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财报解读 | 新城悦服务:两个关键词背后的焦虑

2020-09-14 17:32

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文丨唐珊珊


“外拓”和“利润”,在新城悦服务的年中业绩发布会上多次被提及。


8月12日,新城悦服务(01755.HK,以下简称:新城悦)发布2020年中期业绩报告,公告显示:上半年公司实现营业收入12.2亿元,同比增长42.7%。从各业务板块来看,物业管理服务同比增长43.3%;开发商增值服务受疫情影响,同比仅增8.8%;社区增值服务及智慧园区服务则保持了去年末的上涨势头,分别增长94.7%、133%。同期公司实现净利润2.05亿元,同比增速为65.6%,净利率也同时较上年提升了2.3个百分点至16.8%。


公告发布当天,新城悦服务股价上涨7%,但数日后却急转直下。


从财报来看,能够带来利润增长的增值服务将成为新城悦今年发力的重点,对于利润,新城悦董事长戚小明在8月13日的业绩发布会上透露:“集团对公司净利润目标增长提出了很高的要求,争取实现三年复合增长率要达50%以上。今年这一目标又提高了,即在2019年基础上,公司今年增长要达到40%以上,到2021年要在19年的基础上增长120%。在2022年公司要在2019年的基础上增长230%。”

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微妙的收入结构变化


新城悦收入主要来源于四个板块:基础物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务、智慧园区服务,以收取物业费的物业管理服务作为基础业务,再叠加增速发展较快的增值业务作为驱动,这是新城悦服务近两年来的“一核两增”计划,但目前这一结构已发生改变。


财报显示,上半年基础物管营收 5.3 亿元,收入占比 43%,较2019年同期增长约33.3%;开发商增值服务收入达到约人民币2.98亿元,占2020年上半年收入的约24.4%,较2019年同期增长约8.8%;社区增值服务收入期内收入达到约人民币1.85亿元,占2020年上半年收入的约15.2%,较2019年同期增长约94.7%;智慧园区服务收入期内收入为约人民币2.08亿元,占2020年上半年收入的约17.1%,较2019年同期增长约133.0%。


收入多元化是好事,但从这微妙的变化中,也有隐忧。


首先是公司2020年上半年43%的营收增速较去年同期71.4%增速有所放缓,其次开发商增值服务(非业主增值服务)较去年同期仅增长8.8%,而与去年同期增速为161.8%。


作为此次的增长主力,社区增值服务、智慧园区增速分别高达94.7%和133.0%。据记者观察,这两项业务的增长一方面来自新城区的交付,另一方面来自新业务的开拓。


社区增值服务目前主要包括:新橙居、新橙社、橙享家、新悦荟。其中新橙居的主要业务是泛装修,橙享家的业务是资产管理:车位代销、物业租售、新橙社的业务是提供家居生活服务和线上销售,新悦荟是提供公共资源管理服务。上半年新城区项目的陆续交付和业主签约服务的增加,使得多项业务实现增长,如:新橙居上半年收入为约人民币78.1百万元,占社区增值服务收入的约42.2% ;新橙社上半年收入为约人民币21.9百万元,占社区增值服务收入的约11.8%, 超出2019年新橙社的全年收入。


另一方面,新业务的试点初见成效。今年5月,新城悦收购了诚悦时代,就此引入悦食尚服务,并将其作为写字楼和企业总部项目的必要组成之一,财报显示,截至2020年6月30日,悦食尚收入为约人民币8.9百万元,占社区增值服务收入的4.8% 。其培育的“新城社”板块,即面向社区的零售或者面向社区的入户服务,上半年收入达到2100万元,是2019年的两倍。


智慧园区服务是今年新分拆出的业务。财报显示,上半年该业务板块实现收入2.08亿元,同比增长133%,占总收入17.1%。据新城悦服务副总经理尤建峰表示:今年上半年智慧园区服务与第三方签署的合约总金额达45.9百万元,其中包括上海的标志性高档商场。


对于社区增值服务的发展方向,尤建峰打了个比方:“不断培育种子业务,把它从“田里”培育到“碗里”,这些业务最终会形成一个非常强劲的数据体现。”

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波动的利润率


此次业绩报值得关注的,还有部分板块的利润率波动。


财报显示,公司社区增值服务的毛利率为42.7%,较上年同期下滑18.2%,上年同期又较2018年中期下滑14.8%。对此,新城悦方面表示:“今年上半年社区增值服务毛利率跟去年同期相比有所下降,主要原因是由于收入结构的变化。”


但其他业务毛利率均实现上涨。其中,物业管理服务毛利达1.70亿元,较2019年同期增长51.8%;毛利率为32.0%,较2019年同期上升3.9个百分点。开发商增值服务毛利达0.84亿元,较2019年同期增长23.9%;毛利率为28.3%,较2019年同期上升3.4个百分点。智慧园区服务毛利达0.31亿元,较2019年同期增长157.9%;毛利率为14.9%,较2019年同期上升1.4个百分点。


此消彼长下,新城悦整体毛利率水平在物业股中属于头部水平。不过,这一数据多少有些水分,根据新城悦服务业绩会介绍,2-6月份公司享受的社保减免金额为2583万元,下半年也将实行社保减免政策,预计7-12月减免金额2854万元,今年减免金额共计将在5400万左右。其次是物业管理费的补贴,目前收到了305万元。而物业管理服务最大的成本就是来自于人工成本,这部分减免将对毛利率有1%的影响。


积极外拓背后的焦虑


加大外拓力度是新城悦未来一年的关键词。


尽管目前新城悦在管项目仍依赖母公司的输送,但其正努力增加第三方业务的占比。中报显示,截至2020年上半年,新城悦服务的在管面积为约71.2百万平方米,较2019年末的约60.2百万平方米净增加约11.0百万平方米或约18.4%。新城系在管面积占比为64.9%,第三方项目占比为35.1%,较上年同期提升6.2个百分点。2020年上半年第三方开发商开发业务的合约面积增加9.67百万平方米,至43.03百万平方米,较2019年末增长29.0%,从第三方开发商获取的合约面积占比为25.8%。


在8月13日的业绩发布会上,新城悦控股有限公司董事长、首席执行官兼总经理戚小明表示,未来新城悦是以新项目为主,新项目要占整体拓展项目的80%以上,因为新项目物业费增长空间更大。


但据记者了解,在并购方面,新城悦一向比较保守。截至目前,仅两起并购。其大部分在管项目都来自于母公司新城控股,母公司的稳定输送虽然是其优势,但面对越来越激烈的市场争夺战,此次释放出的外拓合作信息,多少也有对内增长空间限制的焦虑。

编辑:本站编辑
标签:财报解读
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