中房智库研究员 唐珊珊丨文

两会给楼市带来了春天的气息。2018年底，多地限购政策陆续出现松动，对于经历了一年多政策围追堵截的房地产市场来说，些许的暖意为市场带来片刻的喘息修整。

虽然开年首月各地楼市成交曾一度下降，但进入3月以来，各地成交逐渐回升。根据诸葛找房数据显示，2019年第11周30城商品房成交面积316.9万平方米，环比微幅上涨5.3%，3月“小阳春”市场整体表现稳定。第6周受春节假期影响市场成交陷入低谷，节后市场缓慢复苏，购房需求有所释放。一二线城市保持稳定的发展态势不变，三线城市在有保有压的政策推动下，节后呈现修复性上涨。

曾一度引起恐慌的房地产税，在3月20日财政部条法司公布的2019年财政部立法工作安排中意外未被提及。受此影响，2019年一季度职业经理人信心出现小幅上涨，根据中房智库调查结果显示，一季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为73.5，与上个季度相比基本持平，楼市有回暖迹象。

接受中房智库调查的多位职业经理人表示，相比2018年盲目追求规模，今年企业更注重修炼内功、稳健发展，从多元化发展转向聚焦主业协同发展。

政策企稳给楼市“定心丸”

政策环境无疑是职业经理人最为关注的问题。在刚刚结束的两会上，直接提到房地产的仅有两处，一是“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”；二是“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，同时对宏观政策、新型城镇化、农村改革等也做了相关要求。而一度被认为靴子即将落下的“房地产税”在3月20日得到了释疑，在财政部条法司公布的2019年财政部立法工作安排中并未提及房地产税，这样看来，房地产税正式颁布施行还需些时日，对于房地产市场来说这无疑是个好消息。而今年以来，从地方两会对房地产政策提到最多的“一城一策”及“三稳”可以看出，平稳健康无疑是2019年楼市主旋律。

这种平稳是否给企业带来足够的信心?华润集团董事长傅育宁指出，2019年的宏观经济形势将“总体平稳、稳中有变、变中有忧”，中国经济已经从高速增长转向高质量发展，对于华润集团来说，1、2月的经营情况虽然稳健，但展望未来仍有不确定性。

鸿坤集团地产基金公司执行总裁孔盈对中房智库研究员表示：“我们对今年房地产市场的信心是很大的。随着城市化的发展和产业升级改造，中国的存量地产领域还存在巨大发展机会，房企正逐渐从资源整合方面的竞争，转变成资产运营能力的竞争，以前的房地产企业只要有能力拿到土地就可以了，但以后将是比拼企业对不动产内容的赋能和价值再造。”

光大安石执行董事曾景则表示，2019年传统房地产开发未来的走向已经较为明确，住宅的下半场一定是房地产+金融的下半场，如果只懂地产不懂金融，在下半场中肯定没法占据头部企业的位置。

领地集团执行总裁徐川海也比较乐观：2019年的环境相比2018年相对平稳，融资环境虽然也相对宽松，但不会发生质的变化。2019年对于中小型企业来说，相比以规模取胜的大型房企，中小型企业在细分领域会更有优势。

从规模化发展到强化主业回归

可以看到，无论是万科，还是碧桂园，进入2019年，这两家曾经追求规模高周转的企业都不约而同的放慢了脚步。万科在年后开工第一天便召开“集团目标与行动沟通会”，明确2019年集团所要做的是收敛聚焦、巩固提升基本盘。郁亮认为，经济下行还未触底，需做好长期准备。2019年仍有着高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。他所提到的聚焦基本盘，正是回归主业，基于客户、打造客户愿意买单的好产品、好服务。

而碧桂园也从去年开始已经减缓在三四线城市的拿地速度，并在近期进行了大规模人事架构的调整，并将战略布局瞄准高科技和现代农业。对于这一布局，杨国强在主席报告中表示：碧桂园要在夯实地产业务，保障经营稳健的前提下，进行多元化协同发展。

徐川海分析指出，中国的房地产已经从高周转的快速发展向特色化细分领域发展，房地产业也因此被注入了更多的元素，比如特色小镇、商业综合体、文旅地产。而对于中小型房企而言，主营业务过于弱小的时候，进行多元化协同发展可以为企业储备更多资源，但在企业多元化多领域布局的同时，聚焦做强主营业务依然是核心。

对于企业聚焦主业多元化协同发展这一战略转变，清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从内部环境看，今年国家已经在推动落实促进市场稳定的长效机制，而且越来越多的城市在公布参与“一城一策”试点的过程。从外部环境看，实际上还有很多不确定性。企业应该如何有效地管控这些风险，提高经营的稳定性新是一个重要新课题。在市场调整期，也会有很多新的发展机遇。

今年，可以观察到企业共同认识到应该聚焦主业，而过去很多房地产企业都在跨行拓展产品和服务，甚至是和房地产本身不同用途、类型的物业。

“虽然城镇化到了中后期，但仍有很大空间，城市圈战略发展会带来的人与城市关系的变化，空间分布的变化和结构的调整，这些调整会带来大量建设需求。未来发展的关键是质量，所以对于企业来说，聚焦主业是非常重要的策略，在聚焦主业的同时进行多元化协同创新是未来企业发展的方向。”刘洪玉说。