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碧桂园服务黄鹏:“这是物管的大时代,也是大物管的时代”
地产开发板块的头部竞争格局已定,而在物业管理的跑道上,竞赛的哨声才刚刚吹响。
物业管理  2019-08-05 19:23
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地产开发板块的头部竞争格局已定,而在物业管理的跑道上,竞赛的哨声才刚刚吹响。

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| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

背靠头部房企,碧桂园服务控股有限公司(股票代码06098.HK,以下简称“碧桂园服务”)如同含着金钥匙出生,自上市以来便一直保持着全行业港股市值最高的地位。但与此同时,同行们也在快速的奔跑。地产开发板块的头部竞争格局已定,而在物业管理的跑道上,竞赛的哨声才刚刚吹响。

在碧桂园服务首席财务官黄鹏看来,“这是物管的大时代,也是大物管的时代”。行业的广度、深度都没有边界,市场短期内看不到天花板,行业龙头的座次仍充满悬念。他认为,在这个大时代,规模依然是保持竞争优势的必备条件,在一定时期内,基于规模的物业管理收入还会是碧桂园服务的业绩压舱石,但长期来看,增值服务、设施管理、城市服务等增长会更具潜力和想象空间,有很大概率会占据甚至超过公司总收入的半壁江山。

“这是资本和行业企业意识觉醒的时代,行业的广度、深度都没有边界,短期内看不到天花板。”

中国房地产报:上市以来,碧桂园服务一直保持全行业上市公司市值最高的地位。其他物业上市公司的股价也不断创新高,为什么市场会将物业管理这个行业捧到风口上?

黄鹏:物管的大时代,意味着它开启了一片全新的蓝海,打开了广阔的发展空间。首先,房地产之前有一个非常快速的增长,未来将迎来交付面积的爆发;第二,城市化和城镇化将原有的城中村、农民进城需求、学生工人等落户置业需求,转化成城市人口的扩张,城市面积的扩大,这些都会带来大物业管理的相关服务需求;第三,美好生活消费升级,产生了物管的一些新业务驱动。第四个,物管服务的外延在变化,传统的服务方式已经变得很现代化,并且很贴近业主的家庭生活。从对房屋建筑管理扩展到对人的生活和资产的打理,以及随之渗透进去的对美好生活的服务,所以它的外延在扩大。而资本市场对物业上市公司看高也是因为基于这些判断。

中国房地产报:现在物业公司都在提大物管的概念,就碧桂园服务而言,大物管有哪些内涵?

黄鹏:大物管,并不是一个标准的定义,这个概念我们提的比较早。我们认为大物管应该包含四个不同的能力层次维度:第一是基础的、专业的服务如安保、保洁、保绿、维保和一些家政服务等;第二是传统的综合物管,现在大部分的物管公司就是这个类别,就是将这些细分业务的一部分增值服务进行集成,提供综合性的包干物管服务,或者是顾问服务的;第三是包含综合物业服务,但又包含科技含量更大、服务延伸更深入的设施管理;第四是向下包含了物业管理、设施管理,向上还包括对整个资产设施的运营和资产价值管理,为业主或者客户提供更大的价值服务。这是纵向的四个不同维度。

大物管横向维度就是业务类型的延展,包括生活服务、资产服务、科技服务、设施管理、城市综合服务等。

“以大物管的视野来看,物业管理的市场容量更大、科技感更强,而不仅仅是房地产的延伸配套。”

中国房地产报:碧桂园服务7月10日宣布收购港联不动产服务100%股份,能否介绍一下今年的扩张计划,以及公司外拓、并购项目的标准及要求?之前管理层在业绩会上说,正在研究对拓展有帮助的一种新模式,是什么模式?

黄鹏:我们今年已收购了大概四个标的,包括港联不动产、嘉凯城,还有佛山元海和上海联源这种本地的成熟物管公司,同时也将北京盛世剩余的30%小股收进来。对于今后的扩张计划,我们认为行业的集中度还会快速提升。一些非常优质的一些项目还在市场上,他们如果不能够独立取得资本市场的回报,可能会寻求抱大腿,与航空母舰结合组成编队,抵御现在越来越强的市场化竞争。

我们长远的发展计划是继续扩大规模,在扩大规模的同时,会有个底线。这些标准主要体现在:第一个就是它有良好的设施设备的状态,产生了相对较少的设施重新投资。对公司而言,资本性开支会比较小,安全管理的风险也相对较小;第二个,会在一些合约的规范性上面有底线;第三,会对并购标的的盈利水平、运营能力进行评估。第四,会评估标的公司业主满意度、增值服务的潜力。根据自己的运营模型来测算,需要有一个合理的利润率。

拓展的主要方向优先是住宅,然后是商业、工业园、城市服务等。从管理面积上来看,应该90%以上都是住宅项目,这和公司的战略相关。我们认为未来人口资产和渠道的核心价值凸显,也主要是以住宅为依托。拓展的新模式我们叫焕新计划,就是通过多方力量合作改造老旧小区,挖掘存量市场的价值,今年预计会有项目落地。

中国房地产报:一年前,碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)成立合资公司,承接合作中央企业的“三供一业”改革的物业管理及增值服务。这一年来,业务的发展情况如何?

黄鹏:之前我们已经披露公司开始着手接管中石油物管及供热业务,初步可接管的物业项目覆盖全国11个省的53个城市,总管理面积约9000万平方米,还有约4000万平方米的供热项目。

今年内目标是实现绝大部分面积的接管,但具体的接管方式和时间表还没有完全确定。我们是希望把这个项目做成三供一业的标杆,保障改革平稳顺利成功的前提下,把物管统一管理起来,提升服务品质,把人口、资产和渠道的价值挖潜出来。中石油这个项目的体量很大,全部接管下来,接近2018年碧桂园服务一半以上的体量,相当于一个中等规模物业公司。而且,项目可以延伸的产业很多,我们也正在尝试介入中石油的工业、矿区等业务的管理,未来的潜力比较大。

从管理一个小区到管理一个城市,它的变化主要是在涉及的服务及规模方面,需要满足不同的标准和规范。管理城市会面对更多复杂的场景,需要制定不同的管理方案。”

中国房地产报:在年报中,公司认为2019年或将成为“城市服务元年”。为什么这么说?公司在城市管理方面的业务开展情况和未来收入预期是怎样的?从管理小区到管理城市,有什么需要克服的问题或者难点?

黄鹏:城市服务元年的含义,就是启动产品进行试点,进行落地的推广工作。碧桂园服务目前已跟韩城、开原等多个城市签约,还有不少在谈,公司也已经成立了独立的城市管理业务事业部。在这个板块,我们从保洁、保绿、安防、公共设施管理等流量业务开始切入,未来计划逐渐扩展到综合的城市管理业务,未来可能会成为一个重要的增长极。

中国房地产报:碧桂园正在大力推进机器人和现代农业的发展,碧桂园服务是否也有涉足这两大新产业?

黄鹏:碧桂园服务与博智林机器人公司有在共同开发物业服务机器人,包括客服机器人、清洁机器人等,我们共享知识产权,目前还属于开发阶段。新业务方面,今年我们在广告传媒、家政事业等方面应该会有突破,从现有的业绩来看,增长还是比较迅猛的。还有就是原有的业务继续深入发展,如自动售卖、充电、洗车、保险等业务进社区的时候,我们为商家提供价值匹配的配套服务。专业公司方面,我们主要在强化现有的科技板块,目前已对外取得市场化的订单,为其他物业公司提供信息化系统升级、改造等服务,发展前景也是值得期待的。

对于三四线城市,市场可能有一些误解。三四线城市业主的消费能力其实很强,在这些城市,物业公司的基础服务营收可观,增值服务也不差。

中国房地产报:公司在管的项目有不少位于三四线城市,就发展空间来看,相较一二线城市会不会有一定局限性?

黄鹏:相比一二线城市,三四线城市的人工成本反而能获得一定的优势。

但如果三四线城市的单价比较低、规模也较小,社区老旧肯定也不行。所以我们在寻找项目进行拓展的时候,会注意地理协同,也会注意它的品质和它的规模标准、单价标准,这样的话跟我们会形成一个很好的协同效应和互补效应。

其实,碧桂园服务在一二线城市的布局也是非常充分的,四大一线城市已经完成布局,每个省会城市都有我们的项目,一二线城市加起来的在管面积应该超过公司总在管面积的一半了。

中国房地产报:公司此前曾透露正积极在海外找寻并购标的,是打算拓展海外市场?

黄鹏:我们一直在寻找海外标的,但这仅仅是试水,希望能把先进的能力、经验和团队嫁接到中国来。因为中国的物管目前还是落后于国际一个时代,或一定的时间,所以我们需要将这种能力嫁接到中国,快速提升我们的管理水平。物管的大时代,纵向和横向都还有很多可以拓展的空间,但在中国我们已经是头部企业了,要提升发展能力,从国际上寻找优秀企业并购是一个途径。他们的设施管理、资产运营管理能力,的确比我们强。所以要买团队买能力,然后嫁接到中国来。

中国房地产报:从目前来看,大部分物业公司的收入主要还是来自于物业管理业务,但增值服务的增速很快,在收入组成方面,碧桂园服务是怎么规划的?

黄鹏:在一定时期内,物业管理的收入都会是业绩的压舱石。因为它能够获得稳定的现金流,有稳定的利润率,没有资本性的开支,有很好的抗周期性,是发展其他业务的基石,我们肯定不会放弃这个业务。公司很看重这种有稳定现金流又抗周期的业务,但同时我们一定会再大力发展增值服务、城市服务等专业服务。长期来看,我们希望这些服务未来的收入能够达到或者超过物管收入。


| 曾冬梅 | 编辑:本站编辑| 2019-08-05 19:23

标签:碧桂园
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