｜中房报记者 李燕星 北京报道

一石激起千层浪。

12月10日，张家港房地产圈疯狂流传一条“张家港今起取消限售政策，不满两年可正常过户交易”的消息。随后，多家媒体报道称，从品牌房企张家港项目公司或张家港房地产交易产权登记中心处获知，消息属实，但正式文件还未出台。根据证券时报12月11日上午报道，张家港房地产交易产权登记中心就此予以确认，“现在已经可以卖了，没有要求了。”

不过，12月11日下午1点半，中国房地产报记者赶在张家港房地产交易产权登记中心上班第一时间致电询问取消限售政策的详情与落地情况时，张家港房地产交易产权登记中心方面回复称，“我们中午刚刚接到通知，取消限售政策暂缓，一切再等通知”。对此，中国房地产报记者多次致电张家港住建局询问详情，电话未接通。

如张家港一般，消息第一天传出，第二天或隔几天便遇阻的案例并不鲜见。

今年7月17日，开封市住房和城乡建设局下发《关于调整新建商品住房时限及撤销备案限制的函》称，取消开封市新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。随后的7月20日，开封市人民政府官网却刊登出一份《开封市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》。

楼市调控政策如坐“过山车”，其症结一方面来自市场舆论压力。譬如张家港取消限售消息一经传出，便在房产经纪人的朋友圈被解读为“房市即将火爆”。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次张家港取消限售政策，使得取得不动产权证不满2年的住房可以进行交易和转让，客观上来讲释放了政府政策宽松的导向。另外，张家港发布限售政策至今仅2年时间，现在应该是到了政策发生效应的节点，这个时候取消限售政策，松动的逻辑就是，目前鲜有城市放松限购政策，只好先调整限售政策，以此形成更好的房屋流通，提升市场积极性。预计张家港这一政策会成为政策基本面好转的一个拐点，比此前佛山人才购房政策更加清晰。”

另有房地产业内人士则持不同观点，“对于取消限售，我们首先要保持比较积极乐观的态度，这说明这座城市已经找到了城市发展点，完成了城市转型，或者说这一城市发展点起来后，开发商有了深耕的信心。对于张家港来说，最大的发展点就是高铁对这座城市发展的带动与支撑。”

不过更重要的是，过去楼市调控政策是否延续、暂缓或者取消的决策，确实对全国各地住建部门“因城施策”的楼市精准调控能力提出考验。其中，楼市实况究竟如何，是关键。

聚焦张家港，2017年8月27日，张家港市人民政府办公室印发《抄告单》（张政办抄【2017】8号）宣告正式实施限售政策，规定取得不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让。司法裁决、拆迁安置房上市首次交易、继承、直系亲属间赠与不受该项规定限制。时至今年12月10日限售政策取消的消息传出，也不过两年时间。

以制造业为主的长三角城市张家港，素来是商人所重之地，因此楼市投资客并不在少数。不过，在实施楼市调控的近两年时间里，张家港楼市进入盘整期，不复2017年9月之前“微信摇号”“连夜排队购房”“半天售罄”一房难求的盛况，市场逐渐企稳。

就新建商品房成交价格与数量来看，尽管《中国县域经济发展报告（2019）》显示张家港位于百强县第3位，仅次于昆山和江阴，但张家港却是苏州区域房价洼地最低处点。公开数据显示，张家港今年12月新建商品房成交均价15722元/平方米，作为苏州代管的4个县级市之一，其房价不仅低于苏州7个市辖区，且低于其他两个代管县级市昆山和常熟，仅略高于另一个县级市太仓。

与此同时，2017年至2019年，张家港新建商品房成交面积出现持续下滑，2019年1月至11月成交面积较2017年同期下滑37.4%。

土地市场方面，张家港则出现“量升价跌”现象。公开数据显示，2019年上半年，张家港累计出让经营性建设用地24宗，同比持平，土地出让总面积751449平方米，同比增加3%，出让总金额737266万元，同比减少11%。

事实上，在此次限售政策取消消息传出之前，张家港也进行过楼市政策调整。今年2月2日，张家港市人民政府印发《关于张家港市保障性住房购房补贴发放规定的通知》（张政法规【2019】1号），对符合住房保障条件、买房自住的中低收入住房困难家庭发放购房货币补贴，而购买房源的范围是张家港市住宅建筑面积不得超过144平方米的新建普通商品住房或存量住房（二手房）。此举亦被认为是在拉动市场需求。

不同于新房市场的回落企稳，2018年开始，张家港的二手房尤其学区房便成为市场争抢的香饽饽，因此也导致市场出现“新房二手房价格倒挂”现象。

对此，今年6月6日，张家港市人民政府印发《关于张家港市实施房产产权与学位关联政策的意见通知》（张政发【2019】38号）规定，2019年秋季入学开始，张家港市幼儿园、义务教育学校招生实行同一合法固定住所每五年认定一户家庭的幼儿园及义务教育学段学位，即某一合法固定住所已认定一户家庭学位，该房产若在使用学位起的五年时间内更换产权所有者，就不能再作为施教区（服务区）的认定依据。该项“五年一学位”通知自2018年底便开始征求意见，被市场认为意在抑制二手房尤其学区房投机炒作。

无论是对新房需求的拉动，还是对二手房投机的抑制，都是张家港在“因城施策”楼市调控中的摸索，而限售政策的最终宿命也是一次对其精准把握市场的考验。