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中房报记者 焦玲玲 | 北京报道

增量时代讲规模，存量时代讲效率。房地产行业增速放缓的环境下，学习优秀制造企业的高效运营、精细化管理不再只是一句口号。

“面对已经是10%左右微利的行业，我们在流程方面要不要再造？”在“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮表示，房地产已经进入黑铁时代，并认为万科需要进行流程再造，现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆，过去大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定是不可行的。

这不是郁亮第一次提流程与降本。2021年10月在上海举办的业务交流会上，郁亮提到了比亚迪疫情期间能够在10天之内成为全球最大的口罩厂，造口罩需要1300个零件，它自己生产90%，不然造出来的口罩因为太贵卖不出去，“只有把价值链自己重组，掌握在自己手里，降低成本，才能赚点小钱”。

管理红利时代，面对有限的行业空间，上下游一体化的垂直管理开始成为大房企的选择。比如最近碧桂园旗下的博安电梯在安徽天长工厂开始出货，首台电梯的客户就是碧桂园；此外碧桂园的工程定制家居自建工厂现代筑美，已经不仅能满足内部需求，还能实现外部供应。

地产采购圈业内人士分析称，对于流程再造，万科等大房企在进一步强化封闭式供应链管控体系，过去从风险角度考量，现在变成了基于成本角度考虑。

来自雪球评论的一位制造业从业者分析，垂直一体化长期来讲难度很大，内部的监管更新体系要非常先进才行。“我们和几个大厂都有合作，他们一开始都慢慢自己做，初期确实可以把成本压低，利润可控，但到最后都把之前赚的亏了进去，因为更新都出了问题。如果这一点能解决，垂直管理降成本是很好的。”

向比亚迪等制造业“取经”

在年会上，关于流程再造，郁亮介绍了印象最深刻的事——参观比亚迪，当时比亚迪集团董事长兼总裁王传福说，他除了轮胎跟玻璃不生产，别的都自己生产。

郁亮说汽车部件都很成熟，可以拿来用。但后来发现这还是黄金时代思维，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。

王春福说每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，拼起来我们怎么赚钱？

受此启发，郁亮认为万科需要进行流程再造。他甚至提到工地围板一拆除需二三十万元很正常，今天黑铁时代了，我们不干谁干？

有业内媒体人表示，郁亮要表达的通俗来讲就是，以前自己不拆围挡，以后自己拆；以前苦活累活自己不干，以后自己干；以前躺着赚钱习惯了，以后要赚辛苦钱了。

“主要还是指项目前期策划、投资分析、设计、营销策划等非工程实施类的服务，原来这些服务在地产企业主要靠外包，地产企业所做的是管理。”一位房企造价分析人士讲述了对郁亮所说的“不假手于人”业务范围的理解。

来自前20强房企的采购负责人表示，万科指的应该是自己的业务，如招采、咨询等，不会包括材料的，材料都自己做的话，没有规模就没法出效益。

上述地产采购圈业内人士则认为，郁亮提出减少外包环节的想法到落地开花，会有一定的空档期。但万科不排除会率先从木制品、陶瓷卫浴、智能化产品、厨房电器等品类下手，这些品类的部品成本压缩空间比较大。

不论万科从哪些环节开始“亲力亲为”，有一点值得肯定的是，去除中间环节，垂直管理降成本，比如原来管控部分建材劳务成本，现在会卡分包商，很多采购也会直接收回去。

对于减少外包环节降成本，制造行业已经做得很成熟。在上个世纪90年代，不少制造型企业就推行了产业链纵向一体化发展战略，比如美的在1993年进入空调电机领域，1998年进入空调压缩机领域，实现了空调产业链的一体化，降低制造成本。

一位曾有美的空调从业经验的战略分析师认为，对于企业经营来说，虽然房地产和制造业行业不同，但最终结构都是殊途同归，都是要看盈利能力。现阶段房企要向优秀的制造企业对标，学习高效运营、精细化管理思路和做法。

重构供应链

房地产行业进入新周期，房企都在“探索新的发展模式”，包括对传统组织架构和运营思路的创新，给上下游产业发展也赋予了更多可能。

对于万科、碧桂园这类全国布局的行业龙头企业来讲，正在逐步强化自身封闭式供应链管控体系。因此，有业内人士建议，对于一些建材部品企业，尤其是部分谋求上市供方或者正寻求全国布局供方、或是产品力较强的供方，拥有了窗口机会，比如可以与房企达成战略级合作，甚至创立新的合资品牌。

与此同时，进入2021年以来，房企组织架构调整中涉及成本采购供应链的也不在少数。

2022年1月，世茂集团新一轮组织架构调整中，为应对流动性压力，将投资、审计、采购等部分职权守贵集团；原成本中心、采购管理中心合并为供应链中心。2021年底，保利发展组织架构调整中，撤并成本管理中心，新增产业管理中心。2021年6月华润置地管理架构变革后，总部和大区的合约管理部、采购管理部等采购审批权限有所调整。

对此，来自行业观察平台称，地产行业逐步在向精细化管理和高质量发展迈进，供应链管理承担更重要责任，企业需要懂成本、懂技术的多面手人才。

如何发挥供应商的专业价值的理念也在向下游传导。来自欧派、志邦的工程负责人曾告诉中国房地产报记者，现阶段精装地产客户会筛选一些国央企、优质上市民企有选择地合作，去探讨共同研究在不同城市线的产品适配问题，用专业助力开发商共同做好产品。

房地产供应链管理也在借助互联网思维进行变革。5年前，万科开始了试验，牵头成立B2B建材交易平台“采筑”，向行业开放了自己的低成本能力，这在当时是一个大胆尝试。在2020年12月时，采筑的年交易订单额已突破2000亿元。

对于此次郁亮所提的流程再造，有人会问假如万科在采筑上的订单减少，是否会影响到供应商对于采筑的兴趣？目前看来，采筑独立于万科发展是必然，未来至于订单量是否会减少，要看采筑和行业发展。

此外，在2021年4月，由中海地产领潮供应链管理公司打造、以建材产品为中心的综合性服务凭条——领潮供应链平台正式上线。2022年1月，中海地产发布称领潮供应链公司市场化业务合约额突破10亿元。

对于目前房企供应链领域的变革，多数接受采访者认为，“木桶理论和把优势做到最优都有道理，至少目前来看这些变动的信号意义都是积极的”。