写在前面

施永青创办的中原集团诞生于香港，一度改写香港中介行业规则，在香港市场独占鳌头。上世纪90年代初进入内地，成为内地房产中介开拓者。

“无为而治”是中原集团的管理理念。于“无为”中“有为”，采用顺势而为的灵活应变策略，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务，中原集团已经发展成房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者，也是全球最具影响力的房产中介品牌之一。

从香港到内地，中原一直稳健前行，在行业屹立不倒，基业常青。

 | 中房报记者 付珊珊 上海报道

“我无为，而民自化；我好静，而民自正；我无事，而民自富；我无欲，而民自朴。”在万经之王《道德经》中，老子将道家的治国理念凝聚于四字，便是“无为而治”。

“无为而治”并不是什么也不做，而是不违背客观规律，不做过多的干预，顺其自然的发展。在古时，“无为而治”本是一种治国之术，但在今日，也有一人将“无为而治”的思想贯彻于企业治理。他成立的中原集团，开创了香港和内地中介代理行业先例，独领风骚三十余载。

这个人就是施永青。

1949年，施永青出生于上海，这一年，是整个世界一个重要时间点，中华人民共和国在这一年成立，历史开始了新纪元。

他四岁迁居香港，目睹了巨大的贫富差距和很多社会不公，从在工人夜校教书，到在一家房地产公司负责影印文件，施永青的新纪元也在悄无声息地开启。

1978年，29岁的施永青和同学王文彦各出资5000元，共同创立中原地产公司，主做地产代理业务。那时，在别人眼中，做房地产代理就是一个小公司，大多是夫妻档、兄弟档，而施永青却特立独行将这一业务不断做大。

1992年，邓小平南巡，趁着改革开放的春风，中原将业务做到了内地，并逐步确立了中原在内地中介代理市场的霸主地位。

对于中介代理，施永青一做便是40年。

“如果再选一次会不会做中介？” 曾经有人采访施永青时问道。

“会”施永青这一声答得斩钉截铁。

对中介代理行业的坚持源于施永青最早的一个理想，即改善社会分配问题。“马克思说过，人类社会是从必然王国走向自由王国。我的理想就是让更多人发挥自由意志，拥有更多自主空间。”在施永青心中，最大的理想就是让更多人实现财富与自由，而在这二者中，他更看重后者。在他看来，中介代理行业能给普通人提供赚钱机会，能让普通人活的更自主自由。

然而，实现理想的道路并非一帆风顺。随着世界环境和社会发展的急速变化，中原在发展过程中也曾错失机遇，面对随着互联网而兴起的链家、易居、爱屋及屋等互联网新兴对手，施永青也自嘲面对行业新品种，中原正在挣扎图存。“我们都是被淘汰的对象。”

2018年，施永青已经69岁，这位地产中介行业的“常青树”已经在为自己的退休做谋划。2018年6月13日，中原集团旗下中介加盟服务品牌上海原萃信息技术有限公司开业，这意味着中原正式加入中介加盟领域，原萃是施永青退休前为中原提出的新业务。而另一方面，2018年12月19日，中原集团宣布了两项人事任命，其中，施永青的儿子施俊嵘将出任中原集团副主席。二代正式接棒，随着新的接班人到来，中原也将被注入新鲜血液，开启新的篇章。

两份工作 一个巧合

“公开资讯，公平交易” 1986年中原举办发布会，向社会公众提供楼市资讯。

每一种偶然的背后都可能藏着一些不经意的必然。

施永青说自己与房地产的结缘并不是刻意为之，只是一个巧合。虽然是巧合，但八年工人夜校的教书经历以及两年房地产公司影印文件的经历却是对施永青日后创办中原以及日后管理中原都产生了至关重要的影响。

在施永青幼年时期，全家就迁居香港，彼时的香港贫富差距巨大，社会充满不公，在目睹这些之后，施永青的心里也隐隐萌生出改善社会分配问题的雄心壮志。那时的施永青满腔热血，读了大量的《马克思主义的三个来源和三个组成部分》等宣传共产主义的通俗读物，以及《钢铁是怎样炼成的》、《牛虻》、《红岩》、《青春之歌》等革命小说，他称年轻时的自己是“共产主义者”。

1967年，香港发生“五月风暴”。这是一场由劳资纠纷引起的冲突，后愈演愈烈，影响深远，被广泛称为“六七暴动”，支持者则称之为“反英抗暴”。热血的施永青也一度参与其中，作为“革命者”，他希望能实现“平均分配财富”。因为参与社会活动过多，导致施永青无暇顾及功课，这一年施永青没能进入大学。

没考上大学的施永青在朋友介绍下，进入一所工人夜校教书，一教就是八年。“香港当时很多人没有机会读书，他们很早就去工厂打工，我在工人夜校教书，其实是借向他们传授文化知识的机会去唤醒他们的阶级觉悟，从而去争取他们的利益。”讲到这段经历，施永青似乎又回到了那段慷慨激昂的“革命”岁月。

“这八年赚不到什么钱，但对后来做生意挺有帮助的。”在施永青看来，当时的香港，参与工人运动争取权益有很大的风险，“被抓起来也有可能。”因此，说服别人牺牲小我，去为整个工人阶级的命运作斗争是很难的事，需要很强的说服别人的能力。“所以我在这段时间学了很多，怎么分析问题，怎么把问题讲清楚，对我以后办事，尤其是如何把未来愿景说清楚，很有帮助。”

然而，八年的时间，施永青渐渐发现，教书能唤醒人们的意识，但仍不能解决最初想要解决的问题，即解决社会分配问题，自己的生活越来越清苦，最后甚至要靠母亲的援助才能过活。

1976年，施永青从夜校辞职，开始四处寻找工作。由于学历不够，也无经验，施永青找工作困难重重，最终在一家房地产公司找到了一份实习生的差事，负责影印文件，并在各部门间传送。“当时并没有看的很清楚，也没有什么宏图大志，只是不教书之后我也需要生活。”施永青说，与房地产结缘就是一个巧合，碰巧因为生计找到一份工作，而这份工作碰巧又与房地产相关。

这份工作让施永青认识到自己与同龄人已经有了八年的差距，八年前自己的同学中已经有人工作，且经过八年的发展，很多人已经跃升至管理层，因此，施永青当时的想法就是要拼命学习，拼命追赶。

“我的工作就是两个方向，一个是送文件，一个就是复印。”通过送文件，施永青慢慢知道哪些文件该往哪些部门送，由哪些部门执行，又由哪些部门监督，渐渐地，他了解了自己所在公司的组织架构和内部关系。有时候文件需要送到外部，借此机会，施永青了解到政府的土地招标文件可以随意取用，因此施永青在替公司拿文件的时候自己也会留一份，通过这些文件，施永青又了解了政府如何管理土地，如何管理开发商的要求。

两年间，施永青求知若渴地利用工作之便，阅读大量公务文件，包括合约、地契、保险等，习得不少地产专业知识，同时对公司运营有了一定了解。

施永青回忆说，在当实习生期间，有一件事让他印象深刻。有一次在他复印的文件中，有一张定价单有问题，施永青发现问题后上报了公司并帮助公司赚了不少钱，但事后，施永青得到的报酬并不匹配。“我替别人赚了几百万，但最后只给我加了几百块的工资。”这样的不平等再次让施永青认识到，给别人打工最大的问题就是“不可以分享成果”。

这种不甘心让施永青做了一个大胆的决定创业，也对中原日后薪酬管理制度的制定产生了深远影响。

始于香港 逐鹿中原

1987年中原中环总行开幕。

1978年，29岁的施永青决定下海经商，与同学王文彦各出资5000元开始共同创业。

回忆起当年的创业生涯，施永青也直言不讳。“老实说，当初创办中原的时候，对将来并没有太多奢望。只希望能够保本，赚钱比打工多一点就可以，算是胸无大志。”

上世纪70年代末的香港，炒楼风气正旺，做地产代理的公司不多，专业公司更少，这让施永青看到了做地产代理的商机。在香港中环万宜大厦一个写字楼里，一张写字台，2个合伙人，5名员工，这便是中原最初的样子。

也正因为当时的香港不少人都专注于炒楼，这给了初创业做地产代理的两位年轻人更大的发展空间。

1981年，中原已经在北角开设了第一间分行。1983年，经过几年的发展，中原在德己笠街立菲大厦第一次拥有了上千尺的写字楼面。与此同时，中原在业务方面也加大了扩展力度，开始分区、分类别的业务。但此后不久，中原便遭遇重挫，由于香港回归问题提上日程，香港楼价出现大幅滑落，地产代理公司纷纷倒闭，中原苦撑硬捱才度过生死劫。

历经生死后的中原进一步发展，到1987年，中原迁入寸土寸金的中环新世界大厦，并租下第五层全层写字楼，发展势如破竹。

然而，对中原和施永青来说，最大的转折点在1992年。

这一年，因管理理念的分歧，老友王文彦退出中原，做了在野股东，施永青全面执掌中原。

这一年，罗大佑的《皇后大道东》唱遍了香港的大街小巷，“知己一声拜拜远去这都市，要靠伟大同志搞搞新意思”，施永青回忆说，歌里唱尽香港人对于回归祖国的期待。

于是，在这样的期待下，上世纪90年代初就已经将业务拓展至内地的中原在1992年正式北上至上海。

中原在广州第一间地铺开张。

按照施永青的说法，当时的中原已具备在内地市场扩张的内在、外在条件。内在因素是当时的中原在香港发展覆盖面广，具备进一步扩张的规模，且当时中原在番禺的楼盘获得成功，对内地市场有了一定了解；外在条件则是内地改革开放，房地产的商品化与市场化为中原提供了更大的发展机遇。

“当时有一个为上海地铁引进法国公司做类似中介工作的朋友找到我，说上海开始‘动”、’了，未来发展前景很好。他推荐我们来上海，在这样的机缘下，我们来了。”

初来乍到，水土不服在所难免。“1992年，上海的二手房市场还没有成熟，这是我们面临的最大的问题。”施永青说，在香港，中原做二手房，因此到上海以后也想做二手房。但是，二手房市场的成熟是需要房地产市场商品化到一定程度。所以，中原在内地市场的发展是从帮助开发商做销售开始。

另一方面，初入内地的中原对内地的政治关系、交易程序都不熟悉，如果将香港模式生搬硬套，很多地方就不适应。在此情况下，中原也并未拘泥于固有模式，施永青向来倡导的“无为而治”再次发挥了作用。施永青决定任由员工各施各法的去尝试，然后交换心得，取长补短，这让中原很快找到了一套可以在内地生存下去的运作模式。

在上海站稳脚跟后，中原又逐渐进入北京、广州、深圳等地开拓业务，同样做到“地方有位”，让当地员工充分挖掘自身潜能，尽情发挥。当初，中原的总部在这几个城市的投资加起来还不到五百万元，而现在这些城市每年的佣金收入已在亿元左右。

从零到一，从一到亿，中原的发展一方面得益于专业化的运作，另外每一步也离不开施永青推行“无为而治”的管理理念。“试问我一个人的脑袋所想的东西，怎能胜过许多个每日在前线作战统筹的人的脑袋呢？”施永青认为，员工应该有自主的空间，让他们自己做判断，自己做选择，即使有做错的风险，老板也不要怕下属出错，要给员工“试错”的机会。

此外，为了激励员工，加上此前做影印文件工作时遭遇的不公待遇，施永青在员工薪酬制度上，坚持以员工为企业做出的成绩为评判标准，大幅提高员工分佣的份额。在1997年中原生意最红火的时候，赚到千万元以上的员工就有十多个。

得与失 中原的图存

2001年中原集团收购利嘉阁地产。

能够在腥风血雨的房地产市场屹立四十年不倒的企业不多，中原是其中一个。漫漫四十载，在中原的发展过程中也曾有过不少得与失，其中让施永青印象深刻的有两件事。

2008年-2009年初期，金融海啸之后的房地产市场惨淡。后来，中央用“四万亿”资金支持经济，地方也开始加码救市，这其中释放出来的资金有相当部分流入了房地产市场，改变了当时市场下行的局面。在当时的环境下，施永青判断，西方以美国为首的金融体系的崩盘，影响巨大且强烈，由此他推测这次的金融海啸将持续很久，世界经济甚至会进入冰河时期。

“到现在看来，我错了。”

在那段时间，因为施永青的判断，中原采取了收缩战略，而中原的同行竞争对手们却趁机弯道超车。“倘若当时我们也把握住了机遇，那中原的市场地位将更加牢固。”施永青略带遗憾的说。

另一件印象深刻的事，就是移动互联网在内地的普及速度让施永青意想不到。

实际上，中原在香港从上世纪90年代就开始做网上数据，网上信息共享，但因为到内地后这些信息也用不到，所以中原来到内地市场以后并未重视互联网的发展，这是施永青的一大失误。

正是在这段时间，互联网在内地以燎原之势迅速成长，以链家为首的新兴中介如雨后春笋般涌现，借助互联网和资本的力量蓬勃发展并壮大，这给中原带来不小的冲击。

施永青认为，移动互联的出现导致现阶段生产力变化，再加上资本的变化，造成的结果就是企业可能经得起周期考验，但经不起生态变化的考验。“我们现在是面对生态大变化，如果活下来，就能活到下一次生态变化。中原能不能活下来我不知道。”

但是，施永青却认定，即使有互联网的冲击，中介行业也一定会有它存在的价值，这其中最不可忽略的就是“人”在这个行业中的作用。

“从主观上来讲，房屋是大额交易的产品，有其独立性，且没有统一的标准化。比如每套房屋根据面积、地理位置、楼层、采光等不同都会呈现不同的面貌和价格，这需要中介人员在其中提供带看、介绍、谈判等服务，从而促成交易。另外从客观因素上来说，日后存量房市场会越来越庞大，存量房需要中介的参与共同消化，所以中介行业一定有其存在的价值。房屋交易、谈判的过程需要人的参与和推动，这些都是电脑无法解决和代替的存在。”

在施永青看来，中原已经不仅仅是一个个体，而变成一个品种。个体只能存活几十年，而品种则可以存在几千万年。为了让中原的品种得以保留延续，施永青在退休前提出，要做中原的中介加盟服务品牌——原萃，向外输出中原的基因。

“在某种程度上原萃是中原新的“繁衍”。一家公司经营久了除了有经验的累计也会有弊病产生，一家新的公司的优点在于能在延续基因的基础上，重新开始。另一方面，资本介入后，行业“巨无霸”诞生，中小中介的生存环境变得更加严峻，压力倍增。”

在这种情况下，原萃能够为中小型房企提供技术层面的服务和支持，但不强求其加盟，原萃诞生的初衷就是防止行业垄断，保持多元化品牌及模式。

除了做原萃，施永青还想在退休前帮中原建立起新的领导班子。12月19日，中原集团宣布两项人事任命，委任施永青儿子施俊嵘出任中原集团副主席；与此同时，施永青女儿施慧勤委任为中原集团子公司利嘉阁主席。

看似简单的两项人事任命，实际上却意味着中原的二代正式接棒，进入中原集团权力核心，属于施永青的中原时间开始进入倒计时。

对于新的接班人，施永青的评价是“做得比我想象中要好”。实际上，施俊嵘很早就已经涉足中原业务，正式接班是2018年底。目前，中原正在各地推行一些改革，而施俊嵘就是改革小组的成员。“他现在起码了解情况，能做出自己的观察和判断，当然要拿出办法是不容易的。”

“如果满分100分，您给施公子（施俊嵘）目前的表现打多少分？”

“78分。”施永青回答。