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IPO追踪丨招商积余:背靠大树的“双刃剑”

2020-08-05 18:06

文 | 唐珊珊


7月13日,招商局积余产业运营服务股份有限公司(以下简称“招商积余”)发布2020年半年度业绩预告。公告显示,报告期内招商积余归属于上市公司股东的净利润预计为16,000万元–19,000万元,同比增长88.66%–124.04%。


资料显示,招商积余是目前仅有的三家在A股上市的物业公司之一,成立于1985年,前身为深圳航空大厦实业有限公司,1994年9月在深圳证券交易所上市。


据记者了解,该公司成立以来曾数度更名。去年12月,公司实行重大资产重组,重组完成后更名为招商积余,母公司招商蛇口直接间接合计持有公司51.16%股权。其今年上半年的经营状况,可以视作公司重组后对业绩影响的直接呈现。

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获取资源优势显著  业绩增长曲线明确


招商积余的发展过程中,主营业务曾多次变化。公司于2011年和2016年分别剥离酒店经营业务和房地产业务,2019年通过重大资产重组收购招商物业100%股权,才着重加码物业管理业务。


据招商积余官网显示,公司以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,致力于成为招商局集团资产保值增值平台,以及招商蛇口持有资产运营的承载平台。


截至2019年末,招商积余物业管理业务覆盖全国70多个主要城市,合计管理项目1198个,管理面积约1.53亿平方米。去年以来,上市物业管理公司股价稳步上涨,在此股“东风”的影响下,招商积余股价也一度上涨332%,市值突破300亿元,对应2019年市盈率达到120倍,成为A股市值最大的物业管理公司。


就业绩表现而言,目前非住宅类物业管理业务是招商积余的核心竞争力。招商积余2019年年报显示,其去年住宅类物业收入8.35亿元,营收占比13.74%,非住宅收入37.64亿元,占比高达61.94%。


与多数上市物业公司的发展模式类似,招商积余的业务拓展高度依赖于大股东的资源优势。据了解,招商积余的非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业、园区、商办物业等。其实控人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,通过深化与招商局集团的业务协同,可为招商积余的业务开拓持续提供增量空间。


此外,资产管理业务是招商积余物业管理业务之外的核心业务,2019年其资产管理业务收入6.17亿元,尽管占比仅为10.15%,但是该业务利润水平较高,为上市公司贡献利润比例达到40%。而招商积余去年14个资产管理项目中,就有4个是受托招商蛇口的项目。


招商积余2020年半年度业绩预告中指出,公司资产管理业务受疫情影响下滑,本期归母净利润同比下降约6000万元–8000万元,但目前经营正逐步恢复。


相关业内人士认为,背靠招商蛇口和招商局集团,招商积余在获取项目资源上具有明显优势,未来业绩增长的确定性仍然比较强。


毛利率远低行业均值  外部开拓能力存疑


尽管招商积余背靠实力股东项目数量增长确定性较高,但其利润规模释放速度要远低于规模。


近年来,其他物业上市公司的年综合毛利率普遍在20%以上,而招商积余去年物业管理业务综合毛利率却只有9.83%,其中基础物业管理部分住宅毛利率仅为4.94%、非住宅毛利率则为9.26%。


究其原因,控股股东招商蛇口与招商积余同为A股上市企业,不会对招商积余让出太多利润,甚至会压缩其项目利润空间。因此,招商积余在市场上扮演的角色,更多是为了提升招商蛇口项目开发的附加值。


今年7月,招商积余发布公告称,已与厦门邮轮母港集团和烟台财金孚泰成立合资公司,持股比例分别为60%和51%,主要为两家公司开发的项目提供物业管理服务。记者发现,这两家公司深度参与的正是招商蛇口近年来重点推进的“海上世界”综合体品牌。


从长远来看,招商积余想要寻求业务整体毛利率质的提升,在自身外部项目开拓层面必须实现重大突破。


但就目前的情况看,招商积余在这一层面的发展尚难言乐观。


今年以来招商积余还遭遇股东持续套现。4月29日至7月7日期间,中航技深圳累积减持招商积余1080.19万股股份,占公司总股本达1.02%。此外,母公司招商蛇口也同样经历了股东减持,其近一年内已四次发布减持公告。此类减持行为对招商积余今年的业绩影响尚待观察。


前不久,光大证券基于招商积余的业务版图扩张,对其维持“买入”评级,但同时也对其后市“人工成本快速上升”、“整合进度不及预期”、“外包质量风险”等不确定因素给予了风险提示。

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标签:IPO追踪
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