中房报记者 唐珊珊 北京报道

一则由天津传出的消息让所有手握自持租赁住宅用地的房企心起涟漪。1月10日，天津土地交易中心官网悄然挂出一则补充公告：“ 公告显示，天津招商泰达投资有限公司受让的津滨开（挂）2012-13号、14号、15号、16号地块位于天津经济技术开发区第二大街以南、北海路以东，经批准，取消上述地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。并且公告称，有关变动情况进行公示，公示期为20天，如公示期内无异议，公示期满，将按规定为受让人办理相关手续。”记者致电天津市国土资源和房屋管理局询问关于此次滨海新区四宗土地“改租为售”事件时，工作人员先是回复中国房地产报记者称对此事并不是很清楚，在稍作迟疑后，这位工作人员又表示此项变更是属于合理变更范围，一切以最后公示期结束后结果为准。

根据资料显示，天津招商泰达曾经在2012年以底价拿下这四宗地块，并签署了只租不售的合同条款，但时隔六年后，天津土地交易中心突然以补充公告的方式宣布其改租为售，如果顺利更改，对于天津招商泰达来说，这无异于“一夜暴富”。那么这四宗地为何可以破局更改土地用途？这一行为是否违规？其他城市又是否会跟进，这是否向市场释放了调控政策放松的信号？

底价拿地，“租改售”后成最大赢家

时间拨回2012年11月14日的天津，彼时的天津滨海新区挂出了十幅土地，这十宗土地均为10月11日挂牌，包括津滨临(挂)2012-01号、津滨旅(挂)2012-8号、9号、津滨汉(挂)2012-06号、津滨开(挂)2012-11号、12号、13号、14号、15号、16号地块。散落于滨海临港区、开发区等地。累计土地出让面积超21.5万平方米，起始出让价总计超6.93亿元。

中午11点30分，津滨开（挂）2012-16号开始起拍，该地块位于天津开发区东区，土地性质为城镇住宅、科教用地，土地面积1.66万平方米，容积率1.4，挂牌起始价5840万元，成交价格5840万元。而随后的三宗地块成交价分别为15900万元，9350万元，13860万元，从成交价来看，天津招商泰达最终是以总价4.495亿元的底价摘得了这四宗地块，并且这个成交价在当时的天津土拍市场来看也是偏低的价格。值得关注的是，在这四宗地块出让公告中，曾对使用条件作出约束：“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租，如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的，须经天津经济技术开发区管理委员会批准，严格按照相关程序办理”。有专业人士分析，这四宗地块之所以能够以底价成交，也是因为自持租赁用地只租不售这一条款。然而时隔6年后，这一促成地块底价成交的原因已经改变，而天津招商泰达无疑成为2012年那次土拍的最大赢家。

根据wind数据资料显示，天津招商泰达的疑似实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，而股东成员显示为深圳招商房地产有限公司和天津泰达发展有限公司，持股比例分别为60%和40%。为了求证四宗土地更改土地用途一事，记者电话拨通了该公司官网显示的电话，但电话接通后一直无人接听状态。

天津此次更改土地用途是否涉嫌违规？

就在今年7月，天津市国土资源和房屋管理局出台的《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》中规定，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

而在我国现行《土地管理法》《城市房地产管理法》《城乡规划法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规中，对用地者如何办理用途变更审批手续的规定比较明确，但对如何处理擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地问题的规定比较笼统，不够明确、具体，缺乏可执行性和可操作性。结合法律规定和执法实践，对于改变土地用途问题应当区分情况，分类处理。对于此次天津四宗宅地“租改售”事件是否涉嫌违规问题，和硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示：“从政策来看，现在所采取的主要是因城施策分类调控。所以，地方政府对辖区范围内房地产调控政策的宽松或者收紧负有第一责任；但同时也对调控的最终结果去承担相应的管理职责。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示：“2019中央经济工作会议上提出要‘因城施策，分类指导’，地方政府有较高的政策自主权。”

天津只是个例，并不会覆盖更多城市

根据克尔瑞统计，2017全年天津总计成交各类“自持”建筑体量超60万平方米。2018年，天津市在新出让住宅用地中，通过“限地价竞自持租赁住房”方式，共在25个地块中新增自持租赁住房52万平方米、约1万套。从全国范围来看，从2017年起至 2018年末，全国各地招拍挂市场投放 100% 自持纯租赁用地共101块，全国累计已出让土地面积超过656万平方米，平均楼板价 5386 元/平方米。上海以 56 块纯租赁用地，总建面349万平方米占全国租赁用地投放总量的1/2 。 2018年全国公开招拍挂68块纯租赁用地，纯租赁用地投放总建面为449.5万平方米。

如果这么大体量的自持租赁用地放开“租改售”，那么前几年在市场上拿了大量自持租赁用地的企业将翻身成最大受益者。一位北京亦庄某限竞房项目的销售总监告诉记者：“我们的项目竞自持地块占到85%，如果这部分地块靠租赁获取利润，对于企业来说，是很微薄的。以万科翡翠书院为例，翡翠书院走的是高端租赁住房路线，三居室的月租金在1.5万元—1.8万元之间，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间，但万科前期投入的总成本高达160亿元，不算配套和运营成本等，翡翠书院净营运收入回报率不超过3%。但当初拿竞自持地块的企业多少都是抱着一些侥幸心理去拿地，希望政策有放松的一天。”

此次天津四宗地块的放开，无疑让手中握有大量竞自持地块的房企看到了希望。随着2018年底菏泽打响放开限购第一枪，陆续有城市跟进以各种放松为限购限售松绑， 2019年1月，北京市规划和自然资源委员会网站发布出让的两块位于朝阳区孙河的住宅用地均未设定住宅销售限价，这也让市场对2019年的政策走向多了一分猜测。

对于天津四宗宅地“租改售”事件，和硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示：“此次滨海新区四宗地块的调整政策，主要是针对天津本地甚至只是天津滨海新区。我觉得并不会向全国更多城市去覆盖。或者说天津的案例只会作为其他一些城市的参照，但不会由中央统一去做出相应的调整。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示：“虽然目前政府对于租赁市场处于大力支持，但由于目前租售比较低，租赁市场盈利空间有限，所以房企对于租赁地块的热度较低，因此在发展天津租赁市场的同时也要考虑现实市场发展情况，此次天津将支持租赁用地组捍卫可售住宅用地，只是实际情况的个别案例，并不能代表未来会一直持续下去。租赁市场仍然是未来发展的重点之一。”