写在前面

李从瑞执掌的中国金茂，一直走在创新与升级的道路上；也凭借多年扎实的管理，带领中国金茂书写了一个个独特的传奇。

实际上，脱胎于中化集团，从酒店到住宅开发再到城市运营商，中国金茂给业界留下了一个优等生的印象。无论是战略管理、公司治理、组织建设，还是产品力、复合增长率、负债比等等，金茂都是有口皆碑，并成功塑造了“金茂府”和“城市运营”两大IP。

进步永不止步，中国金茂，在城市运营的使命感驱动之下，不断践行着改变城市发展格局的战略目标。

｜中房报记者 苗野 北京报道

时间是一条平行轴。

1999年，新中国50年华诞，举国盛庆，成为中国人亘久难忘的记忆。

这一年，紧随“九八房改”，低迷的房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。

这一年，海南成为了处置积压房地产的试点城市，曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。

这一年，京、粤、闽、渝各派房企如佳兆业、时代地产、电建地产、和裕地产、北科建、阳光100、东原地产等房企相继诞生。

这一年，中国金茂在上海用一个项目证明了自己。420米高的金茂大厦在一片荒地的浦东新区拔地而起，问鼎全国第一高楼。一座金茂大厦，见证了上海浦东新区从小村落到CBD的蜕变，也见证了中国经济腾飞的大时代。

脱胎于中化集团，从酒店到住宅开发再到城市运营商，中国金茂给业界留下了一个优等生的印象。无论是战略管理、公司治理、组织建设，还是产品力、复合增长率、负债比等等，金茂都是有口皆碑，并成功塑造了“金茂府”和“城市运营”两大IP。

按照中国金茂首席执行官李从瑞的设想，中国金茂5年内要进入行业前15名。

石油行业出身的李从瑞，2009年从浙江北上进京，出任方兴地产副总裁；2013年1月出任方兴地产（2015年更名为中国金茂）执行董事兼首席执行官。“石油和地产是两个完全不同的行业，但管理是相通的。”李从瑞说。彼时的这位地产门外汉，凭借多年扎实的管理，带领中国金茂书写了一个个独特的传奇。

过去几年，中国金茂焕发出高增长活力，从210亿跨越至千亿，年均复合增长率超过50%，增幅位列30强首位。“今年的目标是1500亿元，2020年的目标是2000亿元。”8月28日，李从瑞在中国金茂的中期业绩会上表示。

李从瑞执掌的中国金茂，一直走在创新与升级的道路上，也在不断刷新自己的形象。“市场化”是金茂越走越远的重要保障，但金茂的市场化并非脱离央企属性的市场化，而是两者的有机结合。借用宁高宁的话就是：“在保持央企属性的前提下，无限接近市场化”。

2019年7月26日，金茂引入中国平安成为其第二大股东，中化集团持股比例被摊薄至35.1%。“中国金茂不管怎样混改，中化集团保持中国金茂控股股东的地位是不会改变的。最终我们希望成为一个完全市场化的上市公司”。李从瑞说，“我们这算是国企中的民企，央企中的外企”。

而对于其自身定位，这位央企首席执行官希望被评价为一个职业经理人，一个比较接地气的职业经理人。

两大IP下的金茂模式

上海金茂大厦。

1999年，由金融大鳄索罗斯掀起的金融风暴终于告一段落，中国终于从此前两年的亚洲金融危机中缓过一口气，但国内外形势依旧不容乐观。为了破解经济增长困境，促进楼市成交成为了刺激经济发展的重要手段。

这一年，是国家取消福利分房的第二年，房地产市场全面进入个人消费时代。从中央到地方都出台了大量利好政策来刺激消费，政府和开发商都在为中国房地产市场升温而添柴加火。

当高约420米、重30万吨的高楼雄踞浦东时，1999年让“金茂”这两个字，开始被人们所熟悉、认知。李从瑞提到，宁总说建金茂大厦的时候，他也代表华润集团到上海看了这块地，那时这里是一个肠衣厂，遍地污水横流，华润眼界比较高，觉得这里太脏了，没有来。

但是金茂来了，不仅在当年的上海，还有长沙梅溪湖，1040万平方米，从规划到建成，只用了5年时间。在此前后，中国金茂先后打造了“城市核心综合体”项目—上海星外滩；“城市新城”项目—青岛中欧国际城、南京青龙山国际新城；“特色小镇”项目—丽江金茂谷镇等各具特色的城市运营级项目。

但让李从瑞记忆最深刻的，莫过于北京广渠门项目和长沙梅溪湖项目。

2009年4月30日，李从瑞加入方兴地产，北京广渠门金茂府那块地，他就在拍地现场。当时，市场普遍不看好，现在看金茂是赢家，那里成为金茂府的发源地。这更加让李从瑞坚信一点，地产是个很特殊的行业，外行也有机会做好，新进入者通过创新也能成功。

历经10年发展，金茂府已落地23城42府，成长为货值近4000亿元的“超级物种”，被视为教科书级意义的产品线。“中国金茂”的品牌实力为更多城市带去了革新性的发展与改变，同时也支撑了金茂实现千亿以及千亿之后再出发。

在李从瑞看来，中国金茂领跑市场，并不是因为拿高价地就能卖高价房，而是坚持科技住宅，创造高舒适度，用科技带来价值增值。

2015年10月14日，方兴地产宣布正式更名为中国金茂控股集团有限公司，在名称中“抹去”了地产二字。这一变化预示着中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变。这是李从瑞在金茂的第七年，也意味着他要带领金茂转型。

“这样的战略路径选择是基于金茂对于未来形势的判断和对自身优势的分析而作出的。” 李从瑞说，我们的逻辑是“城-人-产”，以城引人、以城促产。

在一次公开活动上，李从瑞提到了他定义的城市运营商。从时间的维度，一定是从一块处女地开始。通过规划、拆迁、建设、持有、销售，最终再运营，来管理这个城市，跨越从一块处女地到一个新城建设的全过程。从空间上它必须有足够的面积，大致在1000亩以上，建筑体量超过500万平方米以上。从内涵上讲，我们不是去建一片住宅，是要去建多业态、多配套、产城融合的城市，这才叫城市运营项目。

2019年，被中国金茂定义为“城市运营年”。李从瑞表示：“我们预期到2021年以后，金茂60%的新增土地储备来自城市运营，金茂未来还会不断扩展城市运营项目。”

以城市运营为核心，每到一座城市，并不是以单纯的地产商身份拿地建房卖房，中国金茂看重的是可持续发展的城市运营，通过整合现有资源，综合地产开发、产业引入、持续服务为一体，实现一个城市的“新生”。

李从瑞在阐述金茂城市运营能力的时候提到：“三年起势、五年成城”。这对他而言，是一个必须实现的时间表。

混改与市场化

金茂府创新升级发布会。

从“让地”疑云，到平安入股，中国金茂近两个月一直活跃在聚光灯下。

“中国金茂的全面市场化是中化集团的一个方向，所以关于金茂混改还将继续进行。”李从瑞在2019年中期业绩会上表示。

随着国企混改、央企整合的热浪来袭，国家队逐渐成为房地产行业中的焦点。过往几年，绿地控股、中海地产、招商蛇口、中粮集团等纷纷进行重组与整合。今年7月，中国金茂也进一步推进国有企业混合所有制改革，并引入平安做第二大股东，平安持股比例达15.2%，金茂第一大股东中化集团持股比例由49.71%降至35.1%，仍为控股股东。

“平安不介入经营管理，就是财务投资角色。金茂以前就和平安有合作，包括不动产、银行发债等方面，未来金茂还将跟平安的各个板块层面进行全面的对接。”李从瑞说。

实际上，早在10年前，中国金茂就踏上了混改之路。2009年，金茂还叫方兴地产时，就进行过一次配股。资料显示，控股股东中化集团以2.52港元的配售价，向不少于6名独立机构投资者配售7.69亿股旧股，并认购4.61亿股方兴地产新股，完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。

李从瑞表示，金茂主要通过引进战投来实现混改目的，但他也知道，引进战投无法一蹴而就，很多事情还得慢慢来。

因此，在2015年、2018年金茂先后又进行两次配股。其中，2015年，金茂以每股2.73港元价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill，配售16亿新股。2018年，金茂又以先旧后新的方式折让配售9亿股现有股份，嘉里控股成为金茂此次新引进的社会资本。

李从瑞说：“随着金茂的进一步混改，中化集团未来可能会不再并表金茂，但底线是要保持中化集团的控股地位，只要持股比例保持在30%以上就是控股股东。”

这也和中化集团董事长宁高宁的想法不谋而合。对于金茂来说，既要保持国有企业中化集团的控股地位，也要引进市场化机制，只有把这两个都做好，混改才具有意义。

显然，金茂一方面要保留央企对于稳健发展的要求，对短期利益与长期利益有效平衡；另一方面，通过无限接近市场化提高整体的效率与竞争力。市场化体制机制的助力，与充分发挥央企的属性、优势，是中国金茂“活下去”的致胜法宝。

8月28日，中国金茂交出了新晋千亿房企后的第一份成绩单。中期业绩报告显示，中国金茂上半年合同销售金额达到约785亿元，销售面积约358万平方米，营业收入147.41亿元，毛利率达到37%。排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，今年上半年实际合同签约销售净额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。

“进入第一梯队，我们至少还要走5年。”李从瑞说。他对行业第一梯队的定义是复合的，签约规模的增长并非唯一要素。如今的地产行业已经不能仅依托一两个优势就能够打赢这场竞争，必须做到“均好”。金茂没有选择“高杠杆、高负债”的激进打法，而是强调“规模适度”，坚持“城市运营”和“双轮两翼”。

在李从瑞看来，到2022年，中国金茂的持有物业面积将增至200多万平方米，持有项目租金收入将达50亿元，可以排到行业前5名，但仍需要脚踏实地去学习。“永找不足”，是金茂的文化。2018年6月29日，中国金茂“CEO大讲堂”第一期上线，李从瑞从“永找不足”开始，聚焦未来战略、创新发展和自我激发。

李从瑞说：“人们对美好生活的畅想已经打开了，未来需求会得到一个很好的释放。房地产行业还有一二十年的发展”。进步永不止步，中国金茂，在城市运营的使命感驱动之下，不断践行着改变城市发展格局的战略目标。