中房报记者 李燕星 北京报道

随着房地产市场寡头格局逐渐定格，谈论谁是最大地主、谁拿地速度最快似乎不再像以往那样充满悬念。反之，如何透过土地储备量来判断标杆企业在变局时拿地策略，以及“黑马”企业在生存维艰时的突破策略更有探讨价值。

中国房地产报记者以已发布年报或企业高层已透露土储量房企为数据池，测算出《2019房企土储面积TOP50榜》，并以此为基础测算发现，土储面积超1亿平方米房企6家，总土储面积占TOP50房企44.08%；土储面积在5000万平方米到1亿平方米房企12家，总土储面积占TOP50房企29.57%；土储面积在1000万平方米到5000万平方米房企27家，总土储面积占TOP50房企的24.82%；土储面积在1000万平方米以下房企共5家，总土储面积占TOP50房企1.52%。

房企数量倒梯形结构与其对应土储面积正梯形结构，已然在未来一段时间固化，因此，找到房企变局中策略才更有价值。用一位房地产企业老总的话说就是，行业标杆企业动向往往很能说明问题，“因为这些企业不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，那肯定是我错了。”

龙头房企降土储

总体来看，TOP50强房企2019年总土地储备面积26.92亿平方米，相比2018年的22.63亿平方米同比增长18.91%。

就龙头房企土地储备量排名情况来看，2019年排在TOP3的依次为中国恒大、碧桂园、融创中国，这三家房企土储面积均超过2亿平方米，分别依次为2.93亿平方米、2.59亿平方米、2.39亿平方米。

回看2018年，排在TOP3的依次为中国恒大、融创中国、碧桂园，这3家房企土储面积在去年就超过2亿平方米，分别依次为3.03亿平方米、2.56亿平方米、2.4亿平方米。

2018年龙头铁三角照样是2019年龙头铁三角，座次稍微发生变动不足为奇。不过，有意思的是，它们中间中国恒大和融创中国2019年的土储面积都较2018年有所下降。

中国房地产报记者统计的《2018——2019房企土储面积同比增幅TOP50榜》显示，中国恒大2019年土储面积较2018年同比下降3.3%，融创中国同比下降6.64%。

与它们一样的大型房企还有，中海地产2019年土储面积较2018年同比下降2.42%，富力地产同比下降16.56%。

在3月31日中国恒大2019年年度业绩会上，董事局主席许家印表示，“计划每年净减少土地储备3000万平方米，同时销售额将大幅增长，一加一减控制负债规模。2020年对恒大是极其重要的一年，公司要下大决心降负债。”

在3月27日融创中国2019年度业绩会上，董事会主席孙宏斌对于2020年土地及项目市场也表示出谨慎态度，“今年是地产洗牌年，并购机会超过以往任何一次，但好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”

另值得注意的是，曾稳坐TOP3位置的万科2018年土储面积为9012万平方米，2019年土储面积同比增长13.8%至10256万平方米，横向比较，略低于TOP50强房企2019年总土地储备量较2018年的同比增长率18.91%；纵向比较，尽管2018年和2019年连续两年的土储面积排名第六，但这两年的土地储备面积都低于2017年的13557万平方米。这与其2018年以来内部变革不无关系。

新IPO房企加速度

即便龙头房企在市场艰难与自身规模增长边际递减的双重影响下开始改革转型或者降负债，但这丝毫不影响一些中小型房企逆势扩张脚步。

过去几年被市场称为“黑马”的新城控股与旭辉控股去年表现同样不俗。新城控股2019年土地储备面积1.24亿平方米，不仅在2018年1.1亿平方米的基础上同比增长12.73%，还在2018年和2019年连续超过了万科的座次，稳坐第五位。旭辉控股2019年土储面积6540万平方米，在2018年5500万平方米的基础上同比增长18.91%。

不过，不可否认的是，目前类似新城控股、旭辉控股等中型黑马型房企扩张脚步也较以往有所收敛，逐渐步入更加平稳的发展阶段，其他一些体量更小的房企则表现出较高的成长力，尤其一些新上市的或者正谋求上市企业。

《2018——2019房企土储面积同比增幅TOP50榜》显示，正在港交所谋求上市的金辉集团，2019年土储面积2667万平方米，相比2018年的807万平方米同比增长230.48%，是TOP50强房企中增幅最高的。这表明，金辉集团有足够的土地储备去支撑未来几年销售增长。

与此同时，中粮地产重组更名后并在去年深交所敲钟的大悦城控股，2019年土储面积1300万平方米，相比2018年的634平方米同比增长105%，增幅在TOP50房企中位列第三。去年大悦城控股方面曾公开表示，将通过盘活集团存量资源、城市更新、利用产业整合能力、利用品牌优势及现有一级开发等形式获取土地，预计未来3至5年间将新增土储面积6000万平方米。事实上，大悦城控股目前的高周转模式也需要其大量快速地购入土地。

另外，同样在去年刚刚上市的德信中国，2019年土储面积1342万平方米，在2018年683万平方米的基础上同比增加96.49%。可以看到，德信中国上市后突破了“老浙江”局限，一方面深耕浙江，对当地市场具有深刻了解，这也有利于其采取针对性战略，增加土地储备；另外，在资本市场背书下，德信中国以6220.2元/平方米的平均土地成本收购了位于杭州、温州、湖州、宁波、徐州、南京、苏州、武汉、上海、无锡、昆山、成都、广州及佛山的38幅优质新地块，增加可销售总建筑面积474.5万平方米土地储备。