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金永宏:物业行业半年报的秘密

2020-09-15 10:33

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特约撰稿人|金永宏


8月30日,随着中奥到家公布半年报,国内28家上市物业公司,其中包括25家港股和3家内地主板A股企业,已全部公布上半年报。这些财报中蕴藏着什么秘密?哪些数据影响着股价的变化?哪些变化又决定着未来的走势?我们从各个维度进行详细挖掘、解析。


首先很遗憾 8月物业行业跑输了大盘


8月,上证指数从3310.01上涨到3395.68,涨幅2.58%;深证指数从1367.88上涨到13758.23,涨幅0.88%;恒生指数从24595.35上涨到25177.05,涨幅2.37%,而28家物业公司的涨幅是-6.39%。由此可见,在资本市场还比较年轻的物业行业,应对需要定期公布财报方面的经验和能力尚不足,在各上市公司集中公布半年报的8月,增长幅度落后于大盘。

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28家上市物业公司,8家上涨。涨幅最大的和泓服务,股价从7月31日的1.36元上涨到2.54元,涨幅达82.73%,如此涨幅,成为28家上市公司之最。正面盈利预告和中期业绩公告中,净利润几倍涨幅的刺激,是触发和泓服务股价上涨的主要原因,其8月7日发布正面盈利预告,综合净利润较2019年同期增加超过500%,在8月28日的中期业绩公告中,涨幅达623.3%。关于净利润大幅增长,和泓服务给出的原因是:1.业务规模扩大及物业管理项目数量的增长;2.计入新收购附属公司上海同进的溢利;3.计入2019年上半年的上市相关开支。


紧随其后的碧桂园服务,股价上涨15.61%,市值增加200亿,成为单月市值增幅最大的公司。碧桂园服务在各项指标的良好表现(核心指标本文有详细分析,请继续阅读),是其市值增加的主要原因。


20%上市公司市值占总市值的72%


了解了上市物业公司与大盘的涨幅对比后,我们来看看各家公司的市值情况。28家上市公司的总市值达4614亿,每家物业公司平均市值为165亿,而处于平均线以上者只有8家公司,28家物业公司的分散度极高。千亿市值以上的物业公司只有碧桂园服务,一家独大,是第二位市值公司的2.8倍。处于第二阵营的200亿左右到500多亿之间,有7家公司,角逐比较激烈。


20%的上市公司(6家)总市值达3329亿,占总市值的72%,强者恒强,马太效应已然凸显,未来这个数据如何演变,是会更集中还是会趋于分散,或者集中到什么程度?

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我们可以先试观一下其他行业,许多行业已有品牌巨头形成垄断。比如通信行业有巨头中国移动、中国联通、中国电信,比如互联网行业有巨头BAT,比如手机行业有华为、小米、OPPO、VIVO,比如出行类有巨头滴滴,比如生活服务类有美团,比如信息服务类有今日头条等等,我们会很清晰的发现,每个行业诞生之初,都有一段野蛮生长的过程,之后将会形成品牌寡头。由此可见,中国有12万家物业公司,未来形成一定数量的品牌巨头,势必是不可逆的趋势。


谁是最能挣钱的公司?


任何一家公司,对于利润的追求都是不言而喻的。归属母公司所有者的净利润(即归母净利润)的增长是投资人最希望看到的财务成果,28家上市公司上半年赚得归母净利润53亿,平均为1.89亿。赚钱最多是碧桂园服务13.1亿,对比同期2019年上半年,碧桂园服务归母净利润涨幅61%。半数物业公司归母净利润在1亿以上。

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在净利润与2019年上半年的增幅方面,28家公司的平均涨幅达46.19%,这在很多行业是不可想象的。除祈福生活下降了16%外,其他27公司都有上涨,其中上涨100%以上者有6家公司,分别是和泓599%、银城生活183%、鑫苑服务168%、烨兴集团132%、招商积余111%,正荣服务107%。


我们换一个视角,解读一个很有意思的指标——归母净利润率,它是指归母净利润占营业收入的比例,这一指标直接体现上市物业公司营业收入经过营业成本和各项费用的扣减后,最终赚取利润的能力。如果您细读年报,很容易发现,同样的营业收入不同的公司取得归母净利润率的差异很大。


例如40亿营收规模的雅生活和绿城服务,雅生活上半年收入40亿,归母净利润是7.58亿,归母净利润率是18.9%,绿城服务上半年收入44亿,归母净利润3.74亿,归母净利润率是8.5%。该比率的高低受到多种因素的影响,比如业态差异、多种经营的能力、关联公司业务的协同等,但如把视角向内聚焦,劳动用工形式、智能化运用程度、能耗管理能力等运营模式以及公司管理费用、财务费用等运营费用的高低,同样深度影响指标。

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在这项指标中,规模较小的物业公司追求到了极致,在20%以上归母净利润率的8家公司中,有6家公司半年营收不足10亿。而规模经济由碧桂园进行了很好的诠释,半年营收63亿,归母净利润率达21%。而这一指标在10%以下的有8家公司,如何提升归母净利润率,对于公司管理团队是一个需要快速破解的课题。


谁是收入增速最快的公司?


在净利润增速方面,特别是规模小的物业公司,短期内波动性会比较大,但在营业收入方面,受管理规模、运营管理水平、市场开拓能力、关联公司协同、多种经营能力等多种因素的叠加影响,大象跳舞的难度倍增,特别是上半年疫情的影响,上市物业公司的营业规模增长发生了哪些变化,我们看下面的数据。

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在营业收入增幅方面,上市物业公司以39.5%的平均增幅,表现出了较强的增长态势。排在平均增幅以下的17家公司,如果不能有效地提升营收规模增长,将有可能面临与头部企业进一步拉开距离的风险。永升生活服务以90%的增幅排在首位,如以此速度增长,2020年全年营收有望超过35亿。而雅生活和碧桂园,本身规模都已足够大的情况下,增幅均达78%以上,成绩非常喜人。28家公司中有25家实现了2位数的增长,仅有两家公司出现了负增长,彩生活-1.8%和祈福生活-2.0%。


未来的物业行业航母会是谁?


我们都知道,利润的来源主要看收入,收入主要由管理面积的规模支撑,依据各家公司的管理面积以及他们储备的面积情况,就可以大概率判断未来谁有可能持续走在前面。

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在管理面积方面,彩生活以3.64亿平方米居首位,3亿平方米以上的还有雅生活、碧桂园、保利物业。彩生活虽然管理面积居第1,但营收以17.79亿居第7位,社区经营收入以1.52亿排名第10位,市值以58亿居中游,大而不强。


8月27日,彩生活董事会主席潘军先生在一论坛上分享《物业创业,那些可以不走的弯路》时提到:“要做到物业到社区服务的转型,在这个过程中不能一味求快、忽略基础......不能忽略了对线下客户满意度的关注,不能忽略了对客户、对家、对企业和园区,在服务上的快速响应能力和服务质量等方面的考虑。”期待彩生活的“二次创业”、“结构调整”早见效果,实现潘军先生在业绩会上所讲的“我们计划再用一年左右时间,让集团重新回到高增长阶段,满足投资人的期望。”一年以后彩生活会调整到什么样的盘面,拭目以待。


雅生活、碧桂园、保利等公司都有机会角逐管理面积第一的位置。另外,万科、龙湖、恒大、融创、金科、华润等公司,都有跻身前十的盘面,恒大、融创、金科、华润都已走在上市的路上,虽然万科、龙湖均表示物业板块近期不上市,但观其市场打法,离上市也仅差一个“官宣”的距离。

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如果说管理面积代表的是“现状”,那么合约面积代表的则是“诗和远方”。碧桂园服务依靠关联公司的贡献和强大的市场开拓能力,以7.46亿平方米稳居第1,超出管理面积133%,已锁定可再造1.33个碧桂园服务,这为碧桂园服务的发展奠定了坚实的基础。碧桂园已开始做城市服务,做三供一业,投资园区平面媒体,展示出来向社区、向城市纵深布局的战略决心和布局能力。


兴业物联提前储备了177%的面积,新城悦提前储备了135%的面积,建业新生活提前储备了106%的面积,都在为未来发展积蓄了足够的力量。


另外在合约面积的构成方面,还有一个特别重要的变化值得关注。在传统意义上有着开发商背景的物业公司中,永升生活服务的合约面积中来自第三方的面积已达75.6%,这一比例,雅生活已达74.3%,保利物业已达55.6%,这些公司已经在逐步摆脱对关联公司的依赖,市场斩获能力越来越强,独立生存能力越来越凸显。


下半年的关键词:买买买


物业公司如果想扩大管理面积或合约面积的规模,单项目投标固然有可能拿回实打实的项目,但最快捷的方式必然是并购。我们来看看物业公司的钱袋子是否足够支撑其扩张的野心。

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物业公司富裕起来了,28家公司在账上趴着497亿的资金,群雄逐鹿的下半年关键动作必然是:买买买。


上市物业公司为扩大管理面积,包括准备上市的物业公司,都会大手笔地进行收并购,过往几年,物业公司与物业公司之间的收并购已是常态。比如雅生活服务收购南京紫竹物业(51%股权)、收购兰州城关物业(51%股权)、收购广州粤华物业(51%股权)、中民物业(60%股权);比如碧桂园服务收购港联不动产(中国)(100%股权)、嘉凯城集团物业(100%股权);比如奥园健康收购乐生活(80%股权)、比如永升生活服务收购青岛雅苑物业(55%股权)、比如彩生活收购万达住宅物业等等,不胜枚举。手攥近500亿资金已攒足底气,下半年收并购市场发生什么样的“大事”,都有可能。


回顾一下市盈率,送给即将上市的物业公司


这些年,物业行业因其业务能够触达足够多的客户、现金流足够稳定、可拓展空间还足够大等因素,已有28家内地物业公司上市,还有越来越多的公司正走在上市的路途中,都希望获得高估值,打造成未来企业。我们来盘点一下目前已上市物业公司市盈率情况,供大家参考。

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28家物业公司的平均市盈率(TTM)已达40倍,而作为物业行业上游的房地产行业市盈率在9倍左右,A股整体的市盈率也仅20倍左右。40倍市盈率,对于许多其他行业是非常渴望的,这也是近几年房地产纷纷拆分物业管理业务单独上市的主要动因。但这么高的估值能否一直保持,是那些尚未上市的物业公司一直担心的问题,于是,上市要趁早,有媒体报道,目前递表排队中及筹备上市的物业公司有100余家。祝各位好运。


写在最后


经历此次公共卫生事件后,公众再次发现,物业行业一直是对世界充满纯情、充满担当感的行业,尽管40余岁的物业行业发展之路跌宕起伏,但是它从来都是百分百的努力。


一次报表只是一段经营时光的定格呈现,面对未来能否从市场中脱颖而出,取决于行业的竞争秩序和自身抓住机会的能力。期望物业行业和投资人成为时代发展红利的受益者,希望普通民众可以持续享受高品质物业服务。


乌麦尔.哈克在《新的商业文明》一书中指出:


未来的竞争优势取决于公平性,而不是不公平性,有弹性的企业不会用不公正的手段和策略来保护昔日的商业模式、产品和服务,而是尽可能高地将自己暴露于自由、公正的交易环境,从而创造出厚价值。


期待物业行业在2020年下半场更精彩。


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标签:物业行业半年报
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