文｜梁笑梅

8月19日晚间，雅生活服务股份有限公司（03319.HK，以下简称“雅生活”）发布了2020年中期业绩报告。报告期内，集团营业额为人民币40.02亿元，同比上涨78.5%。毛利为人民币12.75亿元，同比增加53.8%，毛利率为31.9%。净利润为人民币8.73亿元，同比增长53.6%。

业绩传递出的信号是：收入亮眼、盈利能力跨越式增长。但雅生活亮眼业绩的背后透出了两个“倚重”。

第一，倚重中民物业拓展新增面积。

不管是营收还是面积等方面，雅生活均因为并表中民物业后得到较大改变。

在营收上，雅生活40.02亿元的营业收入，中民物业并表带来的收入为11亿元，贡献近三成。

可以说，若剔除中民物业并表的影响，实则雅生活原有业务在上半年录得28.9亿元，相比去年同期22亿元增长不到三成，则不会有近八成的亮眼增长率。

在面积拓展上，雅生活得到显著提升。截至2020年6月30日，雅生活总在管面积为3.53亿平方米，较去年末1.77亿平方米增加100.1%。

事实上，雅生活也在逐步摆脱雅居乐和绿地两大股东的“庇护”。其中，除新增接管雅居乐集团开发的项目320万平方米，以及来自绿地控股的140万平方米，比重更大的是来自第三方项目贡献的新增在管面积1.72亿平方米。

在这里需要重点指出的是，去年9月以20.6亿元收购了不超过20.6亿元的对价拿下中民物业（重组后）和新中民物业各60%的股权。这也成为迄今为止中国物业史上最大的收购案。

对中民物业的收购，为雅生活在管面积的跃升贡献近九成。值得一提的是，上述1.72亿平方米中，收购中民物业的在管面积占比1.59亿平方米。中民物业贡献的面积占雅生活上半年增长面积为92%。

二是倚重城市服务。

2019年9月，雅生活首席财务官李大龙在公开场合表示，未来他们公司不会再将收并购作为扩张主要驱动，而是发挥集团市场作战的优势，进一步提升市场占有率，以内生增长为主。

雅生活发力城市服务不是头脑一热，这还需要提到收购中民物业后带来的业务改变。这起收购促成后，雅生活来自第三方项目的迅速提升，也使非住宅业态成为雅生活的主要业务构成。至今年上半年，在雅生活的在管面积中，住宅类业态占41%，非住宅类占59%。而去年末，两者的占比则刚好相反，住宅业态占58.9%，非住宅业态则占41.1%。

不可否认，雅生活非宅业态占比增加主要是因为收购中民物业所带来的公共建筑类项目占比增加。

因此雅生活的业务不再以住宅为主，收购中民物业后业务范围上升到了城市服务。

接着，雅生活在提高内生动力上付诸了行动，意图把城市服务作为未来布局的重点。

7月21日，雅生活服务发布公告称，拟更改公司名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。

按照雅生活的计划，其将在深挖现有业务潜力的同时，突破及延伸服务边界，率先完成业务升级转型，致力于成为高品质、强品牌、多元化的智慧城市服务商。

当然，在布局城市服务这块业务上，雅生活不是第一个吃螃蟹的。

例如，万科物业成立合资公司为厦门鼓浪屿全岛提供整合运营服务；龙湖智慧服务以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

安恒泰物业常务副总经理王帅告诉中国房地产报记者，以万科为代表的头部物业企业争相布局城市服务，是值得肯定和关注的行业新动态。从物业企业角度而言，从相对微观的物业服务到相对宏观的城市服务，既是对既有物业存量市场的一种自我突破，也是行业跨界融合的一种创新。

王帅认为，头部物业服务企业凭借精细化的管理服务和成熟的品质体系管控，和城市服务原有市场主体相比具有一定的比较优势，这可能会形成撬动死水的鲶鱼效应。

“和头部物业企业相比，雅生活在城市服务的布局上还相对滞后，起步比较晚。”一位业内人士表示。

不过，雅生活也在有计划地布局城市服务这片“蓝海”。雅生活管理层透露，按照目前锁定业务，预计2021年城市服务板块收入将占到总收入10%。未来三年，即到2023年，希望这一业务占比能够达到30%。

在8月20日召开的年中业绩会上，雅生活董事会联席主席黄奉潮表示，他们通过环卫进入城市绿化、水面管理等城市服务市场。目前，各地政府也把更多的基础服务工作让渡给企业来做。