅，但杨剑不满足于中梁只是一家小型房企或是地方龙头。2002年中梁进军苏州房地产市场，首个楼盘华成大厦在苏州园区一炮打响。此后，杨剑相继在苏州开发中梁·天御、中梁·亿象新天地、中梁·亿象城等多个热销住宅以及商业楼盘，并在2008年成为在苏州市场占有率第三的开发商，仅次于中海与万科。

2009年进入上海，谋求聚焦长三角，2014年销售额突破百亿元。但在2015年之前，中梁的土地储备主要集中在浙江，当时其于浙江的项目高达8成。

对于中梁来说，2016年是个转折点，中梁总部迁往上海，并提出中梁的战略方向是深耕长三角，面向华东，辐射全国，放眼世界，未来将继续扩张长三角、珠三角、渤海湾、中西部版图。

这一年，杨剑开始招兵买马，并先后与民生银行、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订战略合作协议，获得超过200亿元的资金支持。与此同时首进安徽、福建、江西，深耕苏州、杭州、无锡等长三角重点城市，并继续瞄准三四线城市潜力地段。

2016年中梁以平均每周1宗的速度，拿下68宗稀缺优质地块，总价达到246亿元。2017年以平均每3天一块地的速度，拿下百余块地。营业规模同样从百亿级成倍增长为300亿级、800亿级，乃至千亿级。

中梁的高端项目。

杨剑说：“房地产靠轮动结构，复苏要抓周期节奏，冬天过去了春天总会来的。”

实际上，快速拿地的背后是中梁快速周转去化能力的支撑。一方面，针对首次开盘项目初步形成了“456”运作模式：即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资。2016年中梁位于浙江瑞安塘下的项目为这一模式树立了典型。另一方面针对续期项目，中梁推进“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式，让中梁实现了快速成长。

在2016年至2018年，中梁避开房地产巨头争抢的一二线城市，侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展，同时抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇，通过小地块、快周转的策略，缩短了销售周期和现金流周期，成功实现从百亿跃升到千亿规模。

对此，杨剑曾做过一个比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

从温州到上海，从下沉三四线城市到布局全国，用3年时间让中梁实现从百亿到千亿的跨越，最终实现赴港上市。

杨剑说：“在战略方面，我们要站在未来看当下，千万不要跟随主义，要有独立思考的能力和独立判断的能力。在香港的成功上市，为中梁控股未来的发展带来了雄厚的资本支持，标志着公司的经营跨上了一个新的高度。”

首创阿米巴生态经营体系

助力中梁跨越式发展

2019年7月16日，中梁控股在港上市。

每一段荆棘荣耀之路，那些影响整个房地产行业的重大时刻、人物、事件总是在不经意间上演。

26年，对杨剑来说以数十年不变初心，始终活跃在地产一线，一年一个脚印，以“价值地产创造者”的使命推动中国房地产行业供给侧改革，同时也印照出中国房地产行业发展的艰辛和坎坷，成长与收获。

如果把中梁、龙湖、富力、远洋等企业放在一起寻找它们的共同之处，那就是这些房地产企业都出现在1993年那个不确定年份，并逐渐成长为行业的弄潮儿。

那一年，海南房地产市场泡沫破裂，大批淘金者跌得血本无归，“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的代名词。在另一端浙江温州，这个同样颇能代表房地产业的地方开始见证中梁的成长。“温州每卖2.5套房，就有1套是中梁”，更是成为坊间谚语。

直到2012年前后，民间借贷危机导致温州房地产行业溃败，大量负债的温州老板集体跑路。温州房价随即高位回落，仅3个月的降幅便高达30%，温州楼市泡沫破灭。

但杨剑却巧妙地躲开了这场灾难。据了解，在房价下跌前，中梁位于外滩首府的1000多套房源被快速售空，并使中梁销售额首次突破100亿元。“房地产泡沫，来得快，去得也快。”杨剑趁楼市低迷连续抄底温州土地，并逐渐占据温州楼市的半壁江山。

这只是其中的一个故事，杨剑对中梁的战略指引还有很多，2018年首次迈入千亿门槛，2019年圆了上市敲钟梦，这一切都绕不开创始人杨剑的努力。

杨剑说：“战略思维和模式是一切经营发展及规划的前提。中梁战略和布局紧跟新型城镇化、美好生活两大国家战略。未来将继续落实全周期导向，全结构布局，全结构模板，轮动弹钢琴，倒逼练内功的经营方针，持续聚焦住宅核心业务，计划扩张商用、产城、综合物业及其他类型物业的投资物业组合，打造组合拳优势。

提到中梁的发展模式，就不得不提其独特的阿米巴生态经营体系。中梁首创并发展了阿米巴生态经营体系，成为国内地产行业阿米巴管理模式的典范。正是依靠这一经营体系，中梁才在竞争激烈的房地产市场中异军突起，连续3年获得中国房地产成长性10强企业。

“阿米巴经营管理体系”由日本“经营之圣”稻盛和夫提出，他带领日本京瓷公司，实践以单位时间附加值的“阿米巴经营管理”模式后，调动了每一位员工的积极性，实现了50余年从不亏损的神话，成为调动员工积极性的典范。

其核心在于，把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工参与经营的全员参与型经营。

具体到中梁的操作上，划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，保证了中梁近几年的发展。

目前，中梁境内附属公司数量从2016年的223家增长至2018年的839家，同期雇佣人数也达到10000人以上。也是在这一高速发展过程中，中梁逐渐走出温州和浙江市场，将触角伸到了全国。

截至2019年6月30日，中梁已经进驻23个省份、139个城市，拥有总土地储备约5300万平方米，楼面价3400元/平方米，其中约50%位于长三角、28%位于中西部，15%位于海峡西岸。

杨剑说：“机制、体制、商业模式就是一种技术加速器，要打造技术加速器的效果就是一种智慧，要学习、要融会贯通、要超越。”

这家创建于1993年的年轻企业，已经摇身一变成为地产界进步最快的“优等生”，也成为了资本市场上的“新兵”。但未来，它将继续坚持稳健经营，追求负债率、增长率、收益率“三率均衡”下的无风险增长。

公益之路，从不止步

用书香连接更多人

“书香中梁”爱心图书工程公益行动。

发迹于温州，腾飞于上海， 从100亿元量级的年销售规模到1000亿元，从房企“黑马”跃升为行业“千里马”，中梁地产仅用了3年时间，便成为内地销售额增速最快的房企之一。

随着房地产行业逐步从追求规模增长转向追求有质量的增长，中梁地产的迅速崛起，为房地产业乃至整个产业界，提供了积极去杠杆的同时，仍能够实现高速、高质量增长的优秀案例。

在规模化发展不断扩大的同时，中梁地产始终没有忘记助力社会公益。自2017年启动“书香中梁”以来，中梁地产接连携手光彩基金会、浙江省驻沪办、上海市浙江商会、上海合作交流办等单位，持续推动这一公益品牌在更广范围内落地。同时，积极参与精准扶贫、产业扶贫等各类公益事业，为中国公益事业的发展和进步贡献一份力量。

“共创价值，是中梁使命的核心，是中梁能够存在的核心要义。无论市场如何变化，春夏秋冬、寒暑枯荣，遵循规律、拥抱变化，整合资源、达成目标，心中始终绽放激情和正能量。”杨剑说。

做公益，房地产企业一直在路上，这关乎企业价值的选择，也是企业品牌发展的战略思考。

去年，碧桂园、万科、恒大、中海、华润、金地等房企先后发布2017年度社会责任报告。从社会责任报告中可以看出房企每年的慈善支出总额不断增加，在公益事业涉及的方面也越来越广。

“书香中梁”爱心图书工程公益行动。

从为贫困地区援建校舍、资助贫困学子、投建公共设施到设立文化、环保领域的公益基金，再到开厂引资、进行产业扶贫，房企在社会公益的尝试不断拓宽加深。

从设立“扶贫帮困”、“支教助学”等多项基金，到开展“书香中梁”爱心图书室公益行动。中梁扶贫过的地方从江南到远在万里的喜马拉雅山脚下，再到那荒凉偏僻的西南地区，中梁地产慈善的脚步从未停止，到更远的地区，去帮助更多需要帮助的人，为此中梁地产在更广阔的地方逐渐留下了自己的踪迹。

对于企业社会责任、对于公益，中梁地产有着自己独到的认识和理解。伴随中梁实现百城战略格局，版图扩大的同时，中梁地产也必将让公益的足迹覆盖更多区域，让爱心公益之花在祖国大地上广泛绽放，践行“社会价值担当者”的角色定位，持续在公益维度“为美好生活创造价值”。

2017年，中梁地产启动“书香中梁”爱心图书工程公益行动，积极响应国家关于倡导“全民阅读、建设书香社会”的号召，助力城乡儿童阅读，并提出“五年百校”的公益计划。

3年来，“书香中梁”已在浙江、安徽、青海、西藏、上海、云南、福建、江苏、新疆等多个省市落地深耕。从起步到走过近3个春秋，“书香中梁”不仅让知识之香飘向偏远的地区，浸润更多孩子的心灵，也由此受到了来自业内外的广泛关注与支持。

鉴于“书香中梁”在改善有需求地区学习环境、助力区域教育事业发展上发挥的切实作用，在中央统战部光彩事业指导中心指导下，“书香中梁”爱心图书室项目正式纳入“光彩书屋”计划。其中，西藏日喀则项目得到了上海市政府合作交流办的肯定，被列为“对口支援与合作交流专项资金资助项目”。此外，中梁地产也与上海市浙江商会公益基金会达成了“书香中梁”教育慈善项目的合作。

除了坚持开展“书香中梁”公益项目外，中梁地产还通过各种形式，在教育扶持、体育投入、环境保护、赈灾援助等多方面持续开展公益活动。

当下，房企角力社会公益已进入下半场，其公益担当也从最初单纯的捐物捐资，发展到更加关注公益背后的价值长效化、领域多元化。公益活动不是企业捐了多少钱，也不是企业送了多少东西，而是希望通过捐钱、做公益活动等事件作为切入口，唤醒更多的企业，更多的人埋藏在心底深处的真善美。

让公益成为一种习惯，这正是中梁地产理解的社会责任和公益。