独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任、理事长、首席经济学家李铁

中房报记者 苗野 北京报道

联合国预测，到2050年，全球将有68%的人口居住在城市地区。城市已成为全球经济增长的主战场，国家的竞争力也愈发取决于城市的竞争力。

独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任、理事长、首席经济学家李铁说，在中国未来的改革进程中，需要重新认识城市。4月28日，他在北京举行的一场以“空间重构·赋能城市肌理焕新”为主题的“2021中国城市更新论坛系列活动及案例征集启动仪式”上表示，

“过去房地产开发确实是城市建设的一个主轴，大体量的城市更新也是以房地产开发为基础，虽然未来房地产市场还有很大发展潜力，但这个时代大面积的房地产推动已经过去了，城市更新不能都是开发商主导的一刀切拆迁模式。”

多年来，李铁始终为推动中国城市发展建言献策，他参加了2004年以来7个“中央一号文件”的起草工作，也参与了“十二五”中国城镇化发展战略规划研究。他在提出转变超大、特大城市发展模式的同时，也做出了发展大城市是“锦上添花”，发展小城市是“雪中送炭”的定论。

“发达国家的城市更新是点状逐步展开，是一个长期更新的过程。中国是迅速、短时间、大规模大面积的更新过程。这是任何发达国家和发展中国家都做不到的事情，但是中国的大规模建设时代已经走到了一个阶段，到了需要重新思考如何换一种方式进行城市更新的时候。”李铁说，如何解决城市更新过程中带来的经济成本和社会成本问题，这是每个城市政府和每个地产商都要面对的挑战。

这次会上，他就城市更新和经济发展规律提出了多方面思考：

一是城市更新成本越来越高，更新难度越来越大。为什么还要更新，原因是还有足够的财政收益可以解决城市更新问题。

二是要求高。虽然经历了城市发展和生活剧变，但发展要求较高，要向发达国家看齐，甚至要超出发达国家的水平，这给我们提出了一个最大难题，是不是改造区域都适应这个高标准，这个高标准高成本是不是可以解决所有城市居民共同向往的一种生活目标。这是经济问题，也是城市化发展中必须面对的社会问题。

三是如何解决收入增长和生活成本抬升问题。生活成本抬升和就业收入、消费成本有直接关系。如果在城市更新过程中把所有低消费空间全部扫平，一刀切换成高消费空间，这样的城市生活质量看起来是高的，实际上却变得越来越难。所以在提出城市更新问题时，有没有想到我们的生活标准和生活压力在提高和加大。

“我们要尊重城市发展和更新过程中的经济规律，特别是要关注是否给老百姓带去了生活成本的增加。我们考虑城市更新，要更接地气，更要接人气。”李铁说，高标准的城市更新不是绝大部分城市都可以做得到，有钱的城市可以做，但是在全国大面积推行是做不到的。

今年全国两会政府工作报告提出，“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。这是“城市更新”首次被写入政府工作报告，城市更新已成为都市更迭过程中一个极为重要的阶段和市场常态。

什么是城市更新，城市更新应该怎么做？

在李铁看来，城市更新面临多重选择，不能全是开发商主导的一刀切拆迁模式，也不能是政府主导的更新方式，要有市场的选择，也要给予自发的小规模微改造的政策支持。

李铁以北京什刹海为例，“过去是北京安静的公园，2003年‘非典’时期需要大量的宽敞空间，很多人去了之后没地方喝水，于是在那里居住的几户居民将茶摊摆了出来，慢慢这个区域就演变出来了咖啡厅、酒吧等商业体系，造就什刹海成了北京最热闹、着名的消费空间。”李铁再举欧洲的例子说，经过几百年历史形成了各具特色的风格和建筑空间，个性化的空间不是大规模、大面积、大体量的开发和拆迁形成，而是一个个不同的个体在市场化组合下才形成了各具特色的空间形态。

“为什么在中国大城市中几乎已经见不到那种‘望得见山水，记得住乡愁’具有历史韵味的建筑集群和城市景观呢？”李铁抛出了问题，他又像是回答问题似的说，现在如果人们想参观有着悠久历史文脉的城市只能去欧洲等国家，或者是中国传统古镇，在那里才可以看到极具个性化又带有历史印记，并被赋予了当地文化特色的建筑景观群。

李铁认为，这是目前采取的大规模征用土地、大规模拆迁、统一标准补偿、统一规划开发、统一进行基础设施建设形成的现象，在这种模式下形成了“千城一面”格局。

那接下来的城市更新究竟应该怎么做，李铁给出了答案，即开发商在城市更新过程中可以考虑和原土地所有者建立长期的合作模式。

“我们不是否定房地产开发商在城市更新过程中的开发投资方式，这种开发投资过去是以补偿拆迁为主导，现在可以考虑和原土地所有者建立长期的合作模式。”李铁认为，长期合作方式不是通过一次性的现金补偿，是可以建立股份制，和原来的土地使用者或所有者实现长期利益共享。

以往的城市更新和拆迁改造模式都是通过规模化建设来实现，这是成功的经验。但在种种条件限制下，如今大规模城市开发越来越不容易。

李铁说，其实换个思路，还是有很多种选择路径。回归城市起源，过去的城市建筑是建立在一家一户的个性化建设基础上，家庭规模大小和财力多少，决定着建筑的空间形态和规模。“大家可以相互合作，进而降低大量的经济和社会成本。”

这场聚焦城市更新实现更优路径的大会由中国房地产报主办，中房同创、中房智库联合承办，清华大学中国城市研究院进行学术支持。