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财报解读 | 奥园健康:“蛇吞象”背后

2020-09-14 17:40

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文|唐珊珊


在物管行业,“蛇吞象”的故事并不多见。而奥园健康却在上市一年后,通过资本杠杆完成了这一壮举。


8月14日,奥园健康发布2020年中期业绩。公告显示,该集团期内收入约人民币5.47亿元,同比增长39.5%;净利润约1.12亿元,同比增加24%;物业管理板块总在管面积约1605万平方米,同比增长达34.2%。


值得关注的是,今年上半年奥园健康两大收购标的并未并表。其中今年4月收购的乐生活管理面积达2263万平方米,体量是奥园健康的1.4倍。


通过上市之后的规模化扩张,奥园健康体量迅速膨胀,正由区域化公司步入全国化集团行列,业务模式也由之前相对单一的物业管理服务向多元化发展。


不过在这一过程中,奥园健康需注意如何将增长的规模转化为效益的问题,如不能进一步提升自身的运营专业度,难免会遭遇“消化不良”这类成长的烦恼。

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多元化的想象空间


2019年3月18日,中国奥园分拆旗下物业公司奥园健康生活集团在港成功上市。


奥园健康上市前的招股书显示,截至2018年9月30日,其在管总建筑面积约1040万平方米。是时,奥园健康的业务模块也仅包括物业管理服务和商务运营服务两部分,且前者占据了绝大部分收益,2015年—2017年及2018年前5个月,奥园健康来自物业管理分部的收益分别占83.2%、84.7%、72.9%及79.1%。而这些收益绝大部分来源于母公司及关联方。


上市前,奥园健康方面称,上市募集的资金净额5.77亿港元,其中72%将用于外拓业务。


2019年,奥园健康将主要精力用于开拓商务运营服务板块,全年共开业10个商场,其中9家商场由奥园健康进行商业运营及管理服务。当年,其商业运营服务的收入占比增至28.2%。


去年年底,奥园健康还以8200万元的代价中标上海奉贤区工业综合开发区相关地块,用以开发康养及医疗美容产业综合体即东方美谷项目。


进入2020年,奥园健康在收并购方面突然按下了“快进键”。


今年4月,奥园健康以2.479亿元收购了京汉股份旗下乐生活80%权益;5月,又以3700万元收购宁波宏建物业65%股权。


本报记者了解到,此前奥园健康超六成收入来自华南地区。完成这两起收并购之后,其业务布局大幅延展至华北、华东区域,形成环渤海、长三角、珠三角三足鼎立的局面,保守预计奥园健康2020年年底在管面积将增至4500万平方米。


奥园健康常务副总裁雷易群指出,乐生活本身还有学校、医院和公共建筑等业务,可以填补奥园健康在公共业务板块方面的空白。


此外,奥园健康在其他业务领域拓展方面也颇有收获,如携手阳光海天、晶石中国发展智慧停车相关业务,与大翔医药、韩国保健产业振兴院(中国代表处)等公司在健康业态层面达成战略合作,战略投资浙江连天美医美集团等。


雷易群表示,奥园健康下一步将会在城市运营这一块发力,社区养老、医疗美容都是今后的发展方向。根据奥园健康方面的战略规划,大健康业务将发展医美业务、康养业务和中医服务业务三大条线,在未来与物业管理、商务运营服务形成“三驾马车”并行态势。


“激情”的代价


近一年来,略显“激进”的拓展脚步也给奥园健康今后的运营带来一系列不确定因素。


比如收购乐生活事项,其实属于一次被动性收购,其契机来自于关联公司中国奥园11.6亿元收购京汉股份近30%股份,而乐生活正是京汉股份的子公司。

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吞并一家比自身体量还要大的公司,对于奥园健康来说是一个巨大的挑战。事实上,早在上市招股书中,奥园健康就明确未来的收购标准是年度净利润不低于200万元,且净利率不低于10%的物管企业,而乐生活2019财年的净利润还不到5%。难以拒绝的诱惑面前,奥园健康显然放弃了之前制定的原则。


年报显示,奥园健康2019年净利率约为18.1%,2020年上半年更升至20.4%,高于上市物企平均水平。接盘乐生活后,未来能否通过专业运营提升其盈利能力,也将直接关系到奥园健康未来盈利方面的走向。


来自乐生活及宁波宏建物业的两笔巨额收购,也让奥园健康手中的现金流骤降。据深交所8月初消息,奥园健康拟发行5亿元私募公司债已获受理。奥园健康此项今年以来首笔融资行动或为缓解公司近期财务压力。


另一方面,今年以来突发的疫情给奥园健康商业运营服务板块带来的后期影响尚难估量。


今年上半年,奥园健康商业运营服务分部共向43个商场订约提供商业运营服务,合同总建筑面积约为180万平方米,该板块报告期内为其贡献了高达41.5%的毛利率,这主要由于管理或经营的购物商场数目由去年同期的12个增至17个所致,但受疫情影响,其市场定位及商户招揽服务收入已较同期减少。


奥园健康方面也透露,在市场及疫情影响下,今年不会过多追求新开商场的数量,预计新开业的商场将在10个以内。


此外,奥园健康一直发力培育的大健康业务板块,未来能为其贡献多大的盈利比例也有待进一步观察。


本报记者发现,医疗健康相关收益并未单独列入奥园健康今年上半年年报中,而是被列入物管服务社区增值服务收入一项中,且仅占总收入的10%左右。


相关业内人士认为,康养、美容等业务在收益、风险方面难以像物管、商管板块那样保持相对的稳定性。


资深地产分析师陈磊也对记者指出,大健康产业具有投资周期长、回报慢、短期难盈利等特点,对于入局者的综合实力有较高要求,也将极大地考验运营者的专业水平。

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标签:财报解读
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