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租赁房用地再掀高潮上海土地市场或结构调整

2019-01-14 17:01

■中房报记者高欣上海报道

告别“地王”时代，上海的土地市场进入了一个稳定、冷静的新时期。在刚刚过去的2018年，底价成交、低溢价率、租赁用地供应井喷成为了上海土地市场的主旋律。

新年伊始，上海选择以6幅租赁住房用地的出让，打响2019年土地市场的第一枪。根据上海市规划和自然资源局以及上海土地市场官方网站信息显示，1月7日，上海浦东新区一口气出让了6幅租赁住房用地，其中3幅位于张江，唐镇、康桥、周浦各1幅，这6幅土地预计至少将为上海提供11573套租赁房源。

租赁房用地供应发力

自2017年7月上海推出租赁住房用地开始，各个城市相继效仿跟进，全国范围内租赁住房用地的供应掀起高潮。而上海在租赁市场探索上始终走在领头羊的位置。

据官方数据显示，截至2018年末，在推出租赁住房用地一年半左右的时间里，上海土地市场共计成交57幅租赁住房用地，至少将提供51679套新建租赁房源。加上2019年1月7日最新推出的6幅，截至目前，上海已成交的租赁住房用地总数达63幅。

从年度推出总量来看，2018年上海全年租赁住宅用地成交共计35幅，总建筑面积205.0万平方米，与2017年成交的143.5万平方米总量相比增长了43.0%。

中国房地产报记者整理公开数据发现，截至1月7日，上海浦东新区成交的租赁住房用地数量最多，达22幅。其次，闵行区与徐汇区分别有8幅成交，杨浦区有6幅供应。截至目前，上海已有14个区参与租赁住房用地出让。

值得关注的是，上海当前已出让的63幅租赁住房用地均由“国家队”摘得，上海本土国企更是包揽了拿地前五名。其中上海地产（集团）有限公司共拿下11幅地块，成为了获取租赁用地的最大“地主”。据悉，上海地产拿下的租赁住房用地中已有3个自建项目、1个代建项目于2018年年底开工。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，租赁住宅以后也将成为上海土地市场供应的一部分，因此大量推出对稳定市场预期颇有裨益。目前来看，此类地块多半位于市中心，所以未来上海市区范围内的土地会变得更加稀缺。

“预计2019年上海将持续‘房住不炒’的基调。整体而言或仍将持续坚持较为紧缩的调控政策，住宅市场持续承压将成为新常态。”第一太平戴维斯认为，2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地，未来供地结构或将进一步调整。但当前已推出的租赁住房用地还未转化成市场供应，所以这一类项目进入市场后会产生什么样的影响和效应值得关注。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，租赁是一个同时被高估和低估的市场。一方面，租赁市场的容量被大大高估；另一方面，低端需求被低估。

据克而瑞数据统计，当前上海市场中租金在0~4000元/月的市场需求占到了43.2%，但这一价格区间的市场供应仅占供应总量的32.6%；租金4000~8500元/月的房源需求占总量的46.3%，供应占到了总量的49.1%。很明显，4000元/月以下租金段的供需并不匹配。

“以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构存在偏差。”丁祖昱表示。

由此可见，未来上海在发展租赁市场的过程中除了需要土地供应的坚定持续，还需要对结构调整及供需平衡进行更深入思考。

从稳趋势将延续

综合近6年以来上海土地市场整体的数据可见，2013年到2016年期间上海年度土地供应总量持续萎缩，到2017年才有所回升，但总体供应与2013年的水平相比仍有较大差距。可见，土地资源日益稀缺是上海不可避免的现实状况。

单看住宅用地的供应，近6年以来，尽管总体供应量有波动，但住宅用地供应持续减少的态势未曾改变，且在2016~2018年连续三年内，年度供应均低于200万平方米。另外，从2017年开始，上海土地出现价格回稳趋势。对比2016、2017两年数据可见，这两年年度住宅用地供应量仅相差约10万平方米，但成交总金额却有超过400亿元的差距，这样的转变与上海启用招挂复合的拿地方式及对土地市场的进一步调整密不可分。

延续2017年回稳的大趋势，2018年上海土地的供应及成交愈发平稳。尤其从2018年下半年开始，地块底价成交、低溢价率成交逐渐成为常态。

卢文曦告诉中国房地产报记者，2018年上海土地市场预期转变，地价回归理性，是市场的一大特征。虽然上半年还有个别月份经营性用地平均溢价率达到50%，但从下半年开始月度经营性用地平均溢价率一直保持为零，且下半年土地基本都以底价成交。楼板价一般为周边在售产品价格7折左右，回归到合理区间。

观察当下上海土地市场成交主体，上海拿地门槛拔高后许多中小型房企及港资房企失去了在沪获取土地的机会，因此国企、央企、大房企在2018年的土地市场中尤其活跃。在此背景下，不少中小型房企选择抱团取暖，寻找生存之路，所以上海市场中联合拿地的现象也有所增加。

对于未来地价的走势，丁祖昱预判，2019年地价还会降，将是房企抄底的时机。

卢文曦也认为，2019年土地价格方面不排除还有回落的空间。“当前楼市温度不高，市场预期不乐观背景下房企不会激进。而2018年房地产投资前高后低，为稳定投资，可以通过降低土地价格方式，让房企看到中间获利机会，从而乐于拿地。”

面对上海土地市场正在打开的新局面，房企的态度基本一致，“艰难，但不会放弃对一线城市的关注。”

禹洲集团董事局主席林龙安在接受中国房地产报记者采访时表示：“当前所有一线城市拿地都十分艰难，因此禹洲会对一线城市保持关注并寻找合适的合作和收并购机会。在此基础上，我们会重点布局一线周边的潜力城市，长远扎根，形成合力，以促使战略目标的实现。”

“预计2019年上海土地供应、成交量与2018年相比不会有很大落差，将以平稳为主。且2018年上海土地市场的几个特征在短时期内应该很难改变，或将在2019年延续。”卢文曦认为，如果土地供应减少，可能对2年后的供应产生压力，届时不排除房价大幅上涨可能，所以供应也会保持平稳趋势，对量的把控有利于巩固当前的调控效果。

编辑：wangchunhong

标签：租赁房用地,上海,土地市场