中房报两会记者 高拯坤 北京报道

建议推行现房销售、取消预售制度的声音再起。

3月7日，中国房地产报记者获悉，在正在召开的2021年全国两会上，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

建议一：取消预售制度

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景，但不可否认，其总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”周世虹认为，商品房预售制度之下，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者，“先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险。”

“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”为此，周世虹建议，实行商品房现房销售制度，“商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，金融体系和资本市场发展为开发商提供了多元化融资方式，经过30多年发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力。”

记者了解到，周世虹曾在2018年的全国两会上就提出取消商品房预售制的提案。2018年，住建部曾表示将尽快出台《商品房销售条例》，对商品房销售制度进行改革和规范，但至今未见出台。

建议二：实行以套内建筑面积计价销售制度

周世虹还表示，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议。”

对此，周世虹建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。在他看来，以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败。”

取消预售讨论已有16年

商品房预售制度，俗称“期房”。这一制度最早出现于香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售引发社会各界高度关注，多次引起大规模热议。

在更早之前的2005年，中国人民银行发布了一份《2004中国房地产金融报告》，报告中，在“进一步完善房地产市场管理”一项，明确提出“考虑取消房屋预售制度”。正是这份报告的发布，首次引出关于“取消商品房预售制”的大讨论。

需要提及的是，对该项建议，当时老百姓与开发商呈现出截然相反的立场。老百姓普遍投赞成观点，而开发商则普遍认为建议不合理，持反对意见。

之后的历年两会，都不乏“取消商品房预售制”的讨论。2006年3月，全国两会召开前夕，由人民银行支行的一位行长牵头，同33人联名提交议案：建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。据中国网报道，该议案最终没有被采纳。当时原建设部的表态十分谨慎，并指出顾虑最大的问题在于法规层面。

2007年全国两会，部分委员和人大代表继续建议取消预售制。更有代表直言：取消商品房预售制度，商品房也应实现现房交易，提高住房贷款首付比例。

2009年全国两会，民革中央递交的提案中再度出现取消预售制相关内容。认为：现有商品房预售制度为房地产开发商“空手套白狼”创造了条件，应适时取消。

2010年全国两会期间，民革中央再度提交集体提案，认为：改革或取消当前住房预售制度，建议加快修订《城市房地产管理法》，建立商品竣工入市销售制度。

这份提案称：住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来，房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植，从而使得中国住房预售不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行风险。外国的期房销售制度，第一期房销售期订预售合同，开发商只收2%到10%的定金，而现在中国的期房销售是百分之百全款销售。此外，在外国2%到10%的房地产预售款当中，政府规定必须专款专用，而且不到正式销售的时候，开发商拿不到。因此，中国当前的住房预售制度必须改革或者取消。

记者注意到，全国两会上讨论热烈的同时，先后有广西、山东、北京、广东等省市传出取消预售制，但最终要么无果，要么被辟谣。

可以预见的是，取消商品房预售制度，将对房地产行业带来巨大变革。于主管部门来说，制度之间的转换需要破解诸多难题；于开发商来说，资金周转能力弱，现金流差的企业很可能被淘汰出局。但好消息是，开发商挪用、占用资金，项目烂尾等房地产治理难题或将得到有效缓解。