文｜唐珊珊

作为港交所“物业第一股”，经历了高层换血，并在今年喊出“回归利润、回归面积”口号的彩生活，上半年交出的“成绩单”还是有一点尴尬。

彩生活最近发布的2020年中报显示，截至今年6月30日，实现营业收入17.78亿元，同比下滑1.8%，上市以来营收首次出现负增长；毛利收入5.81亿元，同比下降1.4%。比较亮眼的是净利润方面的指标，同比增长9.5%至2.36亿元。

但是和同行相比，这样的增幅并不值得惊喜。过去三年，物管公司的业绩复合增速达34%，今年上半年上市物企增幅普遍在50%以上，其中滨江服务、正荣服务净利润同比增长均达到90%，鑫苑服务更是大涨140%。

率先完成赴港上市和规模扩张的彩生活，随后几年却在战略选择和不断试错过程中放慢了脚步，错过了物管股高增长的红利期。如今决心转型、再次重回扩规模增速轨道，彩生活需要面对的是更加激烈的同业竞争，以及精细化行业环境下自身专业能力的进一步提升。

大起大落的营收曲线

2014年，彩生活先于其他物企实现在香港上市。上市之前公司就收并购了接近100家企业，上市之后的几年内，收购和参股的企业也超过100家，从而令规模迅速扩张，甚至将业务拓展至新加坡。但在2018年收购万象美之后，彩生活在扩张方面便再无大的动作。

至今年6月30日，彩生活合约管理面积仍以5.64亿平方米位于港股第一，但去年全年其新增合约面积仅为780万平方米，今年上半年新增合约面积更是仅为163.2万平方米，增幅不足1%，基本处于停滞状态。

上市以来，彩生活营收表现也如股市曲线般大起大落，2015-2019年营收增速分别为112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%。记者注意到，这期间两次大幅增长都与当年较高规模的收并购有关。2019年，彩生活营收增速跌至当年23家上市物企末位。

值得注意的是，与多数物管企业不同，彩生活业务拓展对母公司花样年控股的依赖性较低，在管面积增长主要通过并购及第三方。过去四年，其新增合约管理面积来自第三方新委聘的比例最低为58%，最高则达到了94.8%。截至今年6月30日，彩生活来自花样年的管理项目贡献占比仅为1.5%。

前些年的大量收并购也令彩生活资产负债率不断攀升，至2018年高达67.5%。迫于财务压力，彩生活2019年起开启降负债策略，不但放缓收并购，还陆续退出一些股权合作项目，如今年以来就相继退出此前各持股10%的仁和集团旗下物业平台及湖南鲲鹏物业。至今年上半年，彩生活融资成本降至0.88亿元，债务规模也降低至22.52亿元，资产负债率则降至55.9%。

增速放缓也影响到彩生活的估值，其股价自2015年4月达到最高点后逐步走低，市值也已经跌出上市物业公司前10。截至8月20日中午12时，彩生活的动态市盈率为11.1倍，而碧桂园服务为81.06倍，绿城服务为56.44倍，雅生活为45.28倍。

彩生活董事会主席兼执行董事潘军在出席公司业绩发布会时表示，彩生活计划再用一年左右的时间，让集团重新回到一个高增长的阶段来满足投资人的期望。

拓展增值服务之“原罪”

在彩生活的业务构成中，主要分为物业管理服务、增值服务和工程服务三大板块，其中增值服务是其上市以来就一直高调聚焦的选项。不过此项业务的进展并不顺利，成为拖累彩生活经营指标下滑的“原罪”。

上市一年前，彩生活就推出业内首款社区服务应用“彩之云”，为业主提供缴费、投诉、维修、租房、装修等服务的入口；2018年，又在此基础上推出“彩惠人生”。其打造的社区B2F（从商家到家庭）模式，试图通过实现“线上线下一体化”，探索出一条社区服务运营的数字化、智慧化路径。原彩生活执行董事及首席执行官唐学斌当年甚至表示，彩生活完成了从一家物业公司向现代社区服务平台的转型。

然而这样的探索反映在盈利指标上，却并不能成为支撑彩生活持续成长的动力。2015—2019四年间，彩生活增值服务营收虽然从1.06亿元增至4.01亿元，但涨幅却由62.11%跌至-1.74%。

彩生活今年半年报显示，报告期内增值服务收入同比减少29.2%至1.52亿元；该业务板块涵盖的线上推广服务、销售及租赁协助、其他增值服务分别录得同比-49.2%、-10.2%、-31.2%；增值服务的毛利由2019年同期的近1.66亿元降至1.44亿元。

彩生活方面曾公开表示，“公司在互联网长期的、持续的、大规模的投入，客观上挤压了基础物业的利润”。

此外，其工程服务营收四年来也从1.35亿元下降至2019年的1.02亿元，跌幅达24.53%，2020年上半年其占比则由上年的4.7%下降至3.8%。

2019年底，彩生活高层发生变动：首席执行官唐学斌离职，由黄玮接任，增值服务的发展方向也从“独自摸索”向“强强联手”转变。为此，彩生活引入京东、360等合作伙伴，其显然并不想完全放弃增值服务这片筹谋已久的蓝海，只是布局更谨慎，更加强调财务指标的平衡。

今年上半年，彩生活核心业务物业管理服务收益同比增加3.2%至15.6亿元，在总收入中的占比也提升4.3个百分点，达到87.7%。

重归基础物业品质管理

上市以来，彩生活还经历了两次大规模的裁员事件，引得外界议论纷纷，而这两次裁员均与公司业绩增速放缓有关。

2017年，彩生活员工人数下降了514名，而当年其营业增速大幅下滑逾40个百分点；今年上半年，彩生活员工人数更是从15289名下降到13957名，减员人数达1332名之多。

事实上，低成本竞争一直是彩生活的优势所在，其百万平方米劳动用工数始终处于行业较低水平。但过度压缩用工人数，服务质量便很难保证。

记者调查发现，2018年，彩生活曾被南京市住建局列为严重失信企业；2019年，其又因管理的碧水湾花园等项目存在违规行为两度被相关部门通报批评。

彩生活方面也坦承，过往公司战略方面的原因导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升，的确引起了客户满意度和物业费收缴率的下降。

彩生活相关高管表示，在未来工作当中将更加强调业主对于彩生活的满意度提升，在收缴率方面实现更强有力的拓展。