中房报记者 梁笑梅 北京报道

3月24日，中海物业发布了2021年业绩报告。

从这份报告中可以看出，中海物业在营业收入以及净利润、毛利润上取得了不小增长，分别为44.3%、40.5%、37.3%。但美中不足的是，其毛利率出现下滑。

事实上，中海物业的毛利率在过去几年一直呈现下滑态势，2021年下半年比上半年有所扭转，整体来讲2021年较2020年仍处于下滑态势。

中海物业副总裁兼执行董事庞金营表示，“毛利润下降主要是市场竞争因素、人工成本上涨、通胀因素以及自身企业采用包干制的原因。”

未来，中海物业会提升增值业务的占比，把增值业务与基础业务占比从1：3变成1：1，实现基础业务毛利率在15%左右，增值业务毛利率超过30%。

营收、净利增长40%以上

毛利率下滑近1%

报告期内，中海物业2021年营业额94.42亿港元，同比增长44.3%；股东应占利润9.84亿港元，同比增长40.5%；毛利润较去年上升37.3%至16.41亿港元；毛利率轻微下滑至17.4%。

不可否认的是，中海物业毛利率6年以来一直呈现下滑态势。

数据显示，2016年～2021年，中海物业的毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%、17.4%。

中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。

关于毛利率下降原因，中海物业方面表示：“2021年来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为 10.8% 及 100%。综合而言，加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至 14.9%(2020年:16.1%)，主要由于物业管理板块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主。”

2021年年报显示，中海物业包干制和酬金制管理的建筑面积比率为 72.4%：27.6%，2020年为62%：38%。

中海物业副总裁兼执行董事庞金营在业绩会上解释，“一个方面是市场竞争的因素，包括人工成本上涨刚性的压力，还有通胀因素的影响。另一方面是从中海物业自身情况来看，受到包干制影响，毛利率偏低，过往酬金制占比比较高，算作净收入入账，酬金制项目比较而言入帐毛利率是100%。

在克而瑞物管研究总监汤晓晨看来，“包干制和酬金制各有利弊。包干制项目物业收入固定，但若成本逐年上升而物业费价格不能提升企业经营越发困难。酬金制项目物业服务成本支出由业主负担，企业只需要赚取相应额度服务费用，盈利稳定。但由于财务口径，酬金制项目营收仅计入酬金费用，导致同一项目企业整体营收会低于包干制计费方式。”

“过去几年中海物业毛利率存在下滑趋势，这说明中海物业存在服务成本增加和低利润外拓项目的情况。而中海物业的相关高毛利的多元增值服务未能抵消这部分差距。”汤晓晨表示。

资料显示，中海物业主要分为三大业务板块，分别为物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务。其中，增值服务又分为非住户增值服务和住户增值服务。

2021年年报显示，中海物业非住戶增值服务子分部毛利率減少至 17.9%，2020年为20.1%。住戶增值服务子分部毛利率微跌至 33.3%，2020年为35.2%。

增值业务与基础业务占比从1：3变成1：1

中海物业主席兼执行董事张贵清在业绩会上表示，“中海物业在‘十四五’规划中提到‘三个大于’的发展目标，即‘利润增速大于营收、大于规模、大于人员’”。

从2021年的数据来看，利润增长40%、营收增44%、规模39%、人员增速25%。可以看出，除了利润增速没有大于营收增速外，其他目标均已经实现。

事实上，摆在中海物业面前的最大问题是，如何让利润增速大于营收增速。

中海物业也在想办法提升毛利率。张贵清认为，“增值业务毛利率远高于基础业务，因此要提升利润率、提升利润率增速，希望增值业务与基础业务的占比从1：3变成1：1。其中，基础业务毛利率在15%左右，增值业务毛利率超过30%。”

值得一提的是，中海物业将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位经营等方面进行补充改善。

中海物业对未来的毛利率充满信心。庞金营表示， “整体毛利率我们希望在17%～20%的区间波动，比如增值业务的毛利率希望25%～30%之间，基础服务毛利率在13%-15%。”

不过，需要面临的一个现实问题，规模扩张仍旧是中海物业甚至很多物业企业的发展核心。一边是需要提升市场化竞争，取得外拓项目。另一边是通过外拓得来的项目利润率一般比较低。

汤晓晨表示，“这是行业所有企业共同面临的问题，主要路径有两个，一个是提高服务产品差异化，尽量筛选优质项目；另一个是开发多元服务，做厚增值收益。”