当前位置: 首页 > 物业管理 > 正文
深圳物管新法: 破解自治失灵、 公地悲剧
修改与探索势在必行。
物业管理  2019-09-09 10:24
A+
修改与探索势在必行。

04.jpg 

中房报记者 田傲云 北京报道


居民、物业公司、开发商,不同的人有着不同的利益诉求,谁也不愿意让步,几方一度僵持,问题似乎无从解决。这是中国物业服务和管理正在涌现出的一些新情况、新问题,这使得很多城市原来的物业服务管理条例发挥效力显得愈发力不从心。修改与探索势在必行。


8月29日,深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上,大修后的《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称“条例”)以37票赞成,4票反对,2票弃权的表决结果通过,同时宣布2020年3月1日起施行。在新的条例中,业主大会被赋予法律身份,并可单独开设银行账户或共管账户存入共有资金,还明确了社区党组织领导社区物业管理的法律地位和具体方式。


“深圳新物管条例最核心的制度设计是业主大会组织化、实体化,使业主与开发商及物业服务企业的法律主体地位平等,从根本上解决了业主主体缺位问题。”北京市京都(深圳)律师事务所律师高级合伙人,《深圳经济特区物业管理条例》修订草案主要负责人之一刘长森在接受中国房地产报记者采访时表示。


“和旧的条例相比,变化还是比较大。” 深圳大学法学院党内法规研究中心副主任、教授叶海波评价道,虽然有很多声音反映新条例提高了业主大会成立的门槛,但结合要求加强社区党建引领社区治理的制度来看,这其实是一种新的思路,和以往的条例有着本质性的差别。


“业主大会组织化”落地


近年来,由小区治理激发的各种矛盾,业主和物业成了天生的“冤家”,也成为社会舆论的热点。深圳作为经济特区、先行示范区,新一轮的物管条例修订启动以来吸引了各界高度关注。一时间,争议纷纷:修法的目的是解决现存条例存在的问题,这些问题新法都解决了吗?还是带来更多的问题?更让广大业主感到担忧的是,业委会的成立及运行过程会不会更艰难?物业专擅行为是否能得到有效遏制?


“其实核心问题就是要选一个好的业委会,选出好的委员,这是基础,然后再来说如何运作。”刘长森表示,业主大会组织化是此次新修订的重点,物业管理行业之所以纠纷不断,其根源在于业主与建设单位及物业公司的法律主体地位不对等,也就是业主在物业服务管理市场中的主体地位缺失,这使得业主地位十分“被动”,所以此次深圳出台的新条例将业主大会组织化落地。


所谓业主大会组织化,简单说就是使其从“黑户”变得有了“身份证”。长期以来,世界主要发达国家及中国香港、台湾均给予或承认业主管理团体的法律组织地位,本世纪初,联合国经济与社会委员会欧洲经济委员会发布了《转型国家建立住宅区分所有权制度指南》(ECE/HBP/123),明确鼓励中欧和东欧转型国家在建立住宅区分所有权制度时给予业主协会法律实体地位。


“业主大会组织化的一个重大好处就是从根本上解决业主主体缺位问题,保证业主自治组织的连续性与稳定性,解决因不连续、不稳定导致业主管理团体组织经常缺位的问题。”刘长森分析说,业主、开发商、物业公司是物业管理市场中的重要主体,长久以来,由于业主方的主体缺失,导致单个业主无法与物业公司平等对话。即便部分小区能够成立业主大会这个层面的业主自治组织,但在目前的法律制度设计中,业主大会只是全体业主的议事机构,并非组织上的实体。至于另一个业主自治组织——业主委员会,虽然是实体组织,但法律地位也并不明确。


刘长森告诉记者,业主委员会是业主大会的执行机构,现行法规又授权其对外签订物业服务合同、发布公告等。如果这样来看,业主委员会实际上是一个法律地位并不明确的组织,业主大会和业主委员会都没有“身份证”,不能以一个法律上合法的组织形式来开展活动,包括开设银行账户,以自己的名义管理或保护业主们的共有财产等事项。


“业主大会组织化还有一个重大的好处,就是钱袋子重新掌握在业主手上。如果业主自治组织因为在物业管理领域的市场主体地位不明确,导致无法开设银行账户,就意味着业主把财务的管理权委托给了物业公司。”刘长森表示,此次深圳新条例,有助于理顺业主、业主大会、业主委员会、物业公司以及建设单位之间的关系,过去,物业服务公司既掌握社区管理权,又掌握财务权,导致业主和物业公司地位不对等。今后,业主掌握了经济大权,也就掌握了主动权。


“给小区业主大会发放‘统一社会信用代码证书’后,业主大会可以持这个代码证书到银行办理共有资金基本账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。”深圳市物管学会高级顾问邹家健分析,通过物业管理信息平台,对业主共有资金账户的信息予以实时公开,业主可以随时查询到小区每一笔公共收入、支出,保障了全体业主的知情权和监督权。


刘长森强调,业主大会组织化将对深圳物管行业带来诸多变革。


党建进社区 不能形式主义


“如果说业主组织化是从法律上为社区治理提供了业主自治的路径,那么用社区党组织领导社区治理就是具体的保障措施。”刘长森称,虽然深圳新条例从法律上为社区治理提供了业主自治的路径,但也会面临很多问题,比如社区是否有能力成立业主大会,并按照法律上设计的路线来运作,其核心问题是要有一些懂法、有领导能力的人,同时这个人要懂得如何和政府沟通等。


有声音反映,基层的党员业主,一般并不愿意参与小区的事务,即使以后不得不参与,受制于其党员的身份,他们不得不跟街道办、居委会的领导保持一致,很难真正代表业主的利益。刘长森回应道,我们要相信党的领导和普通群众的监督。


对于新条例明确由社区党组织领导社区治理的规定,叶海波认为这是此次条例修订的新变化。长期以来,业主委员会成立率低、业主大会召开难是全国大部分社区所面临的难题,对此,叶海波分析说,这里面最为核心的问题是公共精神和公共责任的缺失,很多社区的业主本身并不具备公共责任和公共精神,很多时候,他们并不愿意参与到社区治理中去,这就会出现搭便车、公地悲剧和社会自治失灵的问题,此次条例想要解决的就是防止发生这样的现象,防止的办法就是去培植业主的公共精神,“抓”党员则是比较容易的解决方法。


当然,光是简单和形式上“抓”也不行,“党员必须要回到社区中去,成为社区中的表率和模范,通过服务业主,担当现在小区义工的角色,甚至实行包层包楼包栋的动员方式,来获得业主的支持,只有做到这一点,这套制度的运作才有可能比较顺畅。”叶海波向记者强调。


此外,叶海波还告诉记者,新条例加大了对业主委员会委员的监督和处罚,在业主圈引起了很大争议,这可能会降低部分业主参与社区治理的积极性。这也进一步说明社区治理需要加强党建,由党员带头做好积极示范工作,如果无法有效强化党建,无法把党建工作落到实处,那么社区业主大会和业主委员会的成立和运作会变得十分困难,也可能导致部分社区无法成立以上业主自治组织。这时候若是让居民委员会代行业主委员会的权责,业主自治就会走向完全的虚化,长久下去,业主参与和公共精神得不到培植,社区治理工作会进一步恶化。


“另外,由党建引领社区治理,也能加强社区和基层政府组织的关系,使今后社区运作的工作更为顺畅。”叶海波分析称,近几年的业主委员会存在一个现象,当物业公司服务不到位引起业主不满的时候,现任业主委员会就会受到业主的批判,业主会动员罢免业主委员会,进行选举。在街道办的工作中,这么大规模的集体行动会导致维稳压力和秩序冲击,一些业主和新业主委员会得不到街道办和工作站的认可,这就使得业主委员会和街道办的关系相对紧张,即使更换了新的业主委员会,并通过招标替换了物业公司,业主委员会和基层政府以及物业管理行政部门的关系也需要花很长一段时间进行修复,这就导致社区在实际运作过程中并不顺畅。”


按照新条例,党员管理也面临考验。叶海波表示,此前,党员关系多在机关单位进行管理,是机关党建模式,现在能否把党员关系转为属地管理,实行小区党建,基层社区是否有足够的能力和力量,这是值得深思的地方。


本次深圳新条例修改了业主大会的表决机制,将业主大会的表决门槛提高也引起了诸多争议,对此,刘长森告诉记者,这是为了避免与民事基本法规定冲突。


叶海波则提出了不一样的看法,“无论是二分之一还是三分之二,在深圳成立业主委员会并不容易,在实施现行条例时,也只有不到40%的社区成立了业主委员会,所以即便改回到二分之一也不见得有利于业主大会的召开。与其说一昧降低门槛,倒不如通过党建从根本上来加强业主委员会和社区的粘合度,让党员业主都参与到社区治理中来。另外,在党员参与业主委员会的选举并做候选人的制度下,门槛太低,也会弱化党员的动员动力和压力。”


虽然有很多人提出,这可能导致基层政府组织对社区治理事宜插手太多。但叶海波告诉记者,就目前来看,在公共精神缺乏的情况下,能想到的最好的办法就是用党建来治理,通过党的规定纪律来管好党员,对于业主委员会、物业公司和社区党委可能过度联合的问题,普通业主完全可以发挥监督的角色,这对很多业主而言,是比较容易做的事。


缺憾有待边走边完善


“党建引领社区治理是本次条例中比较大的变化,但是相配套的制度还不完善,比如业主大会的党建问题没有提及,又如权力的制约制度和责任追究制度缺位。”叶海波提出,深圳新条例强调了社区党委和业主委员会的领导关系,但如果业主委员会因为违背相关规定而被处罚,社区党委作为领导机关又应该承担哪些责任,这在条例中并没有规定。这会使业主委员会在做决定时非常被动,所有的决定都会书面请示社区党委后再去执行,也就意味着社区治理的工作将从业主委员会转移到社区党委。


“只有非常全面的党建和对社区党委的内外监督,才能保证这套制度的良好运作,否则条例就可能会异化,难以解决现行条例带来的大量问题。”叶海波强调,当社区决定权在社区党委(特别是书记)手里,这可能会造成巨大的廉政风险。而从国家监察体制改革的背景来看,是一定要对任何一个行使公共权力的人有监督机制。


“业主委员会是公益岗位,从鼓励业主自治的角度,有必要对年度作出贡献的个人或单位给予奖励。”刘长森告诉记者,如果只有罚,没有奖励,这除了会降低业主参与的积极性,还可能会增加业主委员会将来运作的风险。适当的奖励是对他们工作的认可,以我国香港、台湾地区为例,业主委员会成员虽然没有物质上的报酬,但是他们能够获得选票等政治资源。


刘长森认为,虽然在新条例中明确由党建引领社区治理,但并不意味着普通群众就不能参与到社区治理的工作中来。如何让普通群众也参与进来,这就需要一个长效机制,使其能够进入良性循环,否则即便给业主自治的权利,也很难实现。

| 田傲云 | 编辑:本站编辑| 2019-09-09 10:24

标签:深圳物管 新法
展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(0)

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP